王波 钟文艺 重庆理工大学会计学院

一、引言

为抑制不断上涨的房价，从2010年开始政府逐步出台了一系列房地产宏观调控政策，在信贷、税收、土地政策等方面不断收紧。近几年各地出台的“限购”政策及党的十九大报告中提出“住房不炒”的概念更加体现了政府严格调控房地产市场，促进我国房地产业健康发展的决心。在这样政策环境以及经济“新常态”的背景下，我国房地产行业的发展面临着巨大的挑战，主要包括以下几个方面：城市发展的差异导致的房地产市场区域供需失衡，分化严重；房地产企业资金占用大，回款周期长，外部融资压力大，资金链断裂的风险较大；土地成本上升，行业竞争激烈，企业利润空间压缩等。因此，传统的重资产发展模式已不适合当前行业的发展趋势，而对于房地产企业来说轻资产运营模式正是企业转型的方向之一，有利于企业的长期可持续经营[1]。

二、房地产企业轻资产转型的驱动因素

（一）宏观层面的驱动因素

1.国家政策紧缩，制约企业重资产发展模式

为抑制房价过快上涨以及中间客的炒房行为，我国在2010年以后便实施了持续性紧缩型政策，例如提升贷款购房首付比例、取消银行房贷返点、禁止并严肃处理囤积土地行为等等。从干预到全链条监管，从限购到限售，从限贷到限价，政策的紧缩使得房地产企业举步维艰。虽然国家在近年来为解决房地产去库存化问题出台了利好政策，但难以改变房地产市场过冷的局面，房地产企业面临着生存和发展危机。

2.产品同质化严重，行业竞争加剧

我国房地产行业的竞争压力一方面表现为国内房地产市场参与者逐渐增多，另一方面表现为越来越多的国外优秀房企开始进军我国市场。近年来我国房地产企业数目增长了一万多个，同时市场参与者同质化严重，在市场容量一定的前提下，竞争者的增多将很大程度上摊薄原有企业所能获得的既得利益。另外，外国房企的涌入更加剧了市场的竞争。他们凭借着国际化的品牌影响力、优秀的融资运作手段、先进的运营管理体系，以及对金融工具和财务杠杆的巧妙运用，以一流、优秀的建造水平生产出更具有吸引力的产品，抢占国内市场。所以当下房地产企业不得不选择进军细分市场，一改往日的同质化竞争局面，通过提升产品质量或生产符合消费者需求的产品等方式来提升产品竞争力。

3.经济进入“新常态”，房地产市场不景气

从整体上来看，我国房地产业行情的优劣一定程度上受到宏观经济的影响。经济发展趋势上行时，房地产企业的销量增加，存货周转加快，资金回笼速度较快。然而，在经济发展趋势下行时，房地产企业商品房销售不佳，进而增加了其库存压力和资金压力，总而导致整体市场的不景气。随着我国经济发展的结构性调整，经济增速逐渐放缓，我国近几年商品房的销售增速逐渐放缓，房地产市场呈“疲软”态势，企业的生存发展面临严峻挑战。

4.土地成本上升，财务风险加剧

在重资产运营模式下，土地资源是房地产行业的关键要素，房企通过时间推移赚取土地增值红利以及房价的上涨差值，是房地产开发商赚取利润的主要环节。然而，随着土地的开发使用，可供建设的土地不断减少，在国家政策的宏观调控下土地价格不断攀升。土地成交价款从2012年到2018年增长了96.02%，房地产企业的土地投入成本已经超过土地自身的增值速度。而土地成本用作为房地产企业的重要成本支出，在企业中的资金占用比例较高，一方面使得房地产企业的机会成本激增，另一方面减少了企业的获利空间。这样一来无形中给企业带来了巨大的财务压力，使房地产企业的资金流动性受到很大的限制，一旦出现周转困难将导致资金流动性本身就差的房企面临资金链断裂危机，进而引发破产清算财务风险。

（二）微观层面的驱动因素

1.现金流压力大

房地产企业现金周转期长和资金投入大的特性给企业的现金流带来了巨大的压力。一方面，在传统的重资产运营模式下，房地产企业的资金必须要经过“购买土地”“开发土地”“出售存货”“回收现金”这四个阶段，一个地产项目从开工到建设完成再到回收利润，至少需要3年时间。过长的现金周转期，导致房地产企业大量资金被占用，企业流动性严重不足。另一方面，房地产企业在拿地和开发阶段都要投入巨大的成本，因此其资金需求量也必然很大。能否提供充足的现金流来保障地产项目的顺利完成，是房地产企业生死存亡的关键。随着企业的不断发展，投资规模和金额也将不断扩大，房地产企业必将面临越来越大的现金流压力。现金流的压力可能会使企业面临巨大的财务危机，企业必须要摆脱这种困境。

2.收入结构不合理

在我国，房地产行业发展形势的好坏很大程度上取决于经济形势和政策形势。在经济趋势下行及政策收紧的情况下，房价上涨趋势得到有效抑制，这将直接影响到企业的销售利润，进而削弱企业的盈利能力。然而，大多数房地产企业主要依靠商品房的销售收入来获取利润，面对土地成本上升，行业竞争激烈以及融资成本上升等发展困境，若仅仅依靠房地产销售收入来获取利润，将无法抵御经济波动及政策变动带来的市场风险。

3.利润率持续下降

经过多年的高速发展，我国房地产行业重资产运营模式进入了相对稳定的。依照产业生命周期理论，产业进入成熟期的基本特点就是市场需求增长放缓，供应相对过剩局面形成[3]。在这样的市场环境中，土地成本上升，融资费用和营销费用的攀升，“限价”“限购”等政策的颁布不断压缩者房地产企业的利润空间。同时，土地价格的升高导致企业开发成本不断增长，之前靠“囤地”吃土地增值红利的盈利模式已经不能使企业获得更多的利润，企业持续健康的发展面临瓶颈。

三、房地产企业轻资产转型的实现路径

（一）合作开发

1.“小股操盘”模式

所谓的“小股操盘”就是指房地产企业在合作项目中仅持有少部分股份，却能够成为项目的管理者，即操盘者。与普通的合作开发模式不同的是，“小股操盘”模式下操盘者不是依据股份的多少来定的，而是通过协议约束其他投资者，甚至是控股项目的投资者，从而保住操盘权。“小股操盘”模式最大的优势是不仅在投资环节减少了资金的投入，还在运营环节掌握了项目的管理权，保证了项目的质量，有利于企业实现规模的快速扩张。

作为操盘者的房地产企业往往要承担更大的责任和风险，因此企业的收入来源不仅仅括按股权比例获得的项目收益分成，还包括项目管理费，超额利润分配收益及协议中约定的其他收益等。因此，相比于其他轻资产转型途径，“小股操盘”模式的收益较大，但企业自身仍需要投入部分资金，企业收益仍受到房地产市场行情的较大影响。

2.代建模式

房企产开发代建是基于委托代理关系的一种合作开发模式。委托方投入资金、土地等，享有并承担相应的投资收益和风险，而代理方则提供项目设计及建造管理等专业化服务，以收取代理费作为回报。根据合作方不同，“代建”模式可分为三类：商业代建、资本代建、政府代建。在“代建”模式下，企业收益来源仅有代理费，收益比“小股操盘”模式更低，但同时承担的风险也更小，收益较为稳定。

（二）纯品牌及管理输出

房地产企业的“纯品牌及管理输出”模式类似于制造业中的“贴牌生产”，在商业地产中运用较多。在该模式下，地产项目的设计、建造、招商、营运等均由品牌输出者承担，并使用输出者的品牌名称，但是项目的投资资金全部由另一方承担，资产归投资者所有，品牌输出方仅享有管理费用和协议规定的项目分红。与“代建”模式相似的是，该模式的风险几乎为零，收益稳定，不受行业市场波动的影响。但是，与代建开发不同的是，该模式下企业的最大优势就是能极大的提高品牌知名度，树立良好的企业口碑，提高企业的整体价值。

（三）“地产”+基金

房地产企业通过与金融机构合作，共同设立基金公司，从多渠道募集资金，然后将所募集的资金注入房地产项目，进行房地产项目的开发，期间基金公司主要扮演的是投资人的角色，并不参与具体项目的开发。通过发行不动产信托投资基金，房地产企业不仅可以将变现慢、流动性差的不动产转化为可以在资本市场上交易和流通的证券类资产，还可以为企业提供充分的资金支持，减少融资压力，同时也缩减了企业的财务费用，增大了盈利的空间。从长远上来看，这样的模式能增强企业的核心竞争力，更好的实现房地产企业可持续发展的战略，是房地产企业向轻资产模式转型的重要途径之一。

（四）社区综合服务

所谓社区综合服务模式就是房地产企业重点围绕居民生活的方方面面展开业务的一种深层次的住宅区物业管理服务。社区综合服务不仅包括最基本的安保、清洁、维修、园艺等基本业务，还包括社区养老、房屋租赁、超市、家政、健身、娱乐等与居民生活息息相关的服务业务。同时，房地产企业还利用互联网搭建“线上+线下”的服务平台，通过与各类垂直门类的社区O2O供应商合作，为居民提供更加安全、便利的生活环境。该模式下，房地产企业的收益来源主要是基本的物业管理费及其他生活服务收费，剥离了房地产市场波动对收入带来的影响。同时，社区综合服务模式极大的增加了居民与房地产企业的客户粘性，增加了品牌价值。

四、结语

总而言之，在经济环境不断变化，房地产政策调控不断深入的今天，我国的房地产企业要想持续健康的发展，就必须进行转型。而轻资产运营模式能有效的缓解企业的资金压力，开辟新的盈利渠道，规避行业风险，为此该模式成为我国多数房企运营模式的转型选择。然而，轻资产运营模式在我国房地产企业中的实践才刚刚开始，尚不成熟，需要企业结合自身情况，选择并创新转型路径，以实现轻资产运营模式成功转型。