周清杰　张婉秋

近半年来，房地产税试点即将推出的消息成为社会各界关注的一个热门话题。如果从2011年初上海、重庆的开始的房产税试点算起，房地产税试点重启意味着什么？如何看待这个争议很大的税种呢？

观察这一政策演进的过程可以发现，十年后再启程的是“房地产税”，并非“房产税”。二者一字之差，其内涵是否会天壤之别？

按照一般的理解，“房产”与“房地产”几乎是同义词，因为房子一定是建在地面上的。但如果刻意将二者放在一起比较其差异的话，房地产很明显是要更强调住宅所依附的土地。鉴于我国城市土地属于国家的基本事实，现在的“房地产税”似乎是要把房主对土地的使用、占有加以确认，让其付出经济代价。显然，这也是扩大税基的前提。我们注意到，1984年我国税制改革时，确实是将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种来征收的。

根据房地产领域的基本情况，新房价格中楼面价的比例大致在30%到40%左右。换言之，一套100万的新商品住宅，地价大约为30万至40万。如果十年后该住房市场价格变为200万，主要是土地价值增值所导致的，因为理论上建筑安装材料有使用寿命，是要计提折旧的。一方面是土地因稀缺性、地段、公共配套等增值，另一方面是房子作为建筑物本身的自然贬值，二手房的价值增值源泉清晰可见。于是，征税不能只对房子征，也要对房子下面的土地征，“房产税”变成了“房地产税”。

房地产税的征税逻辑是对居民征收财产税。……