王小豪

在经历了整个下半年的“至暗时刻”之后，房地产行业终于吹来了一阵暖风。

过去一段时间，监管部门针对房地产行业密集发声，强调要保持房地产信贷平稳有序投放、维护房地产市场平稳健康发展。11月以来，包括交通银行、中国银行、招商银行在内的多家银行下调了房地产贷款的利率，并缩短了放款周期，房企们紧绷已久的融资困境终于得到了一丝缓解。

一个重要的问题是，在“房住不炒”以及“三道红线”等客观背景下，我们该如何理解此次金融层面对房地产进行“松绑”背后的逻辑，这对房地产行业意味着什么，又将对房地产未来的走势造成怎样的影响？

在银行“两道红线”与房企“三道红线”的政策叠加下，历来实行高负债、高杠杆模式的房地产行业遭遇了有史以来最为严峻的资金压力。

所谓银行“两道红线”，指的是央行与银保监会“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险”，分五档为银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了上限，目的是限制银行房地产贷款增速。

“三道红线”，则是央行与住建部为限制高负债房企的信贷增速，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，并且在2023年前要实现全部达标。

在这样的情况下，房企的融资难度陡然提升，融资金额也急剧下降。据克而瑞不完全统计，2021年前9月100家典型房企融资量为10919亿元，同比下降21%，其中第三季度融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来最低水平。……