南京安居集团

引言

随着我国对房地产行业调控政策持续加强，房地产行业内部资源整合与优化进程逐渐加快，房地产行业集团化发展趋势逐渐显现，同时，在“房主不炒”的政策导向下，行业利润率逐渐下降。在此背景下，房地产行业一改粗狂式发展模式，更多关注在项目的运营与风险管理上，而作为资金密集型行业，在外部融资途径限制不断增加的情况下，集团内部的资金拆借越加频繁，本文就在现有政策下，将用于集团内部资金拆借的来源分为可以与具体外部融资相对应与无法对应具体的外部融资两种情况，分情况阐述对报表的影响以及相关税盾效应。

一、用于集团内部资金拆借的来源可以与具体外部融资相对应

在这种情况下，假设集团外部融资成本为b（含税，下同），内部借款成本为a，所得税率为25%，城建及教育费附加合计为12%；相关账务处理如下：

项目公司

支付集团本部利息时：

借：开发成本——开发间接费用a/1.06

应交税费——应交增值税（进项税） a/1.06×6%

贷：银行存款 a

借：开发成本——开发间接费用a/1.06×6%

贷：应交税费——应交增值税（进项税转出） a/1.06×6%

集团本部

支付外部机构利息时：

借：财务费用——利息支出 b/1.06

应交税费——应交增值税（进项税） b/1.06×6%

贷：银行存款 b

借：财务费用——其他 b/1.06×6%

贷：应交税费——应交增值税（进项税转出） b/1.06×6%

向项目公司收取利息时：

借：银行存款 a

贷：财务费用--利息收入 a/1.06

应交税费——应交增值税（销项税金） a/1.06×0.06

支付税金：

借：税金及附加——（城建税及附加）a/1.06×0.06×12%

应交税费——应交增值税（销……