罗书力

【摘要】近年来我国商业房地产快速发展的进程中，运营管理模式受到广泛的重视，创建完善的运营管理模式不仅能够促使运营工作的良好实施，还能增强效益發展水平，具有重要的意义，如果运营管理模式落后将会导致商业房地产企业的发展受到阻碍。基于此本文研究商业房地产运营管理模式的特点，提出几点创新应用的建议，旨在为增强运营管理水平提供帮助。

【关键词】商业房地产;运营管理模式;创新;应用     【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.046

商业房地产企业在实际发展的过程中应重点关注运营管理模式的创新和优化，通过合理的创新措施增强运营管理模式应用的可行性，增强效益发展水平、市场竞争能力，达到预期的运营管理模式创新优化目的。

1、商业房地产运营管理模式的现状特点

1.1 盈利模式特点

我国不同商业房地产的形式不同，规模也存在一定的差异，对于规模很高的商业房地产，像是大型购物中心项目开发的规模会超出几十万平方米，而规模很小的商业房地产项目面积只有1000平方米以下甚至还会更小，不同规模的商业房地产项目运营模式不同，盈利模式也具有多元化的特点，例如：大规模项目一般情况下会采用统一运营管理的方式和收租金的方式获得更多投资回报，小规模的项目则是利用商铺出售的方式和零散经营的方式获得经济效益。

1.2 功能与服务特点

商业房地产的功能和服务特点具有特殊化，和普通住宅公寓等房地产相比，商业房地产中涉及到零售业、餐饮行业、娱乐行业、健身行业、休闲行业等等，需要进行的规划设计标准不同，机电设备的应用形式也有所不同，具备多功能复合经营的特征，一些商业房地产可能会使用部分功能组合运营的模式，部分商业房地产也可能会使用某些功能单一运营的模式。从服务层面而言，商业房地产更为重视公共空间引导服务、功能服务、增值服务等，主要目的在于增加项目的价值。

另外，商业房地产和普通住宅或是写字楼项目相比有着长时间经营的市场发展需求，只在项目整体运营期间需要使用动态化的模式，在完成建设和销售之后还需继续进行运营管理，只有合理创建、创新运营管理模式才能促使其健康稳定发展。

2、商业房地产运营管理模式的创新应用

2.1 招商管理模式的创新应用

招商管理属于商业房地产企业运营管理过程中最为重要的部分，对其进行创新升级具有一定的重要意义，因此，在新时期的环境下商业房地产企业应重点创新招商管理方面的运营管理模式。

2.1.1 订单式招商管理模式

目前我国商业房地产企业多数，都是由房地产商而转变，很容易受到房地产开发思维定式的影响，先进行规划设计之后建设施工、建设过程中才开始招商，此类招商管理模式在应用的过程中很容易使得企业处于谈判弱势的地位，一旦建筑工程的规划设计无法与商家的需求相符或是由于周期进度的影响，只能被迫接受商家所提出的价格，导致招商方面的效益水平降低，因此在运营管理模式创新的过程中建议采用订单式招商管理模式，通过先招商后施工建设的方法预防出现各类风险问题，提升整体的效益水平，增加商业房地产企业选择商家的机会，使得企业在招商谈判方面赢得更多主动权。

2.1.2 模式的应用

在应用订单式招商管理模式的过程中，应完善相应的招商机制和流程。①对于招商机制而言，可以采用以下三种方式，其一，市场引导类型的机制，按照当地市场情况主动引导，创建较为完善的市场引导机制体系，并非是由企业自行发展，而是通过产权性的招商模式完成工作。其二，提前预警类型的工作机制，强调提前和业主之间、商户之间相互沟通交流，掌握各类信息和情况，创建完善的预警机制体系，预防在招商管理过程中发生风险问题。其三，使用多方主体相互平衡的工作机制，将管理公司当作杠杆合理进行多方主体的调节，使得各方利益全面均衡，促使相关招商管理工作的良性发展。②完善相关的招商管理流程。企业在开展招商管理工作的过程中，应完善具体的工作流程，首先，做好经营情况的研究分析工作，针对商铺的销售数据全面分析，收集商户每个月的销售额度信息，每个季度都要编制销售分析报告，以此当作品牌调整方面的依据，同时还需注重客流方面的分析研究，每周抽查一天的顾客出入数量，便于了解客流的具体情况;其次，开展市场调查研究的活动，编制完善的计划方案，每个季度执行一次市场调查研究的工作，明确调查的具体范围、编制相应的报告内容，一旦发现存在问题必须要提出整改的计划和建议。在具体调查期间需要按照计划内容操作，编制相应的报告，便于开展业态组合方面、品牌组合方面的分析工作，提出有效的整改建议;再次，编制完善的招商方案计划，在经营布局或者是品牌类型重大调整的情况下，如果有重要或是大范围的空铺就要编制完善的招商方案，以此确保招商管理工作的良好实施。

2.2 企划营销管理模式的创新应用

商业房地产在运营管理模式创新的过程中应重点关注企划营销管理模式的创新应用，其一，重点采用统一识别系统创建完善的企划营销工作模式，不断增强企业的知名度，改善经营业绩的现状、促使广告效果的提高，严格进行内部的管理控制，节约企业自身的成本，同时还需统一制作相应的企业文化与运营结构手册，统一开展培训活动、监督活动和检查工作;其二，巧妙利用经营活动、政府部门和社会团体共同进行营销，在搭建经营活动平台的过程中，可以引导客户群体增加活动的档次，使得营销活动能够成为营销推广类型的项目，搭建政府部门营销平台的过程中可在商业房地产领域，引进政府的公益性活动，改善商场的公众形象，提升亲和力，而在搭建社会团体平台方面可以和社会的文联团体、文工团团体等共同合作，举办多元化的演出活动，这样不仅能够提升营销宣传效果，还能降低成本费用的支出量;其三，制定完善的年度营销计划方案，形成正确的体验化营销观念意识，整合当地区域的地域文化资源，创建特色化的营销活动和宣传活动，利用我国传统节日在商场中打造良好的环境氛围，使得消费者群体形成深入的体验，吸引更多消费者进入商场，增强营销宣传的效果。

2.3 客户服务管理模式的创新应用

商业房地产行业和普通的房地产行业相比，具有一定的特殊性，需要为消费者群体与客户群体所提供的服务具有多元化特点，日常的运营管理也会涉及到客户服务方面，因此需要重点关注客户服务管理模式的创新应用，统一集中化开展咨询接待类型、投诉处理类型、满意度调查类型与客户沟通类型的服务模式，合理设置重要性、一般性与普通性的通知，采用座谈会的形式致电致函的形式面对面访谈的形式与服务热线的形式等，拓宽和客户之间沟通的渠道，提升客户服务工作的质量和水平。

2.4 项目维护后台运营管理模式创新应用

商业房地产企业在工作中应重点关注项目维护后台运营管理模式的创新应用，提升整体的运营管理工作质量水平。①统一化开展品质管理工作。对于品质管理而言属于品牌整合方面与提升企业美誉度方面的必然措施，只有合理开展品质管理工作才能为商家提供高质量的服务，在一定程度上还能增强项目视觉方面、行为方面与理念方面的可识别性，便于全面整合优势品牌，如果不能确保品质和服务的良好性，即使企划宣传工作效果再高也不能确保品牌的长远发展。一方面，应重点强化质量控制的力度，在部门内部进行每天和每周的检查，品质部门和其他部门每个月都要定期采用品质检验的方式，明确是否存在品质的问题，将内部和外部的评审相互整合，完善制度程序和流程标准，预防出现工作失误的问题，从根本层面提升服务品质。另一方面，应强化与工商部门、税务部门、司法部门、公安部门之间的合作力度，确保品质管理具备一定的权威性;②制定完善的事务管理工作模式，和城管部门，交通部门，物价部门，税务部门等相互合作，了解我国的税收优惠政策，争取更多税收方面的政策扶持，同时，应改善内部的工作环境，创新和员工之间相互沟通的方式，提升专业化人才的薪资待遇水平，通过完善的奖惩制度，调动每位人员日常工作的积极态度。③持续性开展各项工作的改进活动，按照政策变化情况和市场变化情况等，借助顾客满意度调查结果信息、员工满意度调查结果信息、客户投诉信息等，对现有工作的流程与服务模式等做出相应的调整，与时俱进进行创新优化，确保能够与经济发展规律相符，满足顾客和员工的需求，使得项目能够良性经营和发展。

結语：

综上所述，商业房地产项目和普通住宅项目相比运营管理更为重要，具有动态化的特点，如果不能合理创建和创新运营管理模式将会对其长远发展和进步造成不利影响，因此在新时期的环境下应重点关注商业房地产运营管理模式的创新，合理创新招商运营管理模式、企划营销运营管理模式、客户服务运营管理模式、项目维护后台运营管理模式，为其可持续发展夯实基础。

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