南通市不动产登记中心 蒋丹红

一、农村房地一体确权登记发证工作的概述

《不动产登记暂行条例》等相关法律、政策对农民房地一体确权登记起到了规范作用，为开展农村不动产登记提供了法律依据，有效保护了农民的合法财产。物权的合法性和有效性是有力的保证，可有效避免因产权不清而引起的纠纷和经济损失。没有获得相关宅基地证明的权利人可以通过申请、审批、公示等方式取得证书。根据有关法律、法规、政策的要求，对房屋及土地权属资料，如登记范围、时间、面积、建筑层数、共有墙的产权、界址等资料进行整合、整理、归类，切实做好农村不动产权籍调查、审查结果、数据库建设等重点事项。唯有做好各项工作，才能保证农房一体确权登记的顺利开展和推进。

二、农村房地一体确权登记工作的目的和意义

通过农村房地产与土地权属一体化、登记发证，明确农村房地产产权，有效减少因权属纠纷引发的诸多社会矛盾。通过登记农村房地产综合房地产产权，可以进一步提升农村房地产价值，为扩大农户财产性收入提供法律依据和政策保障。同时，保护农民合法权益，促进城乡统筹发展，打通覆盖城乡不动产的不动产登记制度通道，将农村房屋纳入不动产登记，为城镇化和户籍改革提供了现实条件。农民是否愿意进城，或能否进城，是城镇化健康发展的前提，要确保跟进能力。乡村别墅成为法律认可和保护的房地产，不仅为进城农民带来了可能的资本收益，增加了进城资本，也增加了未来资产安全的实力和信心，助力城镇化，直接推动户籍改革。在讨论这个问题时，有必要分析我国农村土地权利的历史变迁。中华人民共和国成立以来，对农村集体土地的分配和安排进行了长期的探索。解放初期，中国农民有处置土地的权利，但在人民公社时期，农民的土地被剥夺和没收。之后，在土地分户的同时，实行家庭联产承包责任制，收回部分农民的土地权利。中华人民共和国成立以来，农村集体土地权利保护制度经历了系统的调整和改革，农村集体土地的认定经历了多次实践和探索。在证书颁发制度实施之初，我国的土地交易并不顺利。集体土地上的房屋建筑物未进行登记，而且由于当时社会条件和技术手段的限制，难以确定农村房地的一体化，同时缺乏土地调查，许多问题仍然存在。如今我国法律明确规定农民可以免费使用，没有使用期限。但目前存在使用不合理、非法占用、购买困难、多户居住等问题，农民只能选择退出或自愿转让。

三、农村房地一体确权登记发证现状分析

研究农村房地一体确权、登记和发证问题，要把握农村实际，进行相应的分析。这一时期的相关内容包括：（1）目前，土地资源管理效率的提高和社会的不断发展对农村经济产生了积极影响，为相关土地的开发创造了条件，应积极做好发证工作，争取有利条件，取得一致成效。但由于受传统观念、方法不当等因素的影响，农村不动产确权登记分配缺乏科学性，制约了其工作水平的提高。（2）在此过程中，确权登记发证落实力度不强，面临一些困难，影响了农村经济的可持续发展和土地管理的有效性。

四、农村房地一体确权登记发证的难点

（1）对农村土地确权工作的意义认识不到位。长期以来，外地打工、进城求学的流动趋势明显，大片地区的老人和儿童仍生活在农村，其余人口更注重直接利益，如土地流转补偿和土地占用补偿，对未来受益的土地所有权漠不关心。对农村土地所有权认识不足，直接降低了农民在农村土地所有权核定工作中的投入产出不够明确，后期配合不够。对于基层政府来说，农村土地权利核查工作的投入产出与预期不同，不能带来明显的收益。（2）历史遗留问题。虽然国家已经全面开展了农村不动产确权登记工作，但在确权工作中还存在一些困难。历史遗留的土地权属争议较多，是正确核实的主要障碍。由于长期的土地改革、人口结构的变化、政策的调整，历史遗留问题逐年增多，部分土地权属和使用状况仍然混乱。（3）确权工作的执行标准不统一。在项目推进过程中，中央政府对地方政府的引导确认了所有权力，但理念、业务推进等基本原则仍需地方政府适应现实。在这种情况下，应通过民主协商或承包商重新融入社会、土地转换和实现农田权利，保持公共财产私人开采的明确标准，并恢复流动性。这种保护产权的具体措施往往导致地方政府缺乏统一的标准，造成不公平，增加了农民对政策预期的不确定性。（4）农村“一户多宅”问题。《土地管理法》还规定，农村村民只能拥有一处宅基地。但是，随着社会环境和农村经济的发展，村民的生活质量有了很大的提高。一些村民通过继承、出售、赠与、重组、新建、不拆迁、随意改变土地质量等方式，获得了多处农房的所有权，这也反映了农村多房的事实。（5）房地权属证明文件不足。①个人原因。由于搬迁损坏、自然灾害损失、物权法不了解等保管不当，公众无法提供与住房有关的法律证明，土地使用权将丧失。无法自我证明的房地产合法所有权。②政府原因。部分农村地区建设用地指标供给不足，农村住房用地配置严重不足。大量农民无法满足自己的合理要求，被迫非法占有、建造房屋，未取得合法的产权证明进行登记。

五、总体目标与基本底线

（一）总体目标

农村房地一体确权登记是一项涉及群众切身利益的业务工作和民生工程。（1）在设定目标时，尽量保证产权的最大保护。从历史辩证的角度看，要尊重历史，量力而行，为符合资格主体、面积指标、一户一宅的人提供更多的福利。我们必须坚决维护农民的合法权益。（2）实现“量力而行”，注册比例最大化。要有效避免“偏查、忽视登记、不发证”的问题，一是要确保农村经营场所登记“一步到位”，确保登记发证工作明确，防止出现新的历史问题。另外要将注册认证和统一注册率作为量化考核的硬性指标。(3)“应减尽减”实现最简单的程序。通过减少不必要的文件、简化违法替代程序、允许替代证据等措施，依据我国相关法律法规，为实现土地利用提供了有力保障。

（二）基本底线阐述

为避免政策偏差，必须坚持价值取向，守住政策底线。(1)“一户一居”必须严格遵守底线。（2）严格遵守禁止占用耕地的底线，对占用耕地的房屋不予登记。（3）严格遵守计划底线。

六、农村房地一体化确权登记发证问题的解决方向和要点

（一）将统筹兼顾和夯实基础进行有效结合

要在各省有效开展农村土地调查，根据实际情况和发展情况，对相关文件的要求进行完善和优化。只有这样，工作才能与时俱进。各地要充分考虑建设用地集体流转、建设用地市场准入、房地产整合登记等土地制度改革的现实必要性，分析具体悬而未决的问题，确定相关问题的调查办法，确保农村房地产调查工作整体稳定，确保统一。

（二）因地制宜，将政策细化，利于目标的执行

政策的落实需要因地而异。各省要充分分析存在的问题，进一步优化和明确相应标准，在一定程度上完善相应措施。坚持用地程序，根据实际情况严格评估规划和地图。在解决农村土地纠纷中，要充分发挥基层地方政府和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地纠纷调解组织，积极维护群众合法权益。

（三）能发则发，谋求长远发展

各地要根据实际制定合理完备的发展目标，认真落实农家乐和公有土地证，全面有效落实各项政策文件，确保各项工作顺利推进。各地区要建立明确的认证点，打好基础，有效积累经验。从长远来看，要加强信息化、现代化建设，将计算机技术应用到数字化管理和信息化应用过程中，使整个工作适应社会现代化进程。

（四）创新政策处理，着力破解历史遗留问题

由于分散登记制度的存在，农民长期面临着审批不到位、建筑质量监管不到位、违法行为处置不力等历史遗留问题。实施农村不动产登记，首先要解决宅基地、农房处置等政策问题。建设用地权利人建造的建筑物、构筑物和附属设施的所有权属于建设用地权利人，但有相反证据的除外。农村房屋所有权主体的确定应以当时宅基地审批主体为依据，保持不动产权利主体一致。地方政府要坚持尊重历史、规范登记的原则，明确不同历史阶段的处理政策，依法认定权利主体，科学把握政策边界，因地制宜、规范工作。

（五）强化宣传发动，着力破解农民登记意愿难题

农民意愿是推动农村房地一体确权登记发证的内生动力。农民不愿登记将使工作更加困难。在很多农民不愿意申请、不愿意配合、不愿意被处罚、不愿意领证的情况下，地方政府要根据实际情况和当地情况，通过微电影、海报、横幅等方式，让农民充分认识到获得不动产权的重要性，引导农民积极配合，变“要我做”为“我想做”。同时，要大力宣传农村不动产登记发证的相关政策法规，帮助农民树立法律意识，进一步提高登记意愿。

七、结束语

农村房地产与土地权属核证登记相结合，深化农村产权制度改革，盘活农村土地资源，夯实农村发展产权基础，振兴农村。这是保护农民合法权益的有效途径，事关农村改革发展稳定大局，加快农村土地市场改革，促进农业农村发展，促进社会和谐稳定。