陈德元

【摘 要】近年来，我国的城市化进程加速，与此同时，房地产企业也得到了快速成长。房地产企业的税费占据经营成本很高的比例，因此税收筹划在房地产企业中的作用也越来越大，逐渐成为企业管理中重要的工作内容。如何针对房地产企业开发阶段进行税收筹划，是文章的切入点。

【关键词】房地产开发;税收筹划;鲁商置业

【中图分类号】F299.233.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）07-0144-02

1 房地产开发行业税收筹划的理论浅析

1.1 税收筹划的定义

本文认为税收筹划就是企业的相关人员，对于税法进行详细且系统的学习，熟悉相关的法律法规，对税法中各项规定及税率实施的范围和特性进行综合运用，在不违反税法和其他法律的前提下，对企业中的各项经济交易事项进行统筹规划与安排，从而达到降低企业整体税负的目的，是一种具有风险性、规划性、前瞻性的筹划活动。

1.2 房地产开发行业在纳税方面具有的特点

（1）涉税种类多。一个房地产项目的开发和运营，涉及很多环节且开发和运营的周期较长。从刚开始的准备阶段到开盘动工，再到后期的销售等环节，都涉及纳税，例如土地增值税、房产税、企业所得税等。

（2）开发周期长。房地产企业的开发周期通常需要一年甚至多年的时间，但是房地产企业的纳税项目的应交税费不会因为开发周期过长而延期交税，并且很多房地产企业采用预售制，与之相应的是税务机关对房地产企业采取的是预收制纳税方式，因此房地产开发企业要预缴相应的税费。

（3）应交税费高。通常，房地产项目的开发是一个资金密集的项目，涉及项目繁杂，与税收有关的事项和种类也很多，因此房地产企业应缴纳的税费数额巨大。

1.3 房地产企业开发的主要阶段

（1）方案选择阶段。房地产企业应该根据自身的条件及对项目的预期目标，提前分析和选定组织结构形式和项目开发方式。处于此阶段，选择不一样的开发模式会与不同的税种产生关联，而不同的税种关联所带依据的税收政策也有很大的不同。

（2）建设阶段。处于这一阶段的房地产企业已经开始实施项目，因为一个房地产项目的建设周期相对较长，所以涉及大量的资金投入，这就导致很多筹资业务或者投资业务等相关业务的发生，房地产企业在签订项目合同时，需要提早或者在建设过程中对应交税费进行科学合理的筹划。

（3）销售阶段。房地产企业在收到预收款后一般会涉及企业所得税、土地增值税和增值税。并且，大部分的开发项目在预售阶段就已经实现销售了，所以在这一阶段实施纳税筹划同样非常重要。

2 房地产企业开发阶段的税收筹划分析

2.1 筹资方式的税收筹划

对于房地产企业来说，资金筹集方式主要有以下几种。

（1）企业自身资金的积累是由企业前期发展中的税后未分配利润逐年形成的，通过这一方式筹集的资金不会影响企业的控股权，但筹集效率较低，同时有双重征税的问题，相对其他筹集方式，税负最重。

（2）从金融机构处借款主要有利息支出，但是借款的利息可以在税前扣除，冲减利润，具有一定的节税作用。

（3）企业内部股东或员工筹资可以减少甚至减免个人所得税。

根据以上分析可以发现，从金融机构借款相对于其他方式来说是最优的，不仅税负小，还可以在一定程度上降低房地产开发企业的实际税务负债。

2.2 建设期间的纳税筹划

房地产项目在建设期间不一定都是由企业自己建造，在进行一个项目的建设时，可供房地产企业选择的建造方式有自己建造、代替别的企业建造房地产项目及与其他企业合作建造房地产项目。

代替别的企业建造房地产项目时，因为没有房地产转让行为的发生，只有代建行为的发生，所以属于劳务合同的范畴，不适用土地增值税的纳税范围，同时不需要缴纳契税，因此具有节税作用。

2.3 销售期间的纳税筹划

（1）增加对发票的管理力度。除了购买货物或获得商业服务外，房地产开发商需要获得增值税发票补偿所得税。以前，国家针对企业在购买货物和服务时开具发票的管理不够严格，因此房地产企业为了降低成本而向中小企业或小纳税人购买货物。在增值税取代商业税之后，房地产开发商开始敦促供应商在购买货物和服务时及时开具增值税发票，并在此过程中仔细挑选有能力的供应商。从抵扣的角度来看，企业应尽可能选择能够签发特别增值税发票的普通纳税人。

（2）增加精装修的占比。在营业税改增值税之前，因为精装修的房屋的对外出售价格比毛坯房要高，导致销售精房屋需缴纳的营业税较高，提高了房地产开发企业的缴税压力。营业税改增值税后，因为对房屋进行装修而购进的原材料和劳务能凭借增值税专用发票进行抵扣，从增值税纳税筹划的方面来看，房地产开发企业应该尽量开发精装修房屋，从而在增值税方面起到一定的节税效果。

3 鲁商置业房地产开发阶段案例分析

3.1 鲁商置业股份有限公司基本情况介绍

鲁商置业股份有限公司（简称鲁商置业）是山东省商业集团总公司控股的上市公司，注册资金为10亿元，近年来鲁商置业完工的房地产项目有“鲁商花园住宅”“鲁商城市广场”“鲁商生态别墅”3种，而这3种项目中最具代表性的“鲁商城市广场”项目，是在依靠山东省商业集团总公司产业多样化的背景下，将“银座”品牌的大型购物广场、商业步行街、办公楼、高级商务场所、娱乐饮食、精装修小面积住房进行整合开发，建造一个极具特色的多种商业混合体。

3.2 鲁商置业房地产开发阶段的纳税筹划

3.2.1 開发阶段初期融资方式的选择

2015年，鲁商置业计划要开发新的房地产项目，计划全年投资40 000万元，此时有两种可选的筹资方案。①通过银行等金融机构筹集资金。从当下的市场经济情况来看，在贷款利息会持续上涨的态势下，资金利率为5%，担保公司参与贷款项目后，担保公司需要获得的费用成本是该笔贷款资金的2%。②股票筹资。2016年经由多种可供选择的途径发行股票，每股为80元，共发行500万股，筹资费率为4%。根据相关的政策规定，股票利息及由此产生的红利不可以高于15%，因此假设在2016年发行的股票，而这只股票的利率是12%，之后每年的股票利率是由企业在经营期间所获得的利润确定的。

理论分析：上面所说的不同的筹资方式的选择是由取得筹集资金所付出的成本决定的。在这里我们可以运用资金成本率的概念，而资金成本率的字面意思也就是募集资金所付出的成本和筹集的总资金额的一个百分比。

通过股票进行筹集资金：

资金成本率=40 000×12%/40 000×（1-4%）×100%=12.5%

按照股票利息及由其所产生的红利最高不超过15%计算资金成本率为40 000×15%/40 000×（1-4%）x100%=15.63%。该结果代表在2016年，股息所得红利在筹资金额扣除筹资费后的占比为15.63%。

通过向银行等金融机构贷款：

资金成本率=40 000x5%×（1-20%）/40 000× （1-2%）×100%=4.1%

通过对上面的两组数据的分析，能够获得较为直观的结果：鲁商置业进行筹资时，选择向银行类金融机构借款的筹资方式更适合企业。

3.2.2 在建房方式上尽量选择节税的方式

在鲁商置业进行房地产开发的可行方案比选中，选择由自己开发房地产项目的可供筹划的空间较小，鲁商置业选择让其他房地产商代替鲁商置业建造或者与其他房产企业进行合作开发等方式，可以节约一大笔应交税费。

4 结语

本文主要探討和研究房地产企业开发阶段的税收筹划，近年来在房地产企业开发阶段利用好税收政策和规定进行筹划，可以节省税费支出，从而降低企业在营运期间的成本支出，使企业创造的价值最大化，因此房地产企业进行纳税筹划是非常重要且必要的。房地产开发企业在开发阶段会与各种税种产生关联，因此建立一个符合企业经营的科学、高效的税收筹划方案是房地产开发企业在日常运营中必不可少的工作，是企业制定战略和运营过程中重要的一步，也是房地产企业得以长久发展的必要手段。

参 考 文 献

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