路长明

摘  要： 抵押权制度是担保制度的重要组成部分之一，它的出现主要是为了保障债权能够得以实现。担保物权最初多为占有转移型担保，在其不断向非占有转移型担保转化的过程中催生出抵押担保这一项法律制度。抵押担保以其自身特有的优势不断发展至今，然而我国抵押权的发展仍多有不足。因此，完善与发展抵押权的相关法律规范对我国经济市场的发展具有重要意义。梳理分析我国抵押权制度的法律现状，应主要从抵押权制度的产生与发展入手，并对于抵押权登记制度进行整理分析，对法律实践的过程中抵押权实现的主要方式进行相应的总结与探究，从而可有针对性地就目前我国抵押登记制度不够全面以及抵押权实现方式过于单一的问题提出相应的立法建议，促使我国的抵押权制度能够在接下来的发展中得到相应重视，不断地得以完善。

关键词： 抵押权; 性质; 登记; 实现

中图分类号： D923.2             文献标识码：  A             DOI：10.13411/j.cnki.sxsx.2020.03.016

On the Realization and Perfection of Mortgage in China

LU Chang-Ming

（China Institute of Customs Administration， Qinhuangdao 066000， China）

Abstract： Mortgage system is one of the important components of the security system. Its emergence is mainly to guarantee the realization of creditors rights. At first， the real right of security is mostly possession transfer security.In the process of its continuous transformation to non-possession transfer security， the legal system of mortgage security emerges. Mortgage guarantee has been developing continuously with its own unique advantages， but there are still many deficiencies in the development of mortgage in China. Therefore， it is of great significance to improve and develop the relevant legal norms of mortgage for the development of Chinas economic market. This article will sort out and analyze the legal status quo of the mortgage system in our country， starting with the emergence and development of the mortgage system， collating and analyzing the mortgage registration system， and summarizing and exploring the main ways to realize the mortgage in the process of legal practice， so as to aim at the mortgage registration in our country at present. The system of record is not comprehensive enough and the way of realization of mortgage is too single. It is expected that the mortgage system of our country will get corresponding attention in the next development and be constantly improved.

Key words： mortgage; nature; registration; realization

抵押權是指债权债务关系中，为了保障债权人的权益最终能够通过合法的途径得以实现，在不转移债务人或者第三人作为财产所有人对自身财产的占有的情况下，在该财产之上依法为该债务设立抵押权。在债务人不及时履行全部债务的情况下，根据设立抵押权之时双方当事人达成的约定，或者通过诉讼等相关的法定程序，通过折价或者其他交易手段实现抵押物的价值，并由债权人优先受偿。作为一种以财产担保债权的担保方式，抵押权具有自身独特的优越性，因此产生较早且沿袭至今，并在很多国家的法律体系中发展得较为完善。然而在我国现存的法律之中，有关于抵押权的法律法规并没有形成一个系统完善的体系，而是零散的存在于《民法通则》《物权法》《担保法》等法律之中。因此，我们应该正确地认识抵押权，并在立法方面尽快建立起系统完善的抵押权制度，从而保障抵押权能够在实践中得到科学合理的应用，为我国社会主义市场经济稳速发展提供保障。

一、抵押权概述

（一）抵押权制度的产生与发展

所有法律制度的产生与发展都以相应时期的社会发展现状为背景，抵押权的产生同样与经济社会的发展息息相关。在商品所有权制度出现之后，逐渐发展的商品经济使得货物交换关系不断产生，这催生出大量的债权债务关系，从而提供了抵押权的产生基础。在这些债权债务关系之中，很多债权人需要为自身权利最终能够得以实现设立一定的保障，故促进了担保制度的产生。[1]但是在抵押权出现之前，同样也存在着其他的担保形式，然而这些担保方式通常为财产转移占有型担保，不利于提高担保物的效益价值。而抵押权则是债务人以自身所有的财产或者是为第三人所有的财产向债权人进行抵押，为到期履行债务进行担保，这种担保方式并不会转移抵押物的占有，抵押权也正是凭借这一优势沿袭至今。但是在抵押权产生的初级阶段，也就是在奴隶制社会和资本主义社会，抵押权设立的主要目的是为了完成高利贷款债权的实现和资本家对于底层人民更为彻底的剥削，这些大量设立的抵押债务成为资本家进一步榨干底层人民资本的重要方式之一。这种现象在旧中国十分严重，为了实现对劳动人民剥削，富人向穷人发放利率远远超过债务人承受范围的高利贷款，并强迫债务人在自己仅有的财产之上为其设立抵押权、质权等，这使得资源不断被富人所剥削，无疑将导致贫富差距永远不可逆转。当然，这样的现象在解放之后已经通过各种改革被清除，但是不可否认的是，这段进程会给大家带来对于高利贷、抵押权等的负面情绪，他们会对此产生一定的抵触心理。同时我国关于抵押权的相关立法并不完善，在实践中也并未对于抵押权的实际操作着重加以引导，导致我国的抵押权制度迄今为止发展依然较为缓慢。

（二）抵押权制度发展的重要意义

抵押权之所以能够产生并且在经济社会进步中得到发展与完善，主要依赖于自身区别于其他担保方式的权利特征。首先，抵押权附属于它所担保的债权债务关系，抵押权的成立要件之一就是其所担保的债权债务关系实际存在。如果抵押权所担保的债权债务关系在一定的法律行为作用下被处分甚至是就此消灭，那么该抵押权同样也会进行相应的变化。因此，抵押权具有附属性。其次，抵押权一旦设定，那么它的担保范围则不会受到抵押物物权变动的影响，也不会因被担保债权债务关系的部分变化而变化。在抵押权设置期间，抵押物所有人可能会对抵押物进行处置，导致抵押物出现分割、让与或者灭失等状态变化，但是设立在该抵押物之上的抵押权并不会受到影响，仍然会存在;被担保的债权债务关系可能会因为权利相关人的法律行为发生分割、让与、部分清偿，但是最初设立的抵押权也依然会涉及全部债权债务关系不受任何影响。因此，抵押权具有不可分性。

抵押权最初的出现虽然具有一定的封建性与剥削性，但是在不断的发展中，抵押权也具有自己独有的发展性与优越性。首先，抵押权是在个人所有的财产上进行设置，以此代替了封建社会中的人身质押与人身抵押，这无疑是社会的一大进步。其次，在經济市场的发展中，各方经济主体通常需要大量的资金进行生产经营活动，他们通常需要与他人形成一种借贷关系来筹得资金，当然也有一些因为其他原因所形成的借贷关系，大量借贷关系的实现均需要以债务人具有还款能力为基础，而抵押权的设置则正好成为对于债务人的资产情况的一种考察，这可以为实现债权人的权利提供保障，使得经济发展能够顺利进行。再次，抵押权之所以能够成为担保制度中一个独立的部分，是因为与其他几种担保制度相比较而言，抵押权具有设置后不会转移抵押物的占有的特点，也就是作为抵押物的标的物并不会转移到债权人手中，标的物所有人可以继续保留抵押物并在合理的利用限度内对抵押物加以使用，这使得抵押物的价值不会受到抵押权设置的影响，依然可以实现自身价值的最大化。这既保证了抵押物可以继续发挥自身生产价值，也允许了债务人利用该抵押物增加自身所得收益，进一步提高了他偿还债务的可能性，充分发挥了标的物的使用价值与担保价值。最后，在抵押物不转移占有的情况下，债权人也省去了抵押物保管带来的不便与费用支出，而是通过享有抵押物价值的优先受偿权作为督促债务人偿还债务的方式。因此，抵押制度成为最能够保障各方当事人权利以及相关财产价值的担保制度。

二、抵押权登记

（一） 抵押权登记制度

抵押权作为一种对世权，其设立与变更会直接影响到直接权利关系人的利益，同时也存在着对于不特定第三人的权利义务关系造成影响的可能，因此在各国立法中均对抵押权采取了公示制度，以此来达到保护抵押权的直接关系人并对第三人可能涉及的交易权利进行保护的目的。

在存在物权变动公示制度的国家中，大多数国家都不会设置完全统一的物权变动公示方式，而是根据不同类型财产设置不同的公示方式。一般情况下，大多数国家会对不动产物权变动进行登记来完成公示，而针对动产的物权变动则通过转移交付来进行公示。抵押权变动属于一种物权变动，因此它的公示制度应该仿制物权变动的公示方式设置。但是因为抵押权的设置并不会转移担保物的占有，因此以转移占有作为公示手段的方式对于抵押权公示显然无法适用，抵押权公示仅能采取抵押登记的方式。对抵押权采取登记的公示方法，就是在抵押关系随着主债权债务关系所设立或变更之时进行记录，完成抵押权公示，同时也对相关法律关系的产生与变更进行了一次交易记录，为今后法律实践中交易关系与交易时间的查询提供凭证，强化了抵押权的担保效力。对抵押权的成立时间等加以明确，也可以使我们更加清晰地了解相关权利人之间法律关系，避免因为缺乏相关公信力凭证所导致的其他纠纷产生。同时，将抵押权进行登记使得抵押标的物之上所设立的抵押权状况可以为第三人所知，在涉及到与第三人相关的法律关系，如买卖、租赁、抵押等时，可以使第三人及时了解抵押物的相关状况，避免使自己的权利实现受到影响。但是在现实生活中，动产的类型繁多，难以对其进行面面俱到的分类，而且大大小小的动产交易活动也十分频繁，因此在动产上设立抵押权时，若对其采取登记制度，无疑会非常影响实际交易过程中的便捷性，使得商品交易的效率大大降低，会对商品交易及交易双方当事人造成极大的不便。但是如果对于动产抵押不采取任何公示手段，那么可能会导致动产之上所设立的抵押不被相关权利人以外的第三人所知晓，缺乏公示表征。在第三人对于该动产上的抵押权设置并不了解的情况下，如果抵押人对于抵押权的存在情况进行有目的的隐瞒，则会引起大量因第三人介入所产生的法律纠纷，无论是对抵押权人而言还是对该第三人而言都会造成极大的权利损害。

既然在很多国家都存在着抵押权登记制度，那么相对应的就应该设有抵押权登记主管机关。从当前立法例来看，各国的抵押权登记机关都具有不同的名称，也大都隶属于不同的机构，但是这些登记主管机关的设立通常都具有以下两个性质：第一，登记机关本身是具有司法性质的机构而并非行政机构，这使得登记行为具有司法性质。抵押权的登记一方面是对抵押关系的当事人之间的权利义务关系所进行的记录与公示，另一方面也决定着由双方通过达成合意所设立的抵押权本身的存在情况，所以将抵押权的登记主管机关设置为司法机构从而赋予抵押权登记行為以司法性质是十分必要的。但是各国的登记机关具体名称和机构安排等也并不尽相同，德国的抵押权登记主管机关为土地登记司，并非独立的政府机构，而是隶属于地方法院，而日本的抵押权登记则与其他事务共同由司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所分级负责。第二，登记机关的设立具有统一性，通常都会按照一定的法律法规由统一的机构负责，而不是零散的由不同的机构或者部门进行管辖。也就是说在一定的司法领域之内，最大甚至可以扩及到一个国家的范围之内，抵押权的登记机关是统一设置的，这样可以保证抵押权的登记具有统一的程序并且可以按照统一的登记制度而进行。

根据我国目前现存的抵押权相关法律规定，我国对于抵押权登记同样采取了分类的处理方式。根据我国《担保法》第41条、第42条的相关规定，设置抵押权时应当进行登记的几类财产主要包括：（1）地上无定着物的土地使用权;（2）城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物;（3）林木;（4）航空器、船舶、车辆;（5）企业的设备和其他动产。[2]但是，我国的现存制度中并没有针对所有的抵押权登记设立一个统一的专门机关，而是根据抵押物的不同种类为其规定了不同的抵押权登记机关。

（二）我国现存抵押权登记制度的不完善之处

从我国迄今为止所建立的所有抵押权制度来看，我国尚未建立起一整套具体而完善的抵押权登记制度，而且在现行抵押权制度之中存在着登记机制不完善、抵押权登记公信力较低等问题，法律实践中缺乏制度保障等问题，具体而言主要有以下几点：

1. 抵押权登记的主管机关没有进行统一的设置，没有对登记行为的法律性质进行明确的界定，从而导致抵押权登记部门的登记行为难以得到统一和规范，这样的情况将为依法进行抵押权登记的当事人带来不必要的麻烦。对于自愿登记制度下进行抵押权登记的当事人而言，抵押登记主管机关的不统一使当事人无法明确自己到底应该去哪一个部门进行登记，这使得他们想要通过抵押登记来为自身权益加以保障的目的无法得以实现。由此可见，多头执政且登记条件存在分歧的抵押权登记管理现状无疑对于抵押权登记制度的发展十分不利。

2.抵押权的登记程序没有相关的法律对其进行统一规定，抵押权登记的不同管理部门在具体进行抵押登记工作时无法做出统一要求，对于抵押权登记的程序没有建立起明晰确定的操作制度，这使得抵押权登记工作没有办法按照程序流畅地进行，抵押权登记制度的改革与推进也因此受到了束缚。

3. 抵押权的登记审查制度不够深入。在目前的抵押权登记工作中，对于抵押权登记的审查工作并没有设置细致的标准，也并没有为其设置深入的审查程序。大部分审查工作仅限浮于表面的形式审查，而针对抵押权设置的实际情况以及是否合法均未提出实质审查的要求。也正是因为如此，才会出现一些虚假抵押权设立的出现，抵押权相关人甚至是第三人的权利因此遭受损失。[3]

（三）抵押权登记制度的完善

针对抵押权登记制度中存在的上述问题，我认为应该从以下几个方面对其进行改正与完善：

1. 设置统一具体的抵押权登记机关，确定抵押权登记行为的司法性质。

国外针对抵押权所制定的相关制度具有一定的合理性，因此我们在完善抵押权登记制度的过程中可以对其进行借鉴。首先就是要设置统一的抵押权登记机关。登记机关的设置可以就抵押物是动产还是不动产进行区分，抵押登记人可以根据自身需要进行申请，工作机关也可以根据抵押权设定的实际情况设定最为高效便捷的抵押登记程序。这样一来可以极大地简化登记手续，既方便了抵押权登记人，也方便了抵押登记机关，有助于推进抵押权登记制度的落实。同时可以将该机关设立于司法机关体系内，明确登记行为的司法性质，对抵押权登记加以规范，提升抵押权登记的科学性、规范性以及权威性。

2. 制定统一的法律规范，既要避免不同的法律规定之间产生冲突，也要避免某些层面上出现法律缺失。

目前有关于抵押权登记制度的相关法律条文散见于不同的单行法之中，而且相关规定并不统一，因此立法机关应当及时地为抵押权登记建立单一全面的法律规范。在这一法律规范中，既要对进行抵押权登记的抵押物范围进行划分，针对不同种类的抵押物一一对应明确抵押登记机关，也应该规定不同抵押物完成抵押登记的具体条件，抵押登记过程中主管机关针对抵押权进行法律审查的具体范围以及细致完备的抵押登记程序。当然，我们也应该确认抵押登记的效力范围，在实际案例之上进行总结，对抵押人和抵押权人之间的权利义务进行具体的规定，使抵押登记同抵押制度同步得到规范。

3.完善并细化抵押权登记程序，建立严格系统的抵押登记审查制度。

抵押权登记的程序既要通过统一登记机关、统一完善立法去加以规范，还要通过严格的审查程序使其更加规范。登记机关在对于抵押权登记进行审查时应当加大审查力度，其审查范围不应当局限于程序审查，更应当进行实质审查。登记机关在根据抵押人的相关申请为其办理抵押登记的过程中，既要按照规章制度要求严格核对抵押权登记所需要的相关材料是否齐全，更要实际了解该抵押权的具体设置情况，确认其是否真正符合抵押权登记的条件，甚至要进一步核实该抵押权的设置是否真实可靠。也就是说在抵押权设立之时就对抵押权的相关问题进行一个真实性的核实，对后续抵押权的实现做好审核与保障，尽可能保护好抵押人与抵押权人的权益。[4]同时审查机关应当对于那些进行虚假登记的行为进行相应的处罚，使其承担法律责任，减少虚假抵押权登记的出现，提高抵押权登记制度的公信力。[5]

三、抵押权实现

设置抵押权的目的在于保障抵押权人可以实现自身债权，通过将抵押物转移占有或者折现等方式使债务能够得以清偿，因此，保证通过合理合法途径设置的抵押权最终都能够依法得到实现，才是完善抵押权制度的重要目的所在。[6]

（一）抵押权实现要件

抵押权能够实现首先要保证该抵押权应当符合一定的条件，抵押权并非一经设置就一定能最终得以实现，只有切实按照法律规定实现抵押权才是真正保障抵押人及抵押权人的正当权利。[7]将现有法律进行梳理我们可以发现，抵押权实现主要具有以下幾个实现要件：

1. 主合同债权有效。根据上文对抵押权从属性的分析我们可以确定，主债权的效力将会直接影响到抵押权的效力，一旦主债权合同被证明无效，那么针对该债权债务关系设定的抵押权也会随之无效。因此抵押权实现的主要条件之一就是其担保的债权债务关系合法有效存在，也就是主合同债权有效。

2.主债务的履行期届满但债务人并未完全清偿债务。债务履行期是由债权债务人约定或者是根据相关法律所确定的债务履行期限，只有在债务履行期届满但是债务人仍然尚未清偿债务的情况下，债权人才可以请求行使自己的抵押权。只要债务履行期尚未届满，债务人就依然享有期限利益，可以对于债权人提出的行使抵押权的相关请求予以拒绝。而如果债务人在此期间内已经完全清偿了债务，则当然的不涉及到抵押权实现的问题。

3. 主债权依然处于法定诉讼时效期间之内。抵押权的从属性导致其存在即为了保障主债权的实现，因此如果抵押权人的主债权因为已过诉讼时效变成了自然债务不再受到法律的保护，那么作为从属权利的抵押权也会随之而消灭。否则就会出现在主债权已经不受法律保护之后、债权人请求实现抵押权从而规避了诉讼时效制度的情况产生，这将无法发挥诉讼时效制度的规范作用。

4. 抵押权自身有效。只有在抵押权自身的存在是有效合法的情况下才会出现其如何实现的问题。因此，保障抵押权得以实现应该确定该抵押权是根据法律规定合理有效成立的，并且不存在其他无效或者被撤销等情况。

（二）抵押权实现次序

抵押权本身并不具有绝对的排他性。因此，在同一抵押标的物之上，既可能同时或先后设立了同类或不同类的抵押权，也可能为第三人设置了质权或者留置权等其他权利。[8]因此在抵押物实现价值的过程中，各个权利之间存在着实现的先后次序以及实现程度的问题。

1. 抵押权相互间实现次序。在同一财产上为不同的债权设置抵押担保，就要涉及到债权无法实现时不同抵押权的清偿次序的问题。目前我国的抵押登记制度分为法定登记和自愿登记，在实际情况中经常存在着抵押权登记不明晰的情况。我国对于同一抵押物设置不同抵押权的情况采用登记优先受偿原则，即在抵押权登记机关进行过登记的抵押权可以在未经登记的抵押权之前受偿;如果这些抵押权均经过登记则按照他们登记的先后次序依次进行受偿，受偿顺序相同的抵押权则按照其所担保的债权比例共同进行受偿;如果这些抵押权均未登记则按照抵押合同生效时间的先后顺序依次进行受偿，受偿顺序相同的按其所担保的债权比例进行受偿。

2. 抵押权与质权实现次序。在同一抵押物上既设置了抵押权又设置了债权的情况下，哪一个应该优先受偿在我国的法律中尚未有明确规定，但实践中通常根据两种权利的公示力大小来确定两者清偿的先后顺序，即经过法定登记设立的抵押权应当在质权之前受偿;经过自愿登记设立的抵押权与质权则按照两者成立时间的先后顺序依次受偿;自愿登记但没有登记的抵押权需要在质权之后受偿。

3. 抵押权与留置权实现次序。如果在某一抵押标的物之上既设立了抵押权，又设立了留置权，抵押权需在留置权之后进行受偿，也就是说我国在抵押权与留置权产生实现次序冲突时，采取留置权优先受偿原则。

（三）抵押权实现方式

当抵押权满足实现的全部要件时，抵押权人有权选择实现自己的抵押权。在现实生活中，抵押权人主要通过以下两种途径来实现自身抵押权利，一种是通过自力方式，一种是通过公力方式。[9]

1. 自力实现。抵押权的自力实现方式就是双方当事人采取非诉讼方式实现抵押权，即抵押人与抵押权人在双方平等自愿的条件下达成合意，将抵押物折价抵偿债务或者将抵押物进行拍卖、变卖从而折现，以此来偿还债务。这种实现方式要求双方能够就抵押物的范围和抵押权实现时涉及的其他问题达成一致，不再产生其他分歧及纠纷。

2. 公力实现。抵押权的公力实现就是双方当事人通过诉讼途径来实现抵押权。在抵押权实现的初始过程中，会涉及到许多关于抵押权如何具体实现的相关问题，如果权利相关人针对这些问题没有办法自行协商达成一致，双方就会选择针对抵押权实现的问题启动法律程序。在这些诉讼中，相关当事人通常都为主债务关系的双方当事人，在抵押人与债务人不是同一人时也包括该抵押人。在公力实现的过程中，通常需要在法院判决生效且法院确定的还款期限届满、债务人仍然不履行还款义务的情况下，债权人方可申请法院对于抵押物进行强制执行，通过拍卖或者变卖抵押物等方式将抵押物进行折现，实现自身抵押权利。

（四）抵押权实现制度的完善建议

我国抵押权实现的传统模式就是通过诉讼的方式公力实现抵押权，然而这种模式实施起来通常程序耗时长、成本高。因此，我国急需对抵押权实现制度从根本上加以改制，搭建起以公力救济为主、自力救济为辅的抵押权救济模式，为抵押权能够得以实现提供法律保障。

1. 我们应该明确自力救济的重要意义，为其实现提供良好的机制保障。自力救济本身就是抵押权人在债务无法得到清偿的情况下对于抵押物的合法处分，因此在法律上对于符合法定条件的自力救治应该给予保护，使得抵押权能够在通过非诉讼方式合理解决的情况下不必借助法院公力。

2. 我们应该为抵押权实现寻找新出路，将自力救治与公力救治相结合。相关部门可以为自力救济设置专门的简易申请程序，使一般的自力救济能够在相关工作人员的协助下直接进行。比如说在抵押权人提出实现抵押权的申请，对其材料进行审查确定符合条件后，指派一到两名司法机关的工作人员直接介入该抵押权实现案件，协助当事人完成对抵押物的折价或折现。这样可以在完成抵押权实现的基础上尽量避免经历诉讼程序浪费大量时间与精力。

3.在抵押权不能通过自力救济得以实现的情况下，我们应该通过司法规范来保障抵押权人的权利能够得以实现。但是我们也应该对于该司法程序的设置加以简化，从而保障该权利能够顺利快捷地得以实现。如果当事人需要在诉讼程序上花费大量的时间与金钱，无疑会导致他们会对于采取法律形式解决问题产生一种抵触情绪，抵押权人会将诉讼途径视为一种会对自身权利造成损害的方式，而且在耗时较长的诉讼过程中也很难维持当事人之间的利益平衡。所以在抵押权的诉讼程序中，我们应该要注意简化司法程序，要考虑到不同当事方的利益需求，实现双方当事人的利益最大化。如果在抵押权实现的过程中，抵押权人出于损害抵押人的目的恶意滥用权利，我们也同样应当对其加以限制并且做出相应的处罚，从而达到维护债务人利益的目的。

4. 在债务人提供抵押物的前提下，我们可以研究探索设置抵押权人可以不行使抵押权，可以根据实际情况要求债务人用其他等额财产偿还债务。针对此理论，有的学者主张所谓的“先行主义”，有的学者主张所谓“选择主义”，但是无论那个理论，都是建立在债务人提供抵押物的前提下，在抵押物不够偿还债权时才可以对债务人其他财产进行有效主张偿还权利。我国民法对此问题没有明确规定，但《担保法》第53 条2 款的内容，接近于先行主义的内容，该条规定：“ 抵押物折价或者拍卖、变卖后，不足部分由债务人清偿。” [10]这条主要内容是抵押物先变现，然后再由债务人清偿不足部分。我国担保法司法解释第73 条规定：抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿，不足清偿的剩余部分由债务人清偿，这一规定很接近于“先行主义”。在我国目前法律背景下， 应当承认抵押权人有选择权，债权如由抵押财产之外的财产清偿， 抵押权消灭， 抵押财产应当加以限制。

抵押权的实现在现实执法过程中必须同时具备两个条件，一是抵押权实现应当满足实质要件。二是应当没有超过法律规定的追诉期。实现过程中，还要注意对抵押权的存续期间和追诉期进行区别。当债务人陷于破产状况时，抵押权人的这种权利就应当受到限制;而一般债权人亦可以执行抵押财产，但是应以不损害抵押权实现为前提。 在实际案件中，我国现行法律规定的抵押权实现方式比较单一，费时费力，不便于操作，缺乏灵活性和便捷性。我们可以借鉴国外立法的经验，应该授予法院执行执行拍卖的权力，并不需要委托专门的拍卖机构实现抵押权。抵押权实现之后，抵押权人获得清偿，买受人继受取得相关权利，抵押财产上的一切优先受偿权利由此消灭，而租赁关系和用益物权仍然存续。物上保证人在抵押权实现或代为清偿之后，有权向债务人以及其他可能存在之保证人求偿。而如果在抵押权实现中遇有优先购买权人，亦应当允许其参与到拍卖、变卖过程中来，兼顾其合法利益。实践中，抵押权的实现常会和其他优先受偿的权利发生冲突。总的来说，要做好抵押权的实现，要处理好与各种优先权、质权和留置权的关系。[11]有型担保向非占有型担保转换的重要产物，具有其他制度不可比拟的独特价值。在很多国家的法律体系内，抵押权制度均发展得较早，甚至至今已经趋于完善。相比较而言，我国的抵押权制度无疑并未达到尽善尽美，其主要原因在于抵押权的相关法律规定分布在各单行法及法律解释中，并不集中也不系统，而且在实践中缺乏相应的法律引导与规范。因此，对于我国目前现存的抵押权制度建立明确认知，我们可以发现现存的抵押权登记制度与抵押权实现制度中存在的不足之处，从而对其不断加以改进与完善。随着我国法治事业的不断发展以及市场经济的不断深入，我国的抵押权制度也应当随之不断建设与完善，从而发挥其在我国社会主义市场经济建设中的独特魅力。

参考文献：

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[责任编辑、校对：杨栓保]