摘要：上海南翔印象城MEGA并不仅仅在于“地铁上盖”，而是对城市中心的重新解读，让车站不仅是城市的交通配套，更是城市的实际中心，站、产、城融为一体，出了车站就是城市，办公、商业、文化交流、居住等均围绕车站为中心展开，以步行距离构建新的CBD。

关键词：TOD;都市圈;城市综合体

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）10-0017-20

收稿日期：2020-08-31

1大都市圈时代，TOD商业必然大行其道

城市的发展离不开交通技术的进步。是马车的出现让马路出现在人类历史舞台，是水运让港口城市兴起成为重要的交通节点，是汽车和电梯的发明造就了现代化的大城市，也正是地铁+高铁的轨道交通发展才让大都市圈的形成成为一种可能。当人们一方面抱怨高铁出现让大城市成了“抽水机”，源源不断地从中小城市抽取人才和资源，另一方面人们也已经习惯了以轨道交通为主的出行方式，不断扩大自己的日常出行距离，形成固定的生活方式。

人们生活方式的改变必然会影响人们对于地段的认知，商业中心自然也随之迁移。以东京圈为例，正是新干线和轨道交通网络的形成造就了东京都市圈，目前仅东京23区就有轨道线路42条，2246公里，日均客流1600万人次以上，日本人把TOD开发模式做到了极致。如今东京的主要商业中心如新宿、涩谷、池袋、六本木等都是典型的TOD商業综合体。基于轨道交通与商业交通的无缝对接，将交通人流有效导流成商业人流，造就了一个又一个经典的城市更新案例。

一个成功的TOD项目开发并不仅仅在于“地铁上盖”，而是对城市中心的重新解渎，让车站不仅是城市的交通配套，更是城市的实际中心，站、产、城融为一体，出了车站就是城市，办公、商业、文化交流、居住等均围绕车站为中心展开，以步行距离构建新的CBD。正是以一个个交通节点上的TOD展开，让大东京规避了“大城市病”，历久弥新。

2中国的TOD商业样板——上海南翔印象城MEGA

当我们把目光聚焦在中国最大的都市圈——上海大都市圈，会发现其最重要的连接轴是向西发展，也就是经嘉定连通苏州一线。由于杭州湾的崛起，“1+8”的城市群格局中最能有效与上海形成协同的还是苏南的“苏锡常”。事实上，上海原来也是隶属于苏州，文化上也与苏南有更强的认同。因此苏州成为上海人的后花园，苏南的企业壮大后愿意把总部迁入上海，也就顺理成章。

在上海市区和苏州之间，是作为上海西北门户的嘉定，它东接大虹桥商务区，西与江苏昆山、太仓接壤，早就是上海向外发展重要的卫星城。在长三角一体化的推进过程中，嘉定定位为长三角重要的综合性节点城市，也是上海对接长三角其他地区的一个桥头堡。嘉定有高速道路G2、G15、G42，也有全国最早的一条跨省轨交线——地铁11号线。上海地铁11号线贯穿嘉定直通江苏昆山花桥，并通过苏州S1号线与苏州的地铁3号线直接连通。这意味着苏州人到上海和上海人到苏州，通过地铁就可以实现相互往来。

基于地理优势和交通便利，嘉定距离上海市区最近的南翔镇也成了一个“未来中心”的潜力股，吸引众多顶级开发商来此投资建设，区域住宅开发面积超过500万平方米，并规划30栋总部办公大楼，或将成为上海首个“近郊CBD”。

就在这个近郊CBD的核心，是上海11号线的陈翔公路站，东临沪嘉高速公路陈翔公路出口，西临嘉闵高架（串接中环、G15），地处嘉定新城与大虹桥商务区之间。印力很敏锐地在此开发了一个TOD旗舰之作——南翔印象城MEGA，以“一日微度假胜地”为项目定位，通过34万平方米超大体量的空间（是目前上海单体量最大的购物中心）承载，以多元化的体验、丰富而独特的消费内容，意在引领西上海全新的生活方式。

特别值得一提的是，作为改善南翔地区的交通状况，陈翔公路站是中国轨道交通史上第一条在既有线路上加站的地铁站，是重要的交通节点。不仅通过连廊与陈翔公路站直接相连，南翔印象城MEGA还特别打造了“轨道交通双首层+市内公交双站台”的立体交通，依托多条快速路，半小时交通辐射罔内人口逾400万，可达昆山、太仓等上海周边城市，见图1。

同时，南翔印象城MEGA属于上海虹桥交通综合枢纽“10分钟辐射区”，除了满足地铁通勤和自驾交通的潮汐人群消费需求，也将视野放宽到长三角城市群乃至全国。

除了区域、交通、TOD模式的加持，定位为“一日微度假胜地”的南翔印象城MEGA项目本身也是颇见诚意。它不仅在品牌业态方面做到创新引领，打好首店经济这张王牌，更在空间体验上充满新意。整个商场空间围绕营造绿色休闲氛围、挖掘属地文化基因、打造特色街区场景等方面，在巨型商业体中打造DISCOVER M.E.G.A.的美好生活场景，见图2。

这意味着南翔印象城MEGA不仅是一座巨型购物中心，更是生活中心、社交中心、度假目的地，创造了消费者的相遇场景，强调了人与人之间的社交相遇，人们与品质生活的美好相遇，见图3。

作为商业老法师的印力充分显示了其强大的品牌号召力。围绕“视界大有可观”的产品理念，南翔印象城MEGA可谓“首店收割机”，引进超过400余家全业态品牌，涵盖时尚零售、餐饮美食、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等。其中，上海首店及品牌全新概念店占比超过40%，区域首店占比超85%，首店数量和比例在嘉定地区乃至上海均处于第一梯队。其中不仅有深受客户欢迎的成熟品牌，还有很多富有创新内容的崭新品牌，令人充满期待。

充分考虑轨道新城发展的自然规律，南翔印象城MEGA将中青年群体、新兴家庭作为最核心的目标客群，引进了包括以威尔仕健身、CGV影院、开心麻花、MELAND CLUB、全明星滑冰俱乐部、NITORI为代表的主力店，此外还引进了Popeyes、溱溱火锅、太二酸菜鱼、东發道·朱雀打边炉等自带话题与流量的网红餐饮品牌，同时也不乏代表文化传承的“百年老字号”上海老饭店这样吸引上海老客户的传统品牌，以品类丰富的多样化零售和特色体验类业态实现雅俗共赏，老少皆宜。

南翔印象城MEGA充分意识到新生代消费者的消费偏好，为了给消费者带来全新的体验感，他们将森林搬进了购物中心，创新地将商业空间与业态、动线及设计相结合，同时佐以森林、湿地、高山等主题，打造了一个沉浸式绿色休闲新体验。

位于商场1楼的“觅境·森林”，引进了超200+国内外植物，打造了一个5层高的跨层生态植物园，不仅提高了商场的绿化率，同时也为消费者科普了植物常识。以生态植物园为蓝本的热带雨林、被梯田状的绿色植被环抱而形成的独特“退台花园”、400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道，既能满足城市人群向往接近自然、触摸自然的需求，同时也完美实现建筑与自然、人与空间的联动。

位于商场南边的生态植物园内，还携手英国艺术家Luke Jerram，打造了一个名为“超级月亮”的艺术装置。这也是“超级月亮”首次进驻中国，直径6米的超级月亮在南翔印象城MEGA的绿色生态环境衬托下，将让消费者不出国门就能享受这一极具冲击力的视觉盛宴。

与此同时，南翔印象城MEGA还深度挖掘南翔区域的历史文化元素，邀请独立设计师、独立数字艺术家张周捷，以“白鹤南翔”为主题，为MEGA量身打造了《天空之翼》与《飞起》两件装置艺术作品，赋予商业建筑极具中国元素特色的现代艺术感。

此外，南翔印象城MEGA還巧妙地将商业内容进行组合，在不同的楼层中打造出不同的主题街区，让人有不断探索，形成不同记忆点的场景体验。

位于B1层还原上海风情复古又时尚的时光街;位于L1层聚集了奈雪的茶、Popeyes等网红品牌让人愿意停下来喝一杯的“印·巷”半室外街区;位于L4层以《少年派的奇幻漂流》为灵感，汇集手作、美学、潮玩等品牌，面向二次元世界打造的玩趣少年派“少年专属”文创特色街区;还有屋顶的星空跑道，就是健身达人释放荷尔蒙的好地方，将人流自然引导到屋顶。

另外，印力集团已在智慧商业领域深耕多年，实现了超大体量商场人、货、场的数字化重构。此次带来的旗舰级项目南翔印象城MEGA，同样是将智慧化运营发挥到极致，提供了诸多新颖贴心的极致服务，例如儿童卫生间、多层亲子卫生间、多层主题母婴室、女性化妆间、智慧停车（VIP停车预约&反向寻车&室内外导航无缝切换）、AI智能导购、人脸识别、智能步道、全景生态系统等，这些“黑科技”将赋能实体商业创新消费场景，为消费者带来更加友好的购物体验。

这已不仅是一个购物中心，更是现代都市生活枢纽，让游走在上海和江苏之间的年轻人有了一个全新的选择，让南翔乃至嘉定这块被低估的土地重新发现它的价值。这仅仅是个开始，TOD一定是大势所驱，智者早已提前布局。

8月25日，南翔印象城MEGA迎来了盛大开业，虽然是工作日依然迎来了久盼的人潮，作为2020年上海首个开业项目，交出了傲人的首日开业成绩单：招商签约率95%、开业率90%，开业首日客流超30万，销售额2500万+。

让我们期待这个TOD大作带给我们更多新的启发，共同探索在城市化2.0时代实体商业的未来究竟应该何去何从。

作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。