李雅丰

（华南理工大学法学院，广东 广州 510006）

一、问题的提出

在我国实务中，因“凶宅”衍生的民事责任问题，案件类型多且复杂。早期主要以“凶宅”买卖关系为主，此类纠纷一般牵涉“凶宅”的认定、欺诈的判定、物之瑕疵担保责任的构造等难题。近年来才出现了一种新型、有别于“凶宅”买卖争议的诉讼，即“房屋因他人行为成为‘凶宅’致生损害”的案件类型。现行司法审判实践中对该类案件的处理各不相同，有一半左右被法官判决败诉，其中既有理由认为房屋未发生物理改变不存在损害[1]；也有理由认为房屋尚未实际出售，房屋价值贬损尚未确定发生，故损失不存在[2]；另外，即使在一些胜诉判决中，也存在法官对房屋贬值的本质避而不谈，仅根据公平责任原则由双方各承担一半责任[3]等问题。归根到底，这些都是因为对“凶宅”引发的房屋价值贬损认识不一、针对该类案件的法律适用和裁判思路未得到系统梳理所导致的。鉴于此，笔者试图结合实际司法案例对“凶宅”贬值损害赔偿型案例进行讨论，根据不同请求权基础为房屋所有权人提供法律上的救济途径。

二、“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷的实证剖析

（一）“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷的数据来源与样本分布

为了保证样本数据的准确性，截止2019年11月13日笔者在中国裁判文书网、无讼网等网站分别输入“凶宅”、“损害赔偿”、“侵权”、“租赁”等关键词加以检索，经逐一核对，获取“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷的有效样本32份。

从时间上看，此类案件的记录最早可追溯到2011年，当年案件数量非常少只有2件，且在2012年和2013年出现断档，直到2014年才重新出现并呈上升趋势（2014：1件、2015：6件、2016：4件、2017：8件、2018：8件、2019：3件）。

从类型上看，“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷的类型主要有财产损害赔偿纠纷、房屋租赁合同纠纷、工程承揽合同纠纷、房屋借用合同纠纷以及委托合同纠纷。其中，房屋租赁合同纠纷最多，有18件占比58%；财产损害赔偿纠纷次之，有8件占比26%；工程承揽合同与委托合同纠纷基本持平，分别是3件和2件占比7%、6%；房屋借用合同纠纷最少，有1件占3%。可见，“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷多发生于租赁合同关系中，承租人或承租人的同居人、雇佣人在出租屋内自杀导致房屋成为“凶宅”从而贬值。该类情形在请求权基础上往往既包含侵权之诉也包含违约之诉。

在“凶宅”贬值损害赔偿型纠纷中，受害者以什么为依据向侵害者主张损害赔偿即为他们的请求权基础。从请求权基础的分布看，受害者提起诉讼的请求权基础主要有侵权之诉以及违约之诉。从案件数量来看，主张侵权之诉的更多，有25件占比78%；违约之诉有7件占比22%。

从裁判结果看，胜诉案件17件略多于败诉案件15件，胜诉率为53.1%。从审级上看，一审胜诉率37.5%高于二审15.6%。可见，实务中法院倾向于将“凶宅”纳入法律调整的范围内，注重对房屋所有权人的保护。

（二）“凶宅”贬值纠纷的争议焦点与成因分析

1.“凶宅”贬值是否构成实际损害之争

事实上，在大部分的“凶宅”案例中，非正常死亡事件的发生都不会对房屋的物理构造产生影响，仅是让一般人对标的房屋产生厌恶、恐惧等排斥心理，从而使得标的房屋在市场上的接受度下降，产生经济价值贬损的现象。因此部分法官就此认为由于房屋的结构、设施及使用功能未受损，所以房屋也未产生实际的损害，当事人的主张缺乏事实依据[4]；除此之外还有法官提到即使承认标的房屋因为该心理的影响遭遇了经济价值贬损，但在房屋未实际出售前，这仅是一种可能性，这种可能性应属于市场风险[5]。可以看出，有关“凶宅”贬值是否构成实际损害主要涉及两个争议点：第一，房屋遭受的非物理损害是否可算作损害；第二，房屋遭受损害是否以实际出租或出售为条件。笔者将在后文对争议焦点做出详细论述。

2.侵权行为人主观过错之争

在“凶宅”内发生的非正常死亡事件，无论出于自杀还是他杀，行为人最初始的目的都是结束生命。对于造成标的房屋成为“凶宅”以及由此产生的经济价值贬损，行为人的主观不得而知。实务中，以侵权之诉为请求权基础的纠纷类型主要有两种，一种是财产损害赔偿类纠纷，一种是房屋租赁合同类纠纷。在搜集的样本判决当中，前项纠纷类型全部被法官以无事实依据认定实际损失存在为由判决败诉[6]，所以对行为人后续的主观状态也自然没有相关论述。但笔者认为虽然实务中缺少相关经验，但不代表理论上对自杀行为人的主观心态不无讨论空间。

3.承租人是否违反保管义务之争

在“凶宅”贬值纠纷类型中占比最高的是房屋租赁合同类纠纷，此类纠纷的发生情形通常为承租人的同居人、雇佣人在出租屋内自杀[7]或是转租人在出租屋内自杀[8]，导致房屋成为“凶宅”产生贬值，出租人向承租人主张损害赔偿。这种情况下由于出租人与承租人之间有租赁关系的存在，所以出租人既可向承租人主张侵权损害赔偿也可向其主张违约损害赔偿。在违约之诉中，争议焦点主要集中在“承租人按照合同所应承担的损害赔偿范围是否包括房屋经济价值贬损的结果”来讨论。

三、“凶宅”贬值在侵权责任法上的请求权基础

（一）“凶宅”贬值损害结果的认定

1.“凶宅”贬值是对所有权侵害的损害事实

根据本文对案例的实证分析，笔者发现“凶宅”所有权人主张损害的依据一般有两个：一个是因为房屋内发生非正常死亡事件，导致房屋所有权人有所顾忌不愿继续居住或无法安心居住，从而影响了对房屋的使用；另一个是房屋的市场价格因为变成“凶宅”而下跌。从所有权的角度看，前者是对房屋使用价值的侵害，后者是对房屋交换价值的侵害，所以笔者试图从这两个方面来分别探讨构成对房屋所有权侵害的可能性。

（1）房屋的使用目的受到妨碍。在我国，民众对于发生过非正常死亡事件的房屋大多有所忌讳，该忌讳有来自自身的也有来自他人的。对于“凶宅”所有权人而言，当其房屋因他人行为成为“凶宅”后，他们或因担心自杀身亡者有怨气招来噩运，或因担心自杀身亡者灵魂滞留屋内而心神不宁；也有的“凶宅”所有权人本身其实并不介意，但因周围舆论压力而“不敢”继续居住。这些压力都严重影响了“凶宅”所有权人的生活质量。考量到此类不利益结果，可以认为房屋成为“凶宅”已经构成了房屋所有权人就房屋使用目的的妨碍，是对所有权权能行使自由的钳制。

（2）房屋的收益、处分权能受到损害。事实上，具体分析“凶宅”的经济价值贬损形态可发现，除了交易价格的降低，该贬损形态还包括房屋未来出租难度增加、租金收益低于正常行情等情形；更有甚者，当所有权人想要以“凶宅”进行融资担保时，往往还会遭遇债权人因担心标的物日后无法顺利拍卖而拒绝设定抵押权，或是降低该房屋担保数额的情形。这些贬损形态都或多或少地涵盖了对房屋所有权收益或处分权能的限制。所以从这个角度看，可以认为房屋所有权的收益、处分权能也被妨碍。

2.“凶宅”贬值是客观且既存的损害事实

首先，“凶宅”贬值是一种客观的损害事实，并不因不发生物理性改变而否认该损害的存在。在我国特殊的民俗文化信仰下，社会大众普遍排斥将“凶宅”作为交易标的，“凶宅”因为市场接受度低而存在经济价值贬损已不再是个人出于喜好选择的个案现象，而是事实上可客观验证的结果。换言之，“凶宅”的经济价值贬损虽然源于心理因素，但就实际结果而言，已经由单纯的主观不利益走向了客观损害的层次。其次，“凶宅”贬值是一种既存的损害事实，不因暂未出租或出售而否认该损害的存在。理由在于：交易性贬值是一种客观财产价值，其内容应根据市场基准加以估算。若要求必须以实际出售价额作为差额计算基准，等同于强迫被害人在出售或保有所有权之间进行选择，对其保护不够周全[9]{P156-157}。另外，由于房屋经济价值贬损并不以交换价值减损作为唯一形态，还有担保价值需要考虑，房屋在成为“凶宅”后，其担保价值已经有所减损，而该减损也并不以房屋实际出售为必要条件。

（二）侵权行为人主观可责性的认定

1.自杀行为人主观过失之探讨

我国通说认为判断行为人是否违反注意义务应当采取客观标准，即以具有良知、理性且谨慎的客观第三人在具体个案情况下应尽的注意义务为准[10]（P333）。在此标准下，行为人主观上注意能力是否欠缺在所不问。也就是说，即使行为人主观上患有精神疾病，也无法因此免其过失，除非其主观注意能力已低至完全无法辨识行为后果而欠缺责任能力的程度。具体而言，依照“凶宅”在我国社会文化中具有的特殊意象，若有人在他人房屋内自杀身亡，势必会影响房屋所有权人的居住安宁以及该房屋在市场交易中的价格，其造成的不是纯粹经济损失，而是侵害到该房屋的所有权。相对而言，如果自杀行为不是非为不可，且防范损害发生并不需要负担过高成本，则一般具有理性与良知且谨慎的客观第三人都是可以预见且避免损害结果的发生。所以自杀行为人因其行为造成他人房屋所有权受损，应认定违反了善良管理人的注意义务，存在过失。

2.自杀行为人主观故意之探讨

目前实务对于侵害所有权的方式仍存在传统限缩的见解，即认为所有权的侵害仅限于物理上的损害，所以在“凶宅”损害赔偿型纠纷中，房屋所有权人极大可能因为房屋被认定未侵害所有权，而难以依据《侵权责任法》第6条请求过失侵权行为的损害赔偿。在这种情形下，房屋所有权人可能转而主张纯粹经济损失，但我国实务关于纯粹经济损失保护的适用条件极为严格，除非有法条明确规定，一般情况下仅在故意以背于善良风俗致损的情况下，方能受到保护。[11]（P22）因此，即使笔者认为使他人房屋成为“凶宅”是构成对房屋所有权的侵害，背于善良风俗之故意侵权责任是否成立，仍有讨论的必要。

在自杀行为所致的损害中，根据侵害客体的不同可区分为行为人自身的生命权以及“凶宅”所有权人的财产法益。关于前者，自杀行为人明知其行为将对自己的生命权造成极端侵害后果，仍基于结束自己生命的目的故意为之，在主观上可认定具有自杀的故意。关于后者，行为人是否具有以自杀行为侵害所有权人财产法益的故意，笔者认为虽然自杀故意与致房屋经济价值贬损的故意，内容上有所不同，无法凭前者当然推及后者，但故意要件除了包括直接故意还包括间接故意。发生过非正常死亡事件的房屋经济价值会有所贬损，此为社会上众所周知的事情，行为人通常为具有一般智识的人，对于房屋价值贬损的损害也不会完全没有认知，即使行为人当下没有积极的使其实现之意，但至少抱有“一死了之、并不在意”的心态，即实现不违背其本意。从这个角度看，行为人至少具有以自杀行为侵害所有权人财产法益的间接故意。

四、“凶宅”贬值在合同法上的请求权基础

（一）“凶宅”贬值属于合同法第222条“毁损”的范畴

1.物之毁损的固有理解

“毁损”一词一般情况下是指物的实体侵害，论述时通常会与物质变形、物理改造等事实处分行为并列论述。[12]（P237）例如《合同法》第303条“在运输过程中旅客自带物品毁损、灭失，承运人有过错的，应当承担损害赔偿责任”。相对而言在表示物的机能降低或价值减少等非物理性损害时，则通常使用“降低”、“减少”等词。但笔者认为随着实务问题的不断丰富，毁损一词也可以包含价值减损的损害内容。

2.“凶宅”贬值可纳入物之毁损的范畴

有关“凶宅”产生的经济价损能否被涵盖于合同法第222条“毁损”的范畴，笔者认为回归法条的本旨看，该法条是确立租赁物保管义务以及违反该义务法律效果的规范，其目的在于维护租赁物的使用价值与交换价值。在租赁关系存续期间，承租人应当尽善良管理人的注意义务，维持租赁物处于使用收益的状态，并保持其在市场上应有的交换价值。租赁物的使用价值或交换价值但凡因非正常使用收益而受影响，均应认定为保管义务的违反，并无区别租赁物是受物理毁损还是经济价值贬损的必要。更何况“凶宅”事故的发生对于房屋的使用、收益、处分权能都有侵害，已经造成其使用价值与交换价值的贬损。所以将租赁房屋成为“凶宅”引发经济价值贬损的结果解释进租赁物“毁损”的内涵中，才更符合该条文的规范目的。

（二）“凶宅”贬值是否属于承租人违反保管义务之探讨

在讨论承租人是否违反保管义务时，可以分两种情形来观察：一是承租人本身为“凶宅”事故行为人，此时讨论的重点为承租人积极自杀的行为是否违反保管义务；二是“凶宅”事故行为人是承租人之外的人，此时讨论的重点为承租人本身未防范“凶宅”事故发生的不作为行为是否违反保管义务。

关于第一种情形，鉴于“凶宅”贬值是社会大众所固有的认知，承租人本着善良管理人的注意义务，自然应当避免自身行为导致租赁房屋成为“凶宅”。所以承租人若基于自主意思在租赁房屋内自杀，即属于对租赁物保管义务的违反，出租人得以类推适用《合同法》第222条，请求承租人就房屋经济价值贬损承担赔偿责任。关于第二种情形，即第三人在房屋内自杀或意外死亡导致租赁房屋成为“凶宅”，若单纯以承租人客观上未能防范第三人在房屋内自杀或意外死亡就认定承租人违反保管义务，未免有失偏颇，应当分情况讨论。首先，就善良管理人的注意程度来看，除非客观上有可知的征兆，否则很难要求承租人预先了解第三人的自杀意图而加以预防或改变，意外死亡事件就更无从得知。所以如果承租人对第三人的日常起居以及使用房屋情形有注意或关心，即可认定其已尽善良管理人的注意义务。其次，还应考虑第三人接近使用房屋的行为与房屋成为“凶宅”的因果关系，若第三人得以接近租赁房屋的机会并非承租人所赋予或承租人在事故发生时并不在场而未能及时阻止，此种情形也不应认定为保管义务的违反。

注释：

①内蒙古自治区兴和县人民法院民事判决书（2015）兴民初字第139号.

②安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2018）皖12民终1468号.

③上海市嘉定区人民法院民事判决书（2018）沪0114民初1641号.

④内蒙古自治区兴和县人民法院民事判决书（2015）兴民初字第139号.

⑤上海市闵行区人民法院民事判决书（2017）沪0112民初13944号.

⑥山东省济南市中级人民法院民事判决书（2019）鲁01民终2381号、安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2018）皖12民终1468号、重庆市第一中级人民法院民事判决书(2017)渝01民终2361号等.

⑦安徽省阜阳市颍州区人民法院民事判决书（2018）皖1202民初5960号.

⑧沈阳市苏家屯区人民法院民事判决书（2015）苏民二初字第00527号.

⑨王泽鉴.民法物权[M].北京：北京大学出版社，2009.

⑩王泽鉴.侵权行为法[M].北京：北京大学出版社，2015.

⑪葛云松.纯粹经济损失的赔偿与一般侵权行为条款[J].中外法学，2009（5）

⑫王泽鉴.法律思维与民法实例[M].北京：中国政法大学出版社，2009：237.