文/刘华健 编辑/小丁

流动人口数量的增加及房价的高涨，推动着房屋租赁市场的持续升温，尤其是在一线城市，这种现像尤其明显，企业的设立和扩大同租房也是息息相关。因此，无论是有住房需求的年轻人，还是开启事业的创业企业，亦或是扩张商业版图的中小企业，都存有租房需求。作为一名诉讼律师，在工作中处理了大量的租房法律纠纷，其中有不少的纠纷都是因为租客在签署房屋租赁合同前没有尽到审慎的看房义务所引发的，因此，租房前必要的看房程序以及核实与租房有关的事实是每位租客应做的规定动作。在此，仅以本文为各位租房者提供一些签署租房合同前应当核实的要点，为防范和控制租房法律风险提供一些视角和方向。

要点一：核实房屋情况与使用目的是否一致

在处理过的几起租房纠纷中，发现有租客并不会仔细地实地查看房屋情况，甚至都不会去实地查看房屋，导致入住后发现房屋不符合自身用房要求，但此时若要放弃租赁则会比较被动。

在此，提醒各位租房者切记一定要实地仔细查看房屋情况，核实是否符合自己的用房要求，例如，对房屋的环境（噪音、光线等）、附属设施（供水、供电）及家私电器（空调、冰箱、炉灶）等基本情况进行详细了解，如果是商业用途的房屋，最好要向物业了解一下自己的经营业态是否符合物业的要求。

要点二：核实出租人是否有出租权限

在签署租房合同前，务必仔细查看出租人的权利证明材料，确保出租人有出租房屋的权限，以避免因为出租人没有出租权限而引发纠纷，在此列举几种最为常见的需要核实出租人权限的情形。

1.若房屋的产权人为多人共有，仅一位产权人洽淡出租事宜的，租房者应当确认全部产权人均同意出租房屋。

2.若洽谈出租事宜的是出租人的代理人的，租房者应要求代理人提供“授权委托书”并留存代理人身份证复印件。

3.若出租人是转租人的，就是俗称的“二房东”，那么应要求转租人提供产权人同意转租的相关证明材料。

要点三：注意识别违章建筑

根据相关法律规定，租赁合同中存在违章建筑的部分，则违章建筑部分的租赁合同是无效的，通常认为的违建，是指没有获得行政部门批准而存在的建筑物。因此，租房者应当要识别所租房屋是否是违章建筑，或者是否存在违章搭建的部分，否则可能会面临该部分租赁合同无效的情况。

通常租房者在签署租房合同前要查看房屋产权证明文件，并对房屋地址、房屋用途、户型图等进行对比确认，特别留意租赁面积是否在产权证记载范围内，如果租赁面积与产证记载面积不一致的，则会存有违建可能。如果发生此情况，应当了解面积不一致的原因，确认是否存在违章建筑，以避免不必要的纠纷。

要点四：核实房屋是否存在权利限制的情况

在租房过程中，房屋受到权利限制也是容易引发租房纠纷的一个重要原因。因此，租房者在签署租房合同前，应当对房屋是否存在权利限制进行了解，了解此情况的最直接方法就是要求出租人提供由房地产交易中心出具的《不动产登记簿》，在这份文件中会详细记载房屋是否有权利限制的情况。一般的权利限制是指，有法院查封、房屋存在抵押等。如果发现房屋存在权利限制的，在此建议租房者要仔细问询相关情况，及时向专业机构或专业人员咨询相关风险，再确定是否要签署租房合同。

要点五：商业用房的特别核实事项

如果租赁房屋用于企业生产经营的，多数时候需要在租赁地办理经营所需的各类证照，如工商营业执照、食品安全生产许可、企业环评、消防等手续，如果无法办理或者有其他重大障碍，则可能会造成承租方的企业公司无法正常开展经营，同时还极有可能被政府相关部门处罚或者责令停产、迁出等重大损失。

因此，如果承租房屋是用于企业经营的，建议提前到相关部门了解清楚相关证照的办理流程，以及需要哪些同房屋有关的证明材料，或者在房屋租赁合同中对于无法办理相关证照的后果进行一个清晰的约定，这样可以最大限度降低风险。

以上是对于房屋租赁合同签署前，租房者应当要核实的房屋和出租人情况的要点整理，当然，租房对于承租人和出租人其实都存在法律风险，这些法律风险也是贯穿于房屋租赁合同的建立、履行和终止的全过程中，无论是出租人还是承租人都应当留意每个可能发生法律风险的事实和行为，如对于风险无法确定或者判断的，建议尽早向专业人员和专业机构进行咨询。