李建龙

摘要：在对房地产开发项目实行全成本管理时，需要房地产开发企业多个部门共同协力，除了成本部门之外，还涉及很多部门，如房屋拆迁、前期开发、设计、工程、招采、财务、销售等部门，通过分析企业生产经营实际情况，这些部门在实际运行过程中都会不断产生成本，很多环节中都会涉及到费用问题，如勘察、施工、销售等环节，这些环节都需要进行成本管理与控制。因此，本文对房地产开发项目全成本管理应用进行分析，从而实现企业经济效益最大化。

关键词：房地产项目开发;全生命周期成本管理

引言

全生命周期理论视角的成本控制，指的是立足于项目的全生命周期展开造价的控制工作，以实现整个生命周期总成本最低的目标。全生命周期理论强调运用多学科知识，采用综合集成方法，重视投资成本、效益分析与评价，通过精密对比和计算选择项目全生命周期内成本最小方案展开成本管理。

1、房地产项目开发成本管理存在的问题

1.1对投资决策环节的认知不足

房地产企业的开发项目所消费的人力物力和财力是十分巨大的，万一中断将会给企业造成大量的损失，就目前而言不少房地产企业在进行项目投资决策时候往往管理力度不足，而导致其不能够合理准确地选择相应的投资项目，这在无形中会提高不必要的成本。企业在进行管理工作的时候，并没有结合房地产企业的实际情况进行项目的选择，甚至出现过度关注于项目规模的情况，而忽视了企业自身的经济实力以及相应的运营能力等情况。

1.2部门职责分工不明确、考核机制不完善

导致后期成本出现较大偏差，方案频繁变更，产生较多风险费用损失。规划设计阶段。对施工设计单位质量把控不到位，没有针对性的定标定档，限额设计不科学，导致设计质量差、变更多，产生较多超方案成本。

1.3施工过程的成本管理并不完善

房地产企业级开发项目成本管理的主要过程就是施工环节，这个过程中包括事前预防、事中控制、事后反馈等各个方面。因为我国当前通过招投标的方式，将房地产开发项目承包给施工企业，这种方式在一定程度上能够高效率的管控工程成本，以及后期的相应费用，缺少相应的监督与重视，在现实的工作中，房地产企业的建设部门往往因为工程的质量或者是报批规划验收的要求，需要进一步更改设计方案以及进行现场的签证等，在无形之中会给施工成本增加不必要的浪费。

2、房地产项目开发全周期成本管理优化策略

2.1立项决策阶段

在立项决策阶段首先要明确各部门成本归口管理责任，加强部门间沟通协作，确保前期准备工作落实到位。要提前获取土地信息，要求投资、设计、配套、成本等相关人员做好实地勘察，对地上架空、地下隐蔽、地表附着等红线内障碍物勘察，做好基础工程费、三通一平费用数据可控。要做好不同方案的对比分析工作，核实相关技术指标数据的准确性，标准的清晰度、分级管理指标套用的合理性等，以便后期更好地按照统一的数据口径开展成本费用的归集和责任成本。要全面测算项目成本，充分了解项目土地的出让条件、地方政策规定、合作方要求、市场情况、设计及营销人员意见，将不可控风险内容纳入成本测算考量范围。要对项目成本测算关键点加大审核力度，通过将成本进行科目管理，建立以位置板块划分的立项标准成本测算模板，将其作为立项成本测算的主要依据，同时进行建造成本对标，与内外类似项目成本进行对标，分析成本差异原因，有针对性进行改进和完善，从而形成本地块的方案版目标成本，作为考核依据。

2.2招投标阶段

高效的招标管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。有效的招标可以对施工单位以及材料供应商进行选择，这样很好的控制项目的资金投入、施工质量以及工程进度等方面，因此，在招标阶段进行成本管理显得尤为重要。值得注意的是，需要精准计算投标，进而促使企业获得相应的利润，在确保施工质量基础上，竞标后获得低价。但不意味着要以低价去竞争。对于中标企业的选择，先要考虑成本，再分清管理中的侧重。此外，需要对招标进行询价，全面了解在人工、材料、机械设备等方面的单价，从而实现对成本管理的有效控制，更好的帮助房地产开发商把控项目整体定位以及经营方案，对成本控制相关指标进行明确，使得形成一个共同的开发目标成本。需要充分调研项目周边其它类似项目的发展情况，分析总结出项目成本与产出之间的关系，同时要主要分析开发技术是否足够支持项目实施。

2.3开发商管理体系构建

开发人员选择与开发人员管理系统集成的开发和材料经济系统，同时监控和控制工程和物流领域的成本控制。但是，如果某个施工单位对设计图纸不明确或设计图纸不完整，可能会导致施工过程中发生重大设计变更，从而造成施工期间经济损失的延误并增加费用。因此，成本中心管理是一个关键步骤。作为房地产项目成本管理的一部分，规划部门应改变不经济技术的思想，不断提高经济意识，建立整个生命周期的成本管理，严格遵守设计标准，引进新技术和标准化设计库，制定成本效益高、质量高的方案。

2.4结算阶段成本控制

这个阶段就是对前面几个的总结，经验与知识的积累最重要。对合同的理解、工程量清单的整体把控与各组成部分的计算依据清晰等等。中交财富中心项目工程结算贯穿于项目实施全过程，按照結算随工程进度同步开展的原则。通过结算工作策划，同时各项工程结算过程中多次组织召开结算协调会，做到结算工作及时、透明。避免项目结束后结算工作的大量争议的产生。大幅度降低了项目的建安成本。

结束语

在房地产项目成本管理工作开始之前，要明确目标，明确各方参与的工作，调整和处理各方关系，充分做好组织准备工作。在运行阶段要及时发现房地产项目生命周期成本管理系统中存在的问题并加以纠正以促进整个生命周期成本管理系统的完善和有效运行在每个运营阶段，管理系统的各个部分都会出现各种问题，因此，要及时发现运营过程中管理时出现的经济、技术、组织等问题，随时随地纠正、改善发生的问题，达到系统的完善，实现房地产项目生命周期成本的综合管理优化。

参考文献

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[2]陈海军.天津HP还迁安置项目风险管理研究[D].天津大学，2018.

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