万小琴

（重庆市不动产登记中心，重庆 400015）

一、引言

在我国国民经济发展中，房地产企业发挥着十分重要的作用。在房地产企业发展中，应高度重视会计核算工作，为企业发展提供可靠的数据支持，为企业管理人员经营战略的制定和实施提供参考。因此，对房地产企业会计成本核算工作进行深入研究意义重大。

二、房地产企业会计成本核算的主要内容

在房地产企业会计成本核算工作中，应将企业经营管理所涉及的各类经济成本作为依据，对企业经营管理过程中的成本投入情况进行准确计算，具体涉及以下内容：（1）土地开发成本核算，具体包括房地产企业建设用地使用中的土地出让金、土地征用费用、土地拆迁费用等。其中，对于土地征用费用，可根据国家法律规定进行计算，而对于土地拆迁费用，可根据土地资源原使用者的损失给予适当的补偿。（2）前期工程费，在房地产企业工程项目建设中，前期工程费指包括工程规划设计费用、勘察费用等，对于前期工程费，可根据房地产工程项目投资额的百分比进行核算分析，另外还应注意，如果在房地产项目建设中，需拆除原有建筑，则对于拆除费用，也应根据实际情况进行计算。（3）房屋开发成本，具体包括房屋建筑安装工程、基础设施费用以及各类公共配套设施建设费用。（4）管理费用，指的是在房地产企业在对房地产项目进行内部管理时所产生的费用。（5）销售费用，指的是项目前期为了提升房地产预售量所花费的资金，比如宣传费用、销售人员报酬等。（6）财务费用，指的是在房地产项目开发过程中，为项目贷款而支付的利息以及办理各类手续时所产生的费用等。

三、房地产企业会计成本核算常见问题分析

（一）会计制度不合理

在当前的会计核算制度中，对于房地产企业会计成本核算工作没有做出明确规定。在房地产企业会计成本核算工作中，一般需参考其他企业的会计核算制度，这样就无法根据房地产行业实际情况进行会计核算，在开发成本核算、前期投入成本核算中缺乏规范性。

（二）成本核算对象无法确定

在房地产企业项目开发中，可能存在很多不确定影响因素，甚至会对会计成本核算造成不良影响。在进行会计成本核算工作时，首先需确定具体的核算目标，然后再采取有效的核算方式。在房地产企业成本核算工作中，只有保证成本核算的准确性和可靠性，才能够确保后续工作的顺利进行，如果核算结果偏差较大，则无法真实地展现出房地产企业的实际成本投入量。对此，房地产企业应提升财务管理人员成本核算工作能力，保证成本核算工作的高效进行。

（三）账簿设计不合理

在房地产企业成本核算工作中，如果账本设计类目过于详细，则会计人员成本核算难度较大，导致成本核算所需时间较长。另外，在房地产项目开发建设中，一般要经历较长周期，在此过程中需投入大量的成本，并且相关工程项目的建设类型以及数量也可能发生变化，这样就会造成会计人员混乱，影响会计成本核算结果的准确性和可靠性。

（四）成本费用归集问题

会计准则中对于成本费用归集的定义如下：如果开发成本能够分清成本核算对象，则可直接将其计入特定的成本核算对象中，如某项成本费用是在企业生产过程中产生的，则可将其作为开发直接费用，包含在为产品成本范畴；对于不能分清成本核算对象的内容，应该先作为过渡性成本项目进行归集，如企业在生产多重产品过程中产生某项或多项费用，可作为公共费用，其向成本的划入需借助相关规则的归集来完成。另外，公共费用的归集过程复杂程度比较高。在房地产开发过程中，项目融资费用、拆迁补偿费用及房地产配套费用均包含在会计成本的间接成本范畴中。现如今，在房地产开发企业的成本核算工作中，尚未针对这类费用提出良好的合适方法。

（五）房地产企业成本核算难点分析

房地产项目开发所需成本对于确定产品销售价格的具有重大影响，在房地产企业会计成本核算中，产品成本核算难度较大。房地产项目的开发建设周期比较长，涉及土地规划、现场勘察、施工、竣工验收等多个环节，在项目施工中，在各个施工环节都需投入大量资金，会计成本核算难度较大。

四、房地产企业会计成本核算优化对策

（一）优化房地产企业会计制度

在房地产企业会计工作中，应出台符合行业实际情况的会计成本核算制度，并将其应用于房地产企业会计工作中。比如，对于房地产企业的成本核算，应做出明确规定，在房地产企业项目开发中，在不同开发阶段，对于成本核算的要求，都必须在会计工作制度中做出明确说明，这样才能够保证房地产企业会计成本核算工作有据可循。

（二）明确成本核算对象

房地产企业会计成本核算工作难度比较大，并且核算工作过程复杂，对此，应明确成本核算对象，提高成本核算工作能力。在房地产企业项目规划建设中，项目开发流程比较复杂，尤其是在房地产项目施工中，必须做好成本核算对象管理，综合考虑项目结构形式、使用功能、建设区域地理环境、建筑材料、施工队伍等因素。另外，要求会计工作人员提升个人综合素质，在确定费用项目对象后，明确费用承担着，然后进行有序的成本核算。

（三）合理设置账目

房地产企业会计人员应结合实际情况对账簿类型进行合理分类，另外，房地产企业还应构建完善的全程跟踪分阶段核算成本审核制度。在账目设置中，应注意以下几点：第一，在对账目分类进行设计时，会计工作人员可划分出几个具体类别，对于小数额费用应做好合并处理，便于后续结算管理，提升会计成本核算工作效率。第二，在推广应用全过程跟踪分阶段审核后，会计人员应对房地产项目开发建设成本以及使用情况做好详细记录，并根据项目建设周期，对项目建设周期进行平均划分，确定多个结算日期，对房地产开发建设项目进行周期性结算。通过利用周期性结算方式，能够有效提升会计核算成本工作效率，减少操作不规范现象。第三，房地产企业应组织监督队伍，对会计工作人员以及施工人员的日常工作情况进行监督管理。

（四）成本费用合理化归集对策

现如今，在房地产开发企业中，对于公共费用、间接费用的归集难度比较大，对此，可依据收益原则进行区分。比如，在房地产开发中，某项间接费用的受益对象为投资方，会计人员可根据相应的成本核算对象进行成本核算。另外，在房地产企业成本核算中，经常会出现难以划分多个成本核算对象成本费用的问题，对此，可采用先归集后分配方式，将公共费用、间接费用进行有效整合，然后再利用成本分摊方式，保证费用划分的合理性。常用成本费用的分摊方法有预算造价法、占地面积法、直接成本法等。

（五）完善房地产企业成本核算

在房地产企业成本核算中，应注意以下几点：（1）在对房地产开发项目进行成本核算时，必须确定具体的成本核算对象。对于成本核算对象，可以是房地产企业开发项目整体，另外，也可以是房地产开发项目建设中的各个施工环节。在房地产项目规划建设中，如果开发项目的开发地点和时间比较接近，或者开发结构相似，则可作为一个成本核算对象。除此以外，在进行房地产项目开发建设中，有些项目不是由一个施工单位负责的，对此，应按照各个施工单位的要求进行成本核算。第二，对于房地产企业项目的成本分配标准也应做出明确规定。在房地产企业产品销售中，如果在项目竣工前采用预售方式，则应根据项目开发初期成本、开发地段等因素确定销售价格，保证销售价格的合理性。

五、结语

综上所述，本文主要对房地产企业会计成本核算工作要点进行了详细探究。房地产行业具有一定的特殊性，不能直接采用其他企业的会计核算制度，应根据行业实际情况构建完善的会计核算制度，明确会计成本核算对象，合理设置账目类型，对成本费用进行合理化归集，加强企业成本核算管理，这样才能够促进房地产企业会计工作水平的提升，保证房地产行业可持续发展。