经济新常态下老旧小区改造研究

2020-11-27陈征

大众投资指南 2020年1期

陈征

（沈阳师范大学，辽宁沈阳 110034）

经济新常态下，我国经济发展速度将从原来的高速发展逐渐回落，转变为中高速发展。在此背景下，社会消费、产品需求和人员就业都将发生重大变化。通过加快老旧小区改造扩大内需，拉动经济增长，不但符合我国城乡建设发展需求，也符合当前新常态下经济发展的需求，同时，也能提高城乡居民生活质量。

一、经济新常态下老旧小区改造概况

新常态下，我国展开了老旧小区改造的试点工作，2017年年底，城建部先后在厦门和广州等城市启动改造试点，改造了106个老旧小区，涉及到居民数量达到5.9万人。通过试点改造积累了可复制的改造模式和可推广性的改造经验。据我国城乡建设部统计数据表明，我国各省市上报需要改造的城镇老旧小区数量达到17万个，这些老旧小区改造将影响到上亿人口。主要涉及到的项目包括改善小区的水电路和网络光线等基础配套设施，有些城镇小区需要根据不同情况增设电梯，在老旧小区改造的同时提升小区配套服务，提供适合养老和育儿的相关服务[1]。

二、经济新常态下老旧小区改造的重要意义

（一）老旧小区改造有利于推动实体经济增长

1、老旧小区改造能够拉动GDP增长

从我国老旧小区改造的基本概况来看，老旧小区改造范围广，数量巨大，涉及到的人口数量较大，加快老旧小区改造将有效拉动GDP增长。据有关数据表明，2014年的棚户区改造项目使我国GDP增长了0.2个百分点以上，老旧小区改造面积是棚户区改造面积的10倍以上。可见，在经济新常态下，老旧小区改造对我国GDP增长具有的重大潜力。

2、老旧小区改造能促进社会消费增长

通过老旧小区改造，能够带动城乡居民消费。老旧小区改造后，小区环境和配套设施将会焕然一新。在全新的环境下，城乡居民对生活质量需求将会进一步提高。一方面是与建筑装修相关的产业的发展将得到直接的影响；另一方面，改造工程将给家电和家具生产和销售行业带来间接影响。

（二）老旧小区改造有利于缓解产能过剩

1、老旧小区改造扩大产品需求

老旧小区改造是全面性的，基础设施改造将用到许多过剩的工业产品，例如：钢材、混凝土等，这些材料的生产过程中，已经占用了较多的人力物力，过剩的情况下，将产生原有资源的浪费，通过老旧小区改造，一方面解决实体经济的现实压力，另一方面，也能够解决部分产业劳动就业问题。

2、老旧小区改造促进生态产业发展

老旧小区改造，将从小区管理和环境上加以改善，构建起绿色环保性的居民生活环境，有助于城市生态产业发展，从而为社会增加新的就业岗位；此外，生态环境的变化将带来改造小区新的活力，促进百姓生活消费提高，形成良性循环。

（三）老旧小区改造有利于国家综合治理

加快老旧小区改造不但能够促进消费的增长，改善城乡居民生活环境，提高生活质量，也能够让老旧小区从功能上，安全性能上得到有效提升；而且通过对改造后小区的综合治理，改变原来的脏、乱、差和无秩序的管理状态，创造宜居型和适合老、幼居民生活的良好社区环境，提高群众满意度的同时，也能够增加国家政府的公信力[2]。

三、老旧小区存需要改造的内容

（一）老旧小区环境存在的问题

老旧小区在管理上较为落后，小区的脏、乱、差问题严重，楼道内杂物堆放给带来了管道维护和消防安全问题；水电线路年久失修，滴、漏情况较多。小区长期缺乏管理，导致居民之间矛盾事件发生较多，甚至出现各种治安问题，成为城市管理的重灾区。

（二）老旧小区建筑质量和功能存在的问题

老旧小区建设时间较早，楼梯结构设计和配套基础设施都是基于原有年代的生活状况而设计，已经无法满足城乡居民生活需求。给、排水设施存在问题较多，有些老旧小区依然沿用着传统集体用水情况，排水管道常年失修，渗漏情况较多；此外，老旧小区在建设之初，缺乏节能环保设计理念，不符合当前节能要求。

（三）老旧小区管理问题

老旧小区由于常年处于缺乏管理状态中，形成了特有的文化小环境。而且，老旧小于大多处在城乡交接或经济较为落后的区域中，人员结构和社会关系较为复杂，人们文化和素质也参差不齐，在老旧小区改造后，引进市场化的小区管理中需要加大宣传和教育力度，增加园区文化娱乐配套设施，建立起规范化的物业管理模式，从而提升小区整体管理水平。

四、经济新常态下老旧小区改造资金筹措渠道

（一）政府出资

经济新常态下老旧小区改造，一方面需要政府给予政策上的扶持，财政加大资金扶持力度，提高在老旧小区配套基础设施上的投入，提高建筑节能环保性能的同时，加强现代小区附属配套设施，例如：停车场和健身场馆等，能够为小区老人提供良好的活动场所；另一方面，政府财政加大对老旧小区改造后管理规划，例如：鼓励优秀物业企业参与改造后老旧小区管理，鼓励社区组织参与社区养老服务等，以此，提高改造后小区的管理质量。

（二）物业费用

老旧小区改造前长期处于缺乏管理状态，物业费用支出相对较少。同构小区改造后，物业管理引入市场机制，在物业支出方面有所增加。在物业费用收缴方面需要做好小区的宣传和引导工作，提高居民购买服务的思想意识，在居民能够满意度提升的前提下，结合小区实际情况，制定普遍可以接受的物业费用标准。

五、经济新常态下老旧小区改造策略

（一）梳理各部门关系

经济新常态下，要加快老旧小区改造，需要各级部门进行整合，其中包括市政基础设施管理部门，供热、供电部门，以及治安管理部门等，通过对这些职能部门整合，加强部门协同与合作，不但能够提高老旧小区整改效率，优化整改流程，缩减资金损耗，还有助于小区改造后的管理规划和社区文化建设；此外，通过多个部门的共同参与和规划，将老旧小区管理融入到城市现有的管理范围中，对交通、通信、燃气和供暖等设施进行整体规划，让老旧小区参与到城市整体功能体系中，进而提高城市综合管理水平。

（二）管理权限的下放

经济新常态下，要加快老旧小区改造，政府部门需要放开权限，扩大社区和物业企业在小区整改中的职能。一方面，社区和物业企业对小区的整体状况更加熟悉，对存在的问题了如指掌，能够对改造项目具有统筹规划的能力；另一方面，社区和物业企业具有较好的群众基础，在人员队伍方面也具有较好的优势，政府将权力下放能够实现更加有效的管理。在权力下放的同时，政府要加强过程中的监管和审查，这样做到权力的集中和分配，从而实现科学化的小区改造管理。

（三）做好老旧小区改造规划

老旧小区改造中，做好规划是实现良好改造效果的前提。要对改造范围内的小区进行全面的考察和调研，对老旧小区存在的问题进行整理，建立起市场调研信息数据库，确定老旧小区的改造范围和改造规模，细化老旧小区环境、市政设施、房屋功能条件等评价指标，明确老旧小区改造目标和改造模式，进而形成老旧小区改造管理体系。

（四）完善政府引导和监督职能

经济新常态下老旧小区改造，政府要起到引导和监督作用。改造工程不但具有较高的复杂性，也具有较强的紧迫感。改造工程设计到众多群众的生产和生活，也是城乡百姓普遍关注的问题，因此，在小区改造中，要做到信息的透明化和财政支出的公开化，政府要加强招投标和项目规划的监督，在过程中进行政策引导，以改造小区综合功能评价指标作为衡量工程实施效果的重要依据，因此，加快小区改造进度，提高改造工程实施效果。

（五）开展小区综合改造

经济新常态下，实行老旧小区改造不仅要改善城乡居民的生活环境，还要赋予改造后的小区良好的生活状态，增加改造后小区的经济活力。一方面通过提高管理，创造良好的生活秩序，提高小区空间的利用率，将老旧小区的违规建设用地和荒芜用地加以充分利用，规划出具有景观、休闲等功能的活动区域，扩大小区居民活动范围，促进区域消费；另一方面，增加小区网络和通信基础设施建设，让小区居民能够走出原有老旧小区的文化状态，实现思想和消费观念生的转变，进而提高小区活力[3]。