房地产项目成本控制问题及对策研究

2020-11-27李依泽

大众投资指南 2020年1期

李依泽

（鼎诚智和实业集团公司，陕西西安 710061）

高速发展的社会经济使我国房地产行业实现了蓬勃发展，形成了初具规模的发展市场，但近年来，市场经济形势的转变，国家政策的调整，导致房地产行业发展速度迅速下降，利润空间也不断被压缩，行业内部之间的竞争越来越激烈。在无法改变客观环境的状态下，如何开发自身的优势是房地产企业长足发展的重要途径，因此，房地产项目成本控制受到了行业的重视，但是目前纵观行业成本控制现状，缺陷与不足仍然客观存在。因此，对于房地产项目成本控制问题及对策的研究具有重要价值。

一、房地产项目成本控制中存在的问题

（一）成本控制认知错误

随着房地产行业竞争激烈程度日益加剧，房地产企业为了实现自身在市场的稳定、持续发展，逐渐关注房地产项目的成本情况，意图通过成本的控制开发产品的利润空间，从而获得更多的经济收益，使企业的发展获得坚实的经济基础。虽然提高了对成本控制的重视，但对于成本控制与产品利润之间的关系认知存在错误，导致实际控制过程中片面地认为只要降低了成本就能实现利润的增加，从而采取了诸多不符合房地产企业发展需要的成本控制措施，不仅未节约成本，反而造成了资源或成本的浪费[1]。

（二）成本控制手段落后

房地产项目成本控制需要落实到房地产项目的全过程，针对所有环节展开成本控制才能实现房地产项目运营的协调，但很多房地产企业将项目的成本控制重点与精力放在施工环节上，严格控制施工材料、施工设备等方面的费用支出，导致房地产项目的质量效益、安全效益受到了不同程度的影响。具体体现在：一是，在落实成本控制工作前，并对未房地产项目展开综合分析，验证各项控制策略的可行性，直接落实成本控制策略容易扰乱正常的项目生产作业或运营顺序。二是，房地产企业对房地产项目的实际情况不了解，也并未考察项目后续运营环境，盲目的制定成本控制策略，严重浪费资源。三是，施工环节的成本控制多为房地产企业的主观决策，忽视了施工合同的规定，导致施工后经常出现合同纠纷，为了避免麻烦采取私下解决的方式，会支出一定的资金作为赔偿，从而也造成了决算成本的增加。

（三）项目各阶段成本管控措施缺乏针对性

房地产项目的各个阶段对成本控制的需求不一致，但目前大部分房地产企业都忽视各个环节的个性化需求，采取统一的控制策略与控制方法，也无法实现成本控制的实际作用。例如，施工阶段是显性成本的主要阶段，房地产企业会将大量的资源以及精力投入到这一阶段，导致其他阶段的隐性成本大量消化；设计阶段忽视成本控制，导致后续施工中因成本消耗过高而更改设计；招标阶段，忽视对项目效益以及造价的考量，按照低价中标的原则选择竞标单位，导致实际生产环节频繁出现设计变更、施工调整等问题[2]。

（四）动态成本管控能力不足

成本控制需要贯彻落实到房地产项目的各个环节当中，因此，要求房地产企业组织专业的成本控制团队，跟进各个环节的成本控制情况，尽量减少人员调整次数，以便成本控制人员能够全面了解每个环节的成本控制情况，但目前由于专业的成本控制人员短缺，经常出现人员随意调整、更换的情况，导成本控制人员对项目的运行情况了解不透彻，无法根据内外部环境的变化及时做出正确的调整，实现动态管控。

（五）成本核算不规范

由于房地产项目成本控制始终将开发成本作为控制重点，导致成本核算过程中，开发成本等并列为一级科目，诸多一级科目并列为末级科目，并未进行精细化的科目设置，从而导致成本核算内容过于笼统，无法具体的了解每个环节的投资资金使用情况。

二、解决房地产项目成本控制问题的具体对策

（一）强化成本控制认知

在复杂的发展环境中，房地产企业应树立正确的成本控制观念，并掌握正确的成本控制方法，针对每个项目的差异制定科学的成本控制规划，通过对成本控制规划的横向与纵向分解，落实到房地产项目的各个环节，以便真正发挥成本控制的作用。目前，房地产行业虽然给予了项目成本控制一定的重视，但是控制手段以及控制方法并不合理，控制资源的分布也不均衡，仍然需要从对成本控制的认知出发，系统的学习成本控制方法，并不断强化自身的成本控制能力，吸收先进的理念与成功的经验，从而实现高效、科学的成本控制。

（二）构建全过程成本控制体系

顾名思义，全过程是指从房地产项目规划直至其项目完成建设都需要考虑房地产项目的成本消耗情况，从全过程展开成本控制体系构建，能够根据每个阶段的切实需要制定成本控制策略，提升成本控制的有效性。而从房地产项目的特点出发，其项目规划决定着项目设计，项目设计为施工依据，施工决定着项目预期功能与价值的实现，项目的功能与价值影响着项目运营的效果，可以看出每个阶段虽然内容发生了变化，但其之间的联系以及关系始终密切，也就是说最初的项目规划已经决定了对项目的定位以及预期的运行效果，如果仅片面的在某个阶段落实成本控制工作，并不能对项目整个建设过程的成本消耗情况产生较大的作用，因此，从房地产项目建设的全过程出发构建成本控制体系，针对每个环节采取有效的控制措施，才能切实减少不必要的资源浪费，并也能够为房地产项目整个寿命周期内的成本节约发挥积极作用[3]。

（三）优化各阶段成本控制手段

房地产项目建设环节主要分为四个阶段：第一阶段为决策阶段、第二阶段为项目设计阶段、第三阶段为项目招标阶段、第四阶段为项目施工阶段。四个阶段因工作内容不同，对成本控制的需求也存在差异，应根据每个阶段的工作内容以及特征采取有针对性的控制手段，才能切实在每个阶段发挥成本控制的价值。具体来讲：

在决策阶段，应针对房地产项目展开全方位考察，验证项目开发的可行性，并根据已有条件以及预期目标展开项目投建建设方案编制，择优进行选择，根据其内容预估项目整体造价。其中需要全面考察地块情况、房地产项目周表环境、市场形势、项目效益、项目风险，计算出大概的投入与产出比，以便做出正确的成本控制决策。

在设计阶段，设计过程生产了项目施工设计图，其不仅通过平面、剖面分析了项目的结构、施工标准与施工要求，也明确了每个部分的施工量以及施工资源消耗情况，其在某种程度上直接决定着施工成本。因此，在设计阶段必须严格落实成本控制工作，认真分析每项设计内容的合理性以及科学性，更为关键的是综合施工条件以及施工环境验证施工设计是否能够实现，反复对施工设计进行优化，对资源消耗情况进行调整，降低施工设计的发生概率。

在招标阶段，施工单位招标过程中，需要从项目的综合效益考虑，切勿盲目关注项目的经济效益，选择竞标价格最低的施工单位。具体来讲，根据房地产项目的等级以及功能应对竞标单位资质做出限制，不符合标准的单位不具备投标资格，并且聘请专家学者严格评标，选择合适的施工单位；而且签订合同换季鞥，要量化合同中的经济指标、效益指标等，明确设计变更、重大事故产生的经济损失由谁承担，避免出现纠纷。

在施工阶段，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位应共同组织成本控制队伍，深入施工现场展开严格的成本控制，切忌出现资源浪费情况，并监督各个施工环节是否按照施工设计展开，当施工设计与施工现场实际条件出现差异时，科学分析设计变更的可行性，并估算成本浪费情况，做好综合考量，避免盲目决断。