莫琴晓

一、引言

房地产行业属于与金融行业结合最为紧密的行业之一，其本身具有十分显著的特点，如较长的运转周期、大规模的投资和大体量的项目建设等，房地产企业要想获得效益，就必须有充分的融资支持项目建设的完成［1］。由此可见，融资在房地产企业发展中占据极为重要的作用，一旦融资管理出现问题，就会让企业发展陷入困境。国内房地产企业虽然在对融资风险管理进行不断的完善和创新，但是融资风险的影响因素也在不断变化，风险管理方面的任务也日益加重。

二、国内房地产企业融资风险管理问题分析

（一）融资规模过大，融资期限过长

国内购房热潮的不断涌现直接刺激了房地产行业的快速发展，而这种快速发展导致大部分房地产企业在房产项目的开发建设方面失了分寸，不少企业为了追求更多的利益而随意扩大融资规模。房地产企业从项目的投标阶段开始，就离不开资金的支持，即使是项目建设完工之后进入销售阶段，仍旧需要足够的资金予以支持运转。如果企业的融资体量过大，对应的债务融资体量也会扩大，而融资风险的发生概率也会随之提高，导致企业在运转中出现后力不足，进而为企业的融资风险管理带来巨大的挑战。此外，房地产企业对投资规模的过度追求，也会让融资的期限相对变长，如果在此期间企业发生资本转化率不足的情况，那么大笔的资金就会出现闲置状态，这提升了企业融资风险的发生概率。

（二）融资方式和渠道比较单一

受国内金融行业发展及环境的影响，当前房地产企业融资方式和渠道都比较单一，选择性较少。最常见的融资渠道除了银行贷款就是民间募资，其中最主要的融资渠道还是银行贷款，相关统计数据显示，房地产开发资金中源于银行贷款的资金超过50%。但随着国家出台了一系列房产宏观调控政策之后，银行贷款的门槛提高，审批更为严格，房产企业为了保证资金链必须开拓新的融资渠道［2］。预售房款是房产企业除了银行信贷外最常使用的一种融资渠道，此渠道属于质优、低风险融资手段，不仅能够缓解房地产企业的资金压力，还能够让买家分担风险。但是由于缺乏规范的市场管理条例，频繁发生的资产纠纷问题导致该渠道无法实现可持续发展。虽然房地产企业会借助各种不同的融资渠道如股权融资、债权融资等对自身资金链予以保障，但是受企业自身发展及市场发展的限制，这些融资渠道并没有在业内得到广泛的应用。

（三）金融体系不健全，缺乏规范性引导

金融体系不健全且缺乏权威规范性法律法规的正确引导也是当前国内房地产企业融资风险管理主要问题之一。国内房地产企业在其经营中存在十分显著的缺点，一是在经营项目方面的扩张太过盲目，二是融资结构缺乏合理性。这些缺点产生的原因在于金融体系的不健全，经营项目的盲目扩张虽然能够扩大企业的发展规模，获得更多的利润，但过度的扩张也会为企业的资金带来更大的压力。企业资金链出现问题，就会引发企业融资结构失衡，导致企业融资风险的产生。与此同时，当前国内并没有针对房地产金融体系颁布具有较强权威性和规范化的法律法规，以至于其在市场融资发展过程中无法得到良性的引导，进而导致房地产企业融资风险不断攀升。

三、国内房地产企业融资风险管理对策

（一）正确决策，加强风险管理意识

在实际的发展过程中，房地产市场需求的类型也在不断变化，而伴随着周边地域和配套设施的变化，区别也日趋显著。所以房地产企业在选择项目的时候需要理性决策，不仅需要对项目的目标群体予以考察，还要根据客户的实际需求数据对将来市场的发展趋势进行合理的预测和分析，而不应该盲目追求规模的扩大，更应该结合企业自身实际情况和市场及客户需求进一步提升融资风险管理意识。在实践中，可以根据国家相关部门颁布的《金融风险防控建议》等指导文件，选择符合自身情况的风险评价指标，定期通过外审和内审方式对企业的风险漏洞予以测试。此外，针对房地产项目融资期限较长的情况，房地产企业应该加快项目进度，尽量缩短产品开发周期。在实践中，可以将整个项目分为若干个小的阶段逐步完成，并根据每一阶段项目中出现的问题随时调整战略，做到资金及时回笼，这样不仅能够保证企业的灵活平稳运行，还能够增强资金的流动性，在有效降低企业融资规模的同时提高企业的风险管控能力。

（二）优化资本结构，推行多元化融资方式

对于房地产企业而言，廉价的资本成本能够为企业带来更多的营业利润，所以房地产企业要采用低资本的融资方式对企业的资本结构予以构建，这是有效降低企业融资风险最有效的措施。具体如下：

第一，借助股票的发行来降低债务。房地产企业在实际融资过程中，可以增加企业股票的发行量，然后用所筹集到的资金对公司的债务进行偿还。相对于银行借贷，股权融资所获得的资金虽然数量少一些，但是稳定性较好，且使用成本较低。这一举措尤其适合当前国内的地方性民营房地产企业，只有借助股权发行的方式出让部分企业经营控制权，引入更多的投资者，才能有效防止企业经营在面对较高的资金使用成本和金融紧缩政策调控的双重压力下出现资金链断裂风险。

第二，借助利润留存进一步降低分配。房地产企业在获得经营利润之后，一定要留下一部分将其转化为企业的自有资金，这样不仅能够降低股权的分配，而且还可以对企业除成本之外的支出如债务利息等进行有效控制。在实践中，企业只要完成股权融资，就可以把每年本该偿还的贷款利息留存下来，并将其转变成企业的自有资金，然后利用这些新增加的资金，对企业的业务进行转型，进一步拓展企业的经营范围，如涉足旅游和疗养等相关周边业务。

第三，采用股权融资，增强企业的资金流动性。增强企业的资金流动性，不仅能够提升企业的融资风险应对能力，还对预防企业资金链断裂具有至关重要的作用。房地产企业要增强自身的资金流动性，关键措施有三点，首先是实现项目的持续发展，其次为保障资金的转化率，最后为保证资金快速回笼。当前金融环境依然紧收，地方银行的信贷门槛加高，且受国内疫情的影响，要想在短时间内借助销售额增强公司的资金流动性难度较大，所以股权融资成为国内房地产企业增强资金流动性的最佳选择。

（三）构建风险预警体系，完善内控

构建合理的融资风险预警体系，对于当前国内房地产企业的发展来说尤为必要。在风险预警体系的实际构建中，首先应该对导致融资风险产生的诱因进行充分的了解和掌握，按照资金的不同来源构建不同机理的风险预警机制。如国内银行信贷的融资模式，其风险主要体现在成本较高和金融风险上；引入外资投资的融资模式其风险主要体现在国家的政策限制和参与方面；自筹资金的融资模式其风险主要体现在规模不够大，无法很好地满足企业的流动资金需求等方面［3］。其次，要就与企业存在关联的经济变量数据进行分析总结，在一些多发性和可能发生的风险点位置设置专门的信息反馈和监控机制，借助监控反馈的信息生成风险预警报告，进而构建风险预警体系。此外，还需要进一步完善内控，可以针对参与融资过程的财务管理予以管控，针对企业的内部环境、管理监督制度、风险评估机制、信息沟通机制等方面存在的问题进行完善，构建更具协调性的内部管理机制。

四、结语

通过以上的论述，可以看出导致房地产企业融资风险管理问题的因素呈现复杂和多元性特征，融资风险不仅与企业的融资规模、渠道和方式息息相关，还与金融市场及相关金融政策存在重要关联。近年来，虽然房地产行业在国内的发展仍呈现出比较良好的态势，国家相关部门也针对该行业先后制定了一系列的法律法规，疫情之后房地产行业回暖态势良好，但是“三条红线”融资管理政策的颁布，对房地产行业在未来融资方面的发展带来了更为严峻的考验。