蔡之仙

一、引言

新收入准则收入确认的核心原则是“企业应当履行了合同约定的履约义务”，基于该原则，对收入的确认按五步法模型。在将商品或服务的控制权转移给客户的时点（或过程中），“在某一时段内以一种能够反映企业履约义务的方式，或在某一时点上商品或服务的控制权转移给客户”，其预计有权收取款项的金额确认为收入。

二、房开企业经营性质的特殊性

（一）建设周期长

房开项目从项目的规划设计、立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成后竣工验收，至少需要两到三年甚至更长的时间。

（二）筹资难度大

房开项目需要的投资额往往较大，金融机构对房开企业的融资设置了各种限制性条款，融资难度较大。为了筹集资金，企业选择采用预售的方式，导致客户收房时间与付款时间存在很长的时间差异。

（三）成本计量严重滞后

由于建设项目竣工结算不及时，房开企业的财务核算通常采用收付实现制于实际支付款项时核算项目开发成本，导致财务账面成本计量落后于实际开发进度。同时，房开企业为按期交房，存在开发项目的基础配套公共设施的建设落后于商品房建设，特别是“大盘”的统一规划、分期开发，在前期房产已完工交付而公共配套设施尚未建成乃至尚未开工的情况，导致开发产品成本计量不完整。

（四）税收征管对成本核算的要求高

各地方税务局针对房开企业分别出台了关于企业所得税、增值税、土地增值税、土地使用税等税收管理办法，并对各项成本费用的计量方式、分摊方法、成本核算对象、核算程序、成本预估的范围等作了严格的规定。……