代岳吾

住房公积金制度在很大程度上促进了城镇住房发展，为社会群众提供了长期稳定的信贷资金。而住房公积金作为社会公众资金管理机构，在维持社会稳定、经济发展中发挥着重要作用。随着国家政策支持、企业单位待遇提高，拥有住房公积金的职工数量越来越多，这样在很大层面上也提高了住房公积金贷款风险。诚然，我国住房公积金制度还不够完善，在实际风险管理中也存在一定的问题。住房公积金贷款规模扩大、申请住房公积金贷款人数不断增多，这些都为住房公积金风险管理提出了新的挑战。对于银行来说，银行在信贷体系方面更加成熟，也有很多的有效风险防控方案，为了能够进一步提高住房公积金贷款风险管理水平，借鉴银行经验有着重要意义。

一、住房公积金贷款及其风险相关阐述

住房公积金作为一种职工长期性住房储金。而住房公积金贷款是指受到国家推行的低存低贷购房政策影响，从而为广大企事业单位职工提供的一种购房优惠政策贷款服务，提高职工的房屋消费能力。结合《住房公积金管理条例》客户自住房公积金使用可以分为三种形式，包括住房公积金贷款、银行存款、国债三种。其中，住房公积金贷款收益最大、风险最大，所以如何加强住房公积金贷款风险管理水平是需要重点考虑的问题。通过分析可知，住房公积金贷款损失下限大，而收益上限小，随着国家政策的推动，住房公积金贷款规模也随之增加，同时也提高了住房公积金贷款风险。相比银行贷款，住房公积金贷款起步较晚，从事岗位的相关人员专业能力参差不齐、工作经验欠缺，虽然住房公积金管理中心委托银行办理贷款业务，但作为银行受托业务，银行不一定完全按照自营业务标准严格办理住房公积金贷款业务。住房公积金管理中心拥有贷款最终审批权，因此住房公积金管理中心同样要承担最终风险，所以如何控制住房公积金贷款风险，提高风险管理质量显得十分重要。

从另一个方面上看，住房公积金贷款和银行按揭贷款形式类似，但银行自从成立之初就以贷款作为核心业务，因此贷款风险管理机制更加成熟，所以住房公积金贷款风险管理可以借鉴银行贷款风险管理模式，并建立健全符合自身的贷款风险管理机制，高度关注操作风险、法律风险、市场风险，以风险管理手段促进住房公积金的保值增值。

二、住房公积金贷款风险相关阐述

（一）政策性风险

住房公积金本身就具备非常强的政策性因素，国家所提出的政策标准也会直接影响行业发展。房地产行业与住房公积金之间有着密切联系。特别是近些年，面对房价暴涨、炒房现象加剧，国家对房地产行业的调控力度加大，我国住房公积金贷款期限普遍为20年。在这20年间，如果因为政策造成国家利率变动，也会带动存款、利息的变化，并且这种变化不可测，很有可能发生亏损。在性质层面上，虽然住房公积金贷款性质与银行类似，但由于业务过于单一，降低了风险控制力，特别是在宏观政策变动下，进一步增加了风险发生的可能。

（二）市场风险

这里所指的市场风险为房地产市场风险，如果房地产价格变动，会给行业带来巨大的影响。房地产作为推动国民经济发展的支柱型产业，但从近些年房地产行业发展现状来看，我国房地产行业依然存在不规范问题，导致住房公积金贷款方面出现了诸多风险问题。例如某职工在还房贷期间，当地房价下跌幅度较大，这就会导致贷款人的抵押物价值要低于抵押前的价值，容易产生信贷风险。虽然近些年我国房产价格在逐年提升，但提升速率明显放缓，表示大部分地区房价遇到了瓶颈期，房地产价值下降很有可能。

（三）体制风险

《住房公积金管理条例》中的规定，个人住房贷款需要委托银行完成办理，而商业银行本身是以利润为基础，所以无法规避利益驱使，在实际运行中容易产生利益冲突等问题。在这，我国办理住房公积金贷款业务流程十分繁琐，委托的银行在利益方面要多加考虑，这就造成办理住房公积金贷款业务十分消极、速度缓慢，无法高效运行住房公积金贷款业务。这些问题让很多客户不得不改变贷款方式，将住房公积金贷款转变为商业住房贷款，给住房公积金贷款带来了一定风险问题。

（四）担保方式风险

住房公积金贷款担保方式通常都是由贷款住房作为抵押，而该方式本身就带有一定的风险问题。当今很多开发商为了能够提高住房销售量，会延长销售周期，也就是采用预售方案，房屋在尚未建成或正常建设时就已经展开了住房销售，此期间消费者也可以购买住房。在此过程中，由于房屋都是期房，此时在买房时展开住房公积金贷款，很有可能产生“未来住房”等问题，从而加剧了住房公积金贷款风险。同时，以风险分散角度分析，使用贷款住房作为抵押贷款不符合这一原理。

三、借鉴银行经验加强住房公积金贷款风险管理的措施

银行贷款机制更加成熟，很多方面都值得住房公积金管理中心借鉴，整体上可以分为以下几点：

（一）借鉴银行贷款组织框架，加强组织控制

为了进一步降低住房公积金贷款风险，要借鉴银行贷款组织架构，结合行业提出的“不相容职务分离原则”，完善贷款制度制定权、贷款发放执行权、风险贷款处理权相分离的机制，保证组织机制的科学性，完善内部责任制度，从而实现风险防控。需要从以下几点出发：

1、住房公积金贷款制度的行使部门是住房公积金管理中心，因此也是主要的风险管理部门。在风险管理中，要科学制定、修改相关贷款政策与制度，明确将授信业务的操作流程、标准，采取更加科学的贷款人信用评估与审查体系，采取分级审批权限制度。这些要求和制度都要严格执行，并对所执行情况进行检查、监督。

2、住房公积金贷款发放由专门的贷款发放部门行驶，对房地产住房公积金贷款市场做出调查，以标准流程受理借款申请、贷款办理、抵押登记、贷款划转手续，明确要求公积金逾期贷款期限。

3、资产风险管理部门主要是负责不良资产处理工作，将住房公积金贷款的业务人员、信用审查人员与处置权分离，避免出现隐藏问题，造成恶性循环。处置权专门交给独立、有权威的法律事务部门行驶，这样可以提高不良资产管理力度，还能够让贷款业务人员权责更加清晰的。

（二）借鉴银行审批流程，加强流程掌控

风险防控前提是风险识别，风险预测、监控、识别能力是影响风险管理质量的重要因素。商业银行有一套（或多套）完善的贷款审批流程，可以用作参考借鉴，构建完善住房公积金贷款审批流程，强化风险识别能力。在审批方面，以定量、定性相结合的三级贷款审核流程为主，加强审批流程的控制，完善监控工作，明确各项操作的风险政策操作标准。

1、开发商方面，要对开放商资信进行审查，包括开发商是否合法设立、是否具备开发权、企业资金是否充足、组织机构是否健全、管理机制是否完善等。

2、在购房人方面，做好购房人资信审查工作，判定购房人是否能够满足住房公积金贷款要求，分析其经济来源是否稳定和充足，是否是自用购房等。工作人员将购房人的相关信息录入到系统当中，计算机可以自动得出购房人的信誉等级以及可贷款额度，并由有经验、资历老的贷款人员展开风险评估，其重点内容是房价核实，通过一系列的分析工作即可确定贷款额度的风险度。

3、在开放项目方面，包括项目开发是否具备合法土地使用权，包括是否全的期限、用途以及能否转让等。这些方面都是降低住房公积金贷款风险的重要举措。

（三）借鉴银行贷款制度，加强制度完善

1、住房公积金贷款首付是重点关注的问题，通常情况下贷款房价越高，借款人违约风险就越大。首付比例越大，贷款比例就越小，因此必须要严格控制首付款的比例。

2、对住房公积金贷款操作方案进行细化，可以从三个方面出发：首先，完善贷款看房制度，在申请贷款过程中，不仅要有抵押房屋相关证件、明确产权，还要派出两名工作人员到现场看房，记录相关资料，提交看房报告，这样可以在一定程度上减少贷款风险；其次，进一步规范开放商行为，在协议签订当中，不仅要有验收、现场勘察文件，还需要提供房产明细列表，制定相关制度加强控制，避免“虚拟住宅”带来的欺诈风险；再次，加强借款人行为控制，在办理贷款业务中，要进一步规范借款申请书、合同，任何文件都要签字确认，现场有专门的贷款人员见证，这样可以避免操作不规范带来的风险问题；最后，规范贷款工作人员行为，明确贷款工作人员的权责以及业务流程，采用综合程序审查复核机制，以全流程控制为主，降低道德风险发生几率。

3、住房公积金贷款后期管理工作也十分重要，后期管理是指在国家政策、法律的引导下，对住房公积金回收进行管理，可以采用银行的结算工具，明确管理层、信贷工作人员权责，发挥其作用，可以根据贷款合同履行借款人相关义务（按期还款），借款人如若没有按照合同内容履行义务，则定为“不守信借款人”，对这类借款人进行全程跟踪，必要时借助法律手段，确保贷款金额可以足额收回，减少信贷资金风险发生几率，提高资金周转率以及使用率。其中，要重点关注贷款基础工作，保证住房公积金贷款文本的规范性，提高内部管理水平，为科学开展住房公积金贷款管理工作奠定基础。

（四）借鉴银行贷款信息化，加强技术管理

在信息时代下，我国商业银行均已经实现了贷款业务的信息化升级，虽然住房公积金管理中心依然实现了信息化管理，但信息化程度与商业银行还有一定的差距，因此可以借助银行的信息网络，加强住房公积金贷款风险的管理工作。

1、管理中心的归集与信贷和受托银行归集与信贷业务链加强信息共享，借助大数据以及数据库，系统可以直接查询借款人及其相关人员的信贷情况，通过信息系统和专家数据库得出借款人可贷款额度，从而保证借款人收入能力、还款能力比值相匹配。同时还要实现全辖住房公积金贷款业务数据库共享，系统可以识别借款人及其相关人员二次申请贷款能力，避免二次贷款造成的还款能力不足带来的风险问题（违约与政策风险）。

2、借助银行的贷款信用查询系统，借助检索功能直接查询借款人及其相关人员的信贷记录，如果信贷记录较差，如贷款逾期累计多等，降低借款人的信贷额度，这样可以控制贷款质量和贷款风险，尽可能减少违约风险发生几率。配合完善的银行住房公积金贷款审核制度，做好每个贷款流程控制，如受理、审核、审批、划款等，加强与受托银行之间的联系，在受理、划款、记账等方面做好信息流通，加强相互牵制，减少受托银行工作人员的操作风险、道德风险。

3、如果在住房公积金贷款执行期间，借款人逾期还款或不还款，此时要采用法律手段，对借款人及其相关人员的住房公积金冻结。借款人还清所贷金额之后即可解冻或提取住房公积金。借助住房公积金贷款跟踪系统，及时获取逾期贷款信息，找出借款人逾期贷款以及还款规律，采取多种催收方案，如上门催收、电话催收、网络催收等，并借助法律手段减少住房公积金贷款的违约风险。

四、结束语

综上所述，银行在几十年发展当中，已经形成了较为完善的按揭贷款制度体系，而住房公积金贷款与银行贷款具有很大的相似性。因此，针对住房公积金贷款体系不完善的情况，以及住房公积金贷款所面临的风险问题，可以充分借鉴银行贷款经验，包括组织框架、审批流程、贷款制度、信息技术等，构建符合住房公积金贷款体系的风险管理机制，提高住房公积金贷款质量，实现公积金保值增值的目标。