物业管理在房地产经济中的重要作用

2020-11-25张虹

建材发展导向 2020年17期

张虹

（武汉职业技术学院建筑工程学院物业与消防教研室，湖北武汉 430074）

内部控制是企业加强经营管理的重要方式，对企业提高风险管控能力与经营效益，增强竞争力具有重要作用。物业服务企业具有运行成本高、管理内容繁杂、风险因素多等特点，因此，其内部控制的实施必须遵循其特点。通过实施与物业服务企业实际情况相符的内部控制活动，可以有效提升企业的资金、资产安全管理水平，增强资源使用效益，也可以增强企业的成本管控能力，优化企业经营管理模式。

1 房地产管理与物业管理的概念简述

1.1 房地产管理

房地产管理的针对对象主要是建筑物，无论是土地还是土地上的建筑物，其所有权均需要通过房地产管理实现想要达到的重要目标。房地产管理工作通过不断的发展形成了一条完整的产业链，将房地产的各个环节串在一起，保证了房地产管理的应用效果。

1.2 物业管理

房产在所有权转移后，其附属管理权交到了物业管理中，其主要是对小区建筑以及小区内的各种配套设施进行管理。管理的内容包括庭院绿化、设施故障报修以及日常对绿化区域的养护等。除此以外，物业还向所有业主提供特定方面的无偿或有偿服务。

2 物业管理在房地产经济中的作用

2.1 改善内部控制环境

物业服务企业要想加强内部控制，第一，需要企业领导与管理层加强自身学习，积极了解内部控制在企业经营管理中发挥的重要作用，增强对内部控制的重视，积极营造良好的内部控制环境，为内部控制的实施提供良好的环境支持。第二，企业需要加大文化建设，将内部控制纳入文化建设范畴，积极利用各种宣传平台与宣传手段，加大对内部控制的宣传，不断增强全体员工的内部控制意识。第三，企业还应该根据企业实际情况，在企业战略目标的指导下，明确内部控制目标，建立完善的内部制度，为内部控制活动的开展提供规范指导。第四，企业应在不相容岗位分离原则的指导下，建立健全的内部控制机构，科学设置工作岗位，明确各岗位的职责与权限，使各岗位保持互相牵制、互相协作的状态，共同推动内部控制的实施。另外，企业还需要在岗位设置时，考虑工作人员离职等情况，确保工作人员的变动不会对实际业务产生重大影响，实现以制度保障业务的开展，避免具体业务严重依赖具体工作人员的情况存在。

2.2 提高信息沟通效率

物业服务企业对服务效率与质量非常重视。因此，在内部控制过程中，企业必须建立完善的信息沟通机制，提高信息沟通效率，促使企业的整体运行效率不断提升。首先，物业服务企业需要对自身的实际经营管理活动特征有充分的了解，然后全面梳理经营管理活动的流程，根据经营管理活动流程，优化内部控制流程，剔除内部控制中的冗余环节，使信息沟通效率不断提升。同时，企业需要加大信息化建设，建立完善的信息管理系统，将财务管理系统、业务管理系统衔接起来，使企业内部各生产经营与运营管理环节的可以高效传递、沟通、共享，为各部门的经营管理决策提供全面准确的信息支持。另外，企业还需要加大宣传力度，增强全体员工的内部控制意识，并建立完善的信息沟通渠道，使各部门的工作人员加强交流协作，推动内部控制活动的具体实施。

2.3 提高物业管理队伍的专业素质

物业管理所使用的是现代化的经营管理理念，同时用全面的商业物业管理服务，使相关产权人和使用人能够享受到更加优质的服务，让物业使用价值和经济价值能够更加符合物业发展的规范，使物业管理能够更加具有科学性，形成一个良好的商业物业管理环境。在这个过程的形成过程中，需要配备有良好的管理团队和队伍，从而能够具备商业物业管理上的专业性，使其能够充分发挥管理队伍应该具备的功能。在商业团队的配备中，需要配备必要的商业物业管理人才、能够进行商务经营管理的人才、法律方面的专业人才以及技术方面的高级技术人员。通过配备一支高素质的人才队伍，提高商业物业管理队伍的专业能力，加强商业楼宇的自动化管理，从而用高科技来完成商业楼宇工作效率的提高，使我们能够在发展过程中利用科学技术帮助我们更好地完成管理过程，促进我国商业物业管理团队的建设。通过必要的培训手段，加强对商业物业管理人员素质的提高，通过引进先进的管理人才，对物业管理队伍的专业化进行培养，从而形成相关管理人员良好的专业素质。

2.4 利用制度规范市场秩序

商业企业在发展过程中都要通过两方面的制度来规范自己的发展，从而使自己的发展能够顺利进行。一方面是企业自身的基本制度，这是企业在经营过程中形成的完整经济体系，能够根据企业的实际情况形成良好的发展机制，决定了企业经营的形式。另一方面是企业的具体管理制度，这是企业在进行部门管理的过程中形成的一种部门之间的组织形态，从而能够通过科学的经营管理，使现代企业的发展能够充分按照科学的管理理念进行。现代企业在发展过程中遵循以下制度：产权清晰、权责分明、政企分开等等。面对着越来越多的商场租赁合同，商场管理过程会变得越来越复杂，合同的延续和补充将会越来越多，因此科学有效的管理制度就能够帮助商业物业管理有效明确自身的义务和权利，弄清楚自身的职责，从而更好地实现对市场秩序的维护。

2.5 重视成本分析

成本分析是在准确核算日常成本的同时，总结提炼相关成本数据，对比往期经营成本、预算数据和行业标准成本等，对成本变动大小和引起成本变动的各项因素展开系统分析，探寻降低成本的有效措施。物业企业的成本控制在诸多方面得到了体现，如垃圾清运费、保洁秩序耗材、绿化苗木成本、消防维保器材、公共设施设备的维修保养、人员的配备等，在总成本中，人员工资所占比例约为80%，怎样对秩序人员、保洁人员、客服人员和工程人员进行合理配置，便成为成本控制的重要任务。一般来说，一个小区所配备的保安数量和停车场的大小、小区出口的数量等有着极为密切的关系，一栋楼配备几名保洁人员和公共厕所的数量和公共区域的大小联系十分密切，一个楼座配备几名工程人员和设施设备的性能、新旧联系极为密切。物业企业若干要想将成本控制做好，必须要加大项目部、人力资源部和财务部的配合力度，分解、量化和细化相应专业人员工作，并立足于业态复制相同专业人员考核标准和工作标准。

2.6 做好成本测算工作

物业企业在项目招投标阶段，应针对市场展开深入调研，密切关注客户需求，将成本测算做好，在确保客户满意的基础上，竭尽全力最大化控制成本。成本测算体现在整个项目运营过程中，分成本项目测算。其中人工成本测算主要立足于服务水准、地区差别、楼盘面积确定；设施设备成本主要立足于专业技术测算设施设备维修费用和判断间隔期间；能耗成本主要立足于计量点的使用频率、功率和期间进行确定。