曾彬

关键词“三旧”改造 土地利益格局 运作

在改革开放之后，我国的经济取得了突飞猛进的发展，城市化进程也在进一步加快。城市建设中高强度的资本、资源、劳动力等生产要素的投入，在取得丰厚硕果的同时，也逐渐暴露出了一些问题。其中，以土地资源配置低效问题最为之堪忧。城乡建设用地年均增速快、建设用地总面积比例大、单位建设用地面积生产总值低是我国大部分城市土地资源配置的主要特征。这种局面的存在，使得很多城市将陷入无地可用的窘境。当然，我市也不能例外，同样面临着土地利用率低、土地资源紧缺、产业亟待转型的问题。在这样的发展背景之下，“三旧”改造成为了存量土地开发的主要途径，并引起了各级政府的广泛关注和高度重视。基于此，本文就“三旧”改造中的土地利益格局构建及其运作影响进行研究，具有一定的实践价值和现实意义。

一、“三旧”改造基本概念

“三旧”改造这一理念最早由广东省提出，经过多年的实践和探索，成为了广东省所特有的城市改造、改建模式，为促进当地城市化进程的加快以及经济的高度发展做出了突出的贡献。在此之后，这种改造模式开始面向全国推广。在讲“三旧”改造之前，首先需要对“三旧”进行了解，“三旧”主要指的是“旧城镇、旧厂房以及旧村庄”。而“三旧改造”具体所说的是通过对原有的旧城镇、旧村庄等进行更新和完善，对土地进行开发再利用，以此来提高土地的使用效率，从而实现经济效益的最大化。

但需要注意的是，在实施“三旧”改造的过程中，必须要立足于城市自身的实际情况，并结合城市的发展目标，制定出符合社会发展规律、满足城市建设基本要求的城市用地规划以及城市建设方面的总体规划。只有这样，才能发挥出“三旧”改造应有的价值和作用。

二、“三旧”改造中土地利益格局的构建

“三旧”改造主要涉及政府、开发商以及业主三方面土地利益关系。土地利益格局构建的实质就是为了能够均衡这种利益关系，使得各方能够接受最终的改造方案以及开发模式，从而推动“三旧”改造工作的有序进行。

（一）三方利益及风险分析

1.地方政府利益及风险

在“三旧”改造中，地方政府利益主要体现在：转变了经济发展方式，完善了城市空间形态功能，实现了城市管理優化目标，并取得了一定的财政收入。在“三旧”改造的过程中，地方政府往往会出台各种优惠政策来吸引一些资本雄厚的开发商前来投资，以期可以促进当地经济的发展，提升居民的消费能力，增加政府的财政收入。但是，这样的举措难免会引发一些风险，主要表现在：“三旧”改造的规划未能遵循规划的要求或是前瞻性不足，这将对城市的可持续发展造成很大的影响;村民的补偿及安置问题没有得到根本的解决，不利于社会的安定和谐;城市流动人口的住宿问题没有妥善处理好，经济发展受到阻碍等等。

2.开发商利益及风险

作为企业而言，参与“三旧”改造，主要是希望可以从中获取到高额利润或者至少获得平均收益。开发商利用雄厚的资本与当地政府展开博弈，以期可以获得优惠的政策，从而实现经济收益最大化目标。除了获取收益之外，企业还想通过“三旧”项目改造工程为自身树立良好的企业形象，以此来达到品牌宣传的效果。但是，往往一个“三旧”项目需要开发商投入大量的资金，且运营周期比较长，存在着很多不确定因素（比如土地政策、金融等相关政策的变化），风险也将随之而来。

3.村民利益及风险

从村民的角度来看，“三旧”改造对于其来说是一件天大的好事，能够彻底的改变现有的生产和生活方式，获得生活质量的提升。但是，他们又担心既得利益得不到保障，害怕原有的土地以及房屋失去之后，对于新的城市生活不能适应，生活将陷入窘迫。正是因为这种原因的存在，导致村民在面对“三旧”改造的时候，不由自主的产生了一种自我保护的情绪。事实上，村民能存在这样的顾忌也是合理的。一些城市的“三旧”改造工作过于表面化，未能对于改造过程中可能出现的问题进行综合的考虑，从而造成村民的就业、教育、医疗等问题没有得到有效的解决，矛盾激化严重。

（二）土地利益格局构建的相关举措

1.统筹规划建设

就现阶段“三旧”改造的推进情况来看，虽然部分地区针对各个改造项目作出了规划设计，但未能结合当地的实际情况出发，未能对整个城市的“三旧”改造工作作出长远的统筹规划。纵使“三旧”改造工作在短期内可以取得不错的成绩，但之后的发展可能会遇到很大的瓶颈。因此，作为当地政府，应对改造修编规划工作予以充分的重视，将其列入议事日程之中，并邀请相关学者以及专家前来参与探讨城市的发展方向及定位。同时，还应该充分的听取民众的意见，在确保各方利益的前提下，制定出符合城市自身情况以及发展目标的改造方针。

2.完善政策法规

面对“三旧”改造工作，各地政府都显得有些急功近利。为了能够尽快的完成“三旧”改造，置换出足够的建设用地指标，政府经常会选择一些改造难度小、周期短，且能够取得显著成效的“空心村”作为重点改造对象，而面对一些深层次的矛盾则是能回避就回避。针对这种情况，需要出台有关的政策法规来引导和鼓励改造工作的实施，尤其是针对资金筹措、补偿安置以及收益分成等方面必须制定相关的条例及政策予以明确规范。此外，应建立健全审核监督机制，以此来保证“三旧”改造各个环节的公正和透明。

3.实行公众参与政策

“三旧”改造工作，不仅是为了加快城市化进程，推动社会经济的发展，更重要的是为民众谋福祉，为其带来更好的生活体验。因此，在“三旧”改造的实施过程中，应以民众的利益作为出发点和落脚点，贯彻“以人为本”的思想，落实公众参与，充分的听取民众的意见。但需要注意的是，落实公众参与不能只是广告张贴、，媒体宣传等这样的形式，而是应给予民众更多的权利，使其可以积极主动的参与改造政策的整个过程，以此来保证“三旧”改造工作的实施可以获得民众的支持，从而顺利的进行下去。

4.妥善解决土地问题和就业问题

“公平、公正、公开”是“三旧”改造是必须要遵循的原则。因为只有这样，才能有效的协调好各方主体之间的利益关系，维护好各主体的合法权益。在处理土地问题上，应建立完善的补偿制度，做好改造地区土地经营权向土地收益权的转变，明确土地产权，并以土地为主要内容建立股份合作制，将股份按照一定的比例分配给集体和个人。在就业问题上，开发商以及政府应为改造区的居民提供就业机会，以便能够对空闲劳动力进行合理安置。同时，政府相关部门可以举办各种培训班，帮助居民提升知识文化水平，掌握各种技能，以此来促进其更好的就业。

三、“三旧”改造中的土地利益格局构建的影响

“三旧”改造中土地利益格局的構建，有利于协调和处理好政府、开发商、业主等若干主体之间的利益关系，加快“三旧”改造工作的实施进程，维护社会的稳定与和谐，促进城市经济又好又快的发展。

（一）更新城市形象，优化城市功能结构

本市提出“三旧”改造政策主要目的在于加快城市更新的步伐。在本市开展“三旧”改造的过程中，对于改造的主要类别进行了具体分析。在结合本市实际情况的基础之上，最终确定了“三旧”改造的整体方案，其中不仅只是旧城区、旧厂房以及旧村庄的改造，还涉及了交通网络、城市绿化、公共配套设施等多个方面。希望可以通过多方面的优化和建设，来优化城市功能结构，从而带动当地经济的快速发展。值得一提的是，这里的优化不单指的是城市结构以及城市美观的优化，还包括对于城市舒适度、文化内涵等方面的提高。

（二）深化土地资源配置，提升集约水平

相比于我国现阶段土地国有化政策，“三旧”改造中的土地政策在城市建设过程中有着明显的优势。“三旧”改造强调土地资源的充分利用，即便是一些边角地、插花地等土地资源都被纳入了改造的范围之中。这样一来，我国土地的收储总量可以得到很大的提升，有利于城市建设中更好地利用和规划土地资源。就以本市“三旧”改造的实际发展情况来看，通过“三旧”改造工作的开展，能够大幅度节省我市的建设用地，有效地缓解了土地资源紧张的问题，这对于提高城市的集约水平以及土地资源利用效率有着重大意义。

（三）科学决策，促进城乡一体化建设

本市在开展“三旧”改造工作之初，对本市的实际情况进行了充分的考察，并公开征求了广大市民的建设意见。这样做的目的在于，不仅能够保证“三旧”改造工作的顺利实施，还能最大限度地保证“三旧”改造各项决策的合理性、科学性。在“三旧”改造的管理方面，本市突破了单一部门主导的结构，形成了多部门共同参与、协同合作、互相制约的管理结构，以此来促进决策的科学化。在开展“三旧”改造的实施过程中，政府鼓励和引导城中村居民以“参股”的形式加入到城中村改造中。这样一来，不但能够充分的调动城中村居民改造的积极性，保证其获得经济收益的提高，而且对于城镇化建设来说，也具有着积极的促进意义，有利于打破二元结构朝着一体化的方向发展。

四、结语

总的来说，城市发展到一定阶段后，由于受到配套设施、要素结构的影响，将会进入到一个瓶颈期。在市场化的资源配置作用下，必然要寻求再生与复兴，而“三旧”改造就是实现城市更新以及可持续发展的重要途径。因此，作为城市建设的管理者和推动者，应重视“三旧”改造中土的利益格局的构建和优化，并通过合理的运作，保证改造的科学进行，以此来促进地区综合实力的提高。