张敏 吴霜 沈凡微 曾轩宇

摘要：廉租住房是我国保障性住房体系的重要组成部分，对于我国社会保障体系的建设具有重要意义。但由于我国中低收入群体过于庞大，用于廉租房的建设资金远远不能满足我国廉租住房的建设需要。本文基于我国廉租房建设融资问题，对REITs和廉租房的概念及特征、优势与不足、未来与发展进行简单介绍。

关键词：房地产投资信托基金;廉租房;建设融资

一、廉租房与房地产投资信托基金

（一）廉租房的含义及特征

廉租房是指政府以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民生活保障标准且住房拥有困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的表现形式有两种，其一是由政府出资建成后，低价租给具有廉租资格的租户;其二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由其自行租赁社会房屋居住。我国的廉租房有一个鲜明的特点就是只租不售，出租给城镇中低收入人群。

廉租房具有如下特征：

（1）     保障性。廉租房与市面上的商品住房面对的住房对象不同，廉租房由政府规定谁有资格申请入住，由政府根据市场价格来调控租赁价格，使得低收入群体或者住房困难群体能够有实力支付廉租房租金，帮助这些特定群体解决住房困难的问题，切实达到廉租房的保障效果。

（2）     受政府干预。廉租房从公布政策到建设实施，从政府出租到租户承租都要收到政府的监督和管理。因此，廉租房的出租与承租不同于市面上其他住房的出租。

正是由于廉租房的保障性和被干预性质，从而决定了其与一般商品住房的开发、运行及管理有着很大的不同，同时也表现出廉租房的开发、运行及管理面临着巨大的困难。随着物价上涨，开发成本成倍增加;融租渠道多而杂，没有做到有效整合;建设融资资金缺乏有效的监督与管理等等，这些问题终会增加政府的财政及管理压力，因此，我们需要新融资模式的注入，以达到缓解财政压力、提高融资效益的目的。

（二）房地产投资信托基金

REITs是房地产证券化的重要手段，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托资金。利用信用评级机构、律师事务所等机构监管，进行多元化的投资组合，享受税收上的优惠，最终实现投资效益。

廉租房投资信托基金是属于房地产投资信托基金范畴内的，与REITs相似，是通过发行信托基金来筹集投资者的闲散资金，由专业的资产管理团队经营、管理廉租房物业，并以获得的租金收益以分紅的形式回馈投资者。

二、廉租房建设融资应用REITs的可行性分析

（一）廉租房REITs的优势

（1）     投资风险较分散。我市中低收入群体庞大对廉租的需求量也大，所以廉租房投资信托基金的规模也比较大，从而能广泛进行不同区位、不同种类以及不同经营模式的投资，并在专业人员指导下对此进行多元化组合，从而降低投资风险。

（2）     投资门槛低，变现性高。不动产投资对资金需求量巨大，而且投资回收期时间长，流动性差。REITs则不同，它能为小额投资人提供投资大项目、低风险项目、收益稳定项目的机会，可积聚众多中小投资者的资金，通过专业团队的经验实现收益最大化。

（3）     能享受税收优惠。依据《1960年美国国内税收法案》的规定，如果REITs将廉租房的租金收益的90%以现金红利的方式分发给投资者，则无需缴纳企业所得税，这样对于个人企业来说就具有极其强大的诱惑力，能避免缴纳双重所得税，但同时还能获得双份收益。

（二）我市REITs发展环境不足

在某些发达国家，廉租房或者公租房的推行和实施较早，普及程度也较高，但我国发展中国家的国际地位以及我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本性质决定了REITs在我国尚处于试点推行阶段，还未真正在我国市场站稳脚跟。

（1）     立法工作不到位。按照我国现有的立法条件，不仅让资金实力薄弱的小额投资者与很多自然人投资者难以介入廉租房的融资项目中，从而阻碍廉租房投资信托募集闲散资金，还对投资人在二级市场自由买卖信托产品造成阻碍。

（2）     市场监管工作不全面。信托基金对基金管理者的决定权以及基金的流通和运作没有明确的限制或约束，致使基金管理者权限过大，这将会面临一系列的道德风险。对基金的监管方式单一，对基金监管的透彻度不高以及约束力度不够，从而将导致投资人的权益无法得到较好的保护。

（3）     稀缺复合型人才。要想维持廉租房投资信托基金的可持续发展，最关键是要基金管理人员具备长远的投资眼光和战略投资眼光，而且要精通房地产投资相关业务以及法律和财务相关的专业知识。这样优秀的复合型人才本就稀缺，更何况是在峨眉山市这样的三四线城市，想要得到这样的贤才更是难上加难。

（三）廉租房建设融资应用REITs的可行性

（1）     应用前提——充足的民间资本。截至2014年，四川省的城乡居民人民币储蓄存款余额达到2.53万亿元，相较于2013年增加了2715亿元。仅是四川省的城乡居民人民币储蓄存款余额就是如此庞大的数字，全国各项存款余额则更加可观。如此充足的民间资本是社会资本进入廉租房建设融资领域的前提。

（2）     应用关键——投资者“有利可图”。虽然廉租房的建设融资项目投资回收期较长，但由于种地收入群体对廉租房的需求量大，投资风险低，租金收益稳定，这些对于以营利为目的的个人投资者或私人企业来说，是具有极大吸引力的。同时还能减免税收并获得政府相应的政策扶持作为补偿，这些优惠政策都能充分调动民间资本投入到廉租房融资项目的积极性，从而达到REITs在廉租房建设融资领域的可行性应用。

（四）廉租房建设融资应用REITs的运作保障

（1）     制定与完善REITs相关法律法规。政府相关部门应对REITs设立结构、投资方向、比例、收入及其分配等方面进行具体、明确的规定，广泛借鉴国外关于REITs的先进经验，争取在立法层面完善REITs相关制度，保障金融市场的平衡和稳定。

（2）     全面展开市场监管工作。基金权限应该分层级、分各个部门来管理，实现权限的合理分担，避免某个基金管理者的管理权限过大导致投资人的权益无法得到很好的保护。

（3）     积极努力培养复合型人才。这对提高廉租房融资市场甚至整个REITs市场都具有极其重大的意义，既能够吸引金融机构和广大投资者参与REITs投资，又能带动和促进REITs市场的发展。

三、结束语

本文首先搜集了关于廉租房融资应用REITs模式的相关文献，通过对文献的解读加以自身的理解，对廉租住房与REITs进行了简要阐述。通过分析我市应用REITs在廉租房建设融资领域的优势和不足，客观分析廉租房建设融资应用REITs的可行性，最终提出相关的解决方案和运作保障。

参考文献：

[1]   孟培.REITs在我国公租房建设中的应用研究[D].重庆大学，2012.

[2]   赵锦锴，牛勇.引入RElTs的保障住房融资体系研究[D].山东建筑大学，2013.

作者简介：

张敏（1998—），女，汉族，四川峨眉山，本科，研究方向：工程造价、房地产。

吴霜（1999—），女，汉族，四川江安，本科，研究方向：工程造价、房地产。

沈凡微（1999—），女，汉族，四川眉山，本科，研究方向：工程造价、房地产。

曾轩宇（1998—），女，汉族，四川眉山，本科，研究方向：房地产。