安震

[摘要]土地资源是人类生存和发展的一项重要资源，因此土地管理制度也是关系到我国民生的一项重要制度，《土地管理法》1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，此次修订的《土地管理法》尽管没有进一步放开住宅集体建设住宅用地是否可以进入工业和住宅经营性领域，但已经明确允许住宅集体建设住宅用地所有权人无需直接经过地方政府的征收直接使用即可进入住宅工业、商业等住宅经营性土地使用领域，允许住宅土地的所有权人通过土地出让、出租等多种方式直接交由土地使用单位或者其他个人进行管理使用，打破了二元体制下土地使用管理制度的一块坚冰。本文从土地管理立法的必要性出发，分析了新《土地管理法》的经济意义，并提出了几点认真贯彻执行新《土地管理法》的建议，目的在于让人们认识到新《土地管理法》的经济意义，积极的参与到贯彻执行新《土地管理法》中去，将新《土地管理法》落实到实处，发挥出新《土地管理法》的经济意义。

[关键词]新《土地管理法》;经济意义;意见

[中图分类号]F293.3

[文献标识码]A

1 土地管理立法的必要性

1.1 土地关系的广泛性

人类生活、生产的物资基础之一是土地，因此围绕土地为客体就形成了比较复杂和广泛的土地关系，具体来说人类生存和发展是立足在土地上的，是围绕土地进行的生活和生产，因此产生的土地关系是具备广泛性的。

虽然人类的土地并不是唯一的由人类自己创造生产出来的自然资源，但土地却是古代人类唯一能够支配和进行开发的社会财富，不仅仅是人与土地之间已经有着密切的社会经济联系，以土地和农业为主要生产基础的人与农业工人之间也已经形成了比较广泛的社会经济和文化关系，这种关系需要通过法律的形式来进行调整和协调。

1.2 土地资源的重要性

土地对人类生存和发展来说是十分重要的，是人类能够利用的基础资源之一，因此必须用一种具备普遍约束力的方法来对土地的使用进行管理，这种方法就是通过法律的形式。在我国历史上的各个发展阶段都制定了关于土地的相关法律，这些土地法律对保护土地起到了重要性的作用，这不仅仅说明了土地资源的重要性，还体现出了法律的必要性。在当今社会中人类已经对土地的重要性有了深刻的认识，因此必须通过土地管理立法来保护土地资源，为人类生存和发展营造一个良好的环境。

1.3 土地属于国家管理

土地的管理规定和立法的目的是为了满足立法国家对管理和利用土地的正当性和需要，土地由立法国家进行管理立法是我国的一项不可动摇的基本法律和原则。土地由立法国家进行管理必须通过有关法律的形式来规定和体现，通过有关法律的规定和形式立法能够充分体现反映出立法国家对管理和利用土地的态度和意志，是国家管理土地的主要手段。

2 新《土地管理法》的经济意义

2.1 明确界定了土地征收的公共利益范围

《宪法》规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是由于原法没有对集体土地征收的”公共利益”的范围和性质进行明确的界定，加之农村集体的建设和工业用地征收不能直接通过集体进入房地产市场，使集体土地的征收成为各项集体建设使用集体土地的唯一途径和渠道，导致了征地规模的不断扩大，被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定。

2.2 土地征收程序得到了改革

将原来的农村征地批后补偿安置公告应当修改为农村征地的批前安置公告，多数被征地的县级以上农村集体经济社会责任组织全体成员对农村征地的补偿和安置管理实施方案的修改有任何异议的，应当及时召开听证会提出修改，进一步依法保障和监督落实被征地的各级以上农村集体经济社会责任组织和对全体被征地农民在整个行政区农村征地补偿安置管理实施过程的合法知情权、参与权和法律监督权。进一步倡导和谐管理征地，征地申请报批以前，县级以上的地方人民政府必须与国务院拟受理的被征收农村土地的所有权申请人、使用权申请人就征地补偿或者安置等问题签订协议。

2.3 农民的合法权益得到了进一步的保障

2.3.1 征地之前的程序复杂化。一方面在征地方面对征地程序进行了改革，要求政府在进行征地之前必须调查土地状况，将调查的土地信息进行公示，需要与被征地农民进行沟通协商，有必要的时候需要召开听证会。

另一方面必须与农民签订征收土地协议，在与农民签订土地征收协议之后才能够办理征地申请，以及对办理征地的手续进行审批，这样农民的合法权益就会得到进一步的保护。

2.3.2 增加两种征地补偿，完善了保障体系。在过去传统的方法下确定土地补偿的年产值方法主要是依据国家对土地征收的原用途，是按照土地年产值确定倍数的方法计算出来对土地的安置补助费和其他土地征用补偿费的年产值进行计算和确定，在新的《土地管理法》下已经取消了确定土地补偿费年产值的倍数法，采用的是区片综合低价方法，同时在原有的地上附着物、安置补偿费、土地补偿费这三项补偿项目的基础上增加了以下两种补偿，即社会保障费用和农村村民住宅补偿，可以看出被征地农民的保障体系得到了进一步的完善。

2.3.3 农民居住权得到了进一步的保障。在管理宅基地方面，我国采用的是一户一宅的基本管理制度，然而在某些地少人多的地方，就会出现宅基地相对紧张的问题，新《土地管理法》为了解决这个问题，对宅基地的审批权进行了下放，明确规定对农村的宅基地要进行合理的规划安排，这样农村居民的居住条件就可以得到较大的改善，农民居住权利得到了保障。

2.3.4 自愿退出宅基地，不得強迫。新《土地管理法》规定农民如果不想退出宅基地，政府部门不得强迫农民退出宅基地，退出宅基地必须坚持自愿有偿的基本原则。农民即使是已经进城。如果不是自愿退出宅基地，政府部门没有强迫农民退出宅基地的权力，如果农民自愿退出宅基地，政府部门必须按照规定给予农民一定的补偿。

2.3.5 简化了集体建设用地程序。新《土地管理法》对集体经营性建设用地进行了创新，传统农村土地必须国有才能人市的规定被改变，直接增加了农民的财产收入，新《土地管理法》规定如果集体建设性用地要入市，必须经过村民代表大会，或占村民会议3分之2的人员通过才能够进入市场。

2.4 给土地开发商带来的商机和挑战

2.4.1 房地产开发的主力军可能变成村集体。在新《土地管理法》下放开了对集体用地的权利，对这些土地村集体可以进行合理的利用，因此就会成为不可小视的主力军进入到房地产开发领域，村集体由于具备资金压力小、土地成本低等特征，可以采用租售相结合的方法，将短期收益向长期收益转变，土地开发的模式也比较灵活，因此可以看出与传统房地产开发商相比村集体有着明显的优势。

2.4.2 开发商的开发成本可能提升。新《土地管理法》对现行征地补偿制度进行了修改，将征地补偿“30倍上限”等相关内容，按照规定要求要保证被征土地农民的生活水平和基本生计，“长远生计有保障”。这意味着以后征地，补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”，而且还会出现很多不可控成本，这在一定程度上也增加了拿地的难度。

2.4.3 集体用地成为开发商拿地的途径之一。在新《土地管理法》下对集体用地入市条件进行了明确，这就给开发商开发集体用地奠定一个良好的基础。例如在全国以北京大兴区为主的33个试点县级行政区域，集体用地都积极地想进入市场，但是在土地挂牌之后却并没有引起市场的重视，导致这一问题的主要原因是相关法律方面还不够完善，然而在新《土地管理法》修订之后，就可以有效的解决以上问题。

一方面在新《土地管理法》颁布之后，改变了原来集体土地必须转变为国有土地才能够入市的条件，开发商可以采用不同的方式与集体用地所有者进行合作，拿地价款和支付时间也能够与集体土地所有者进行协商确定，开发商就可以在开发过程中降低一部分拿地成本。

另一方面与城市政府土地部门挂牌的土地价格相比，集体用地会具备较高的价格优势，对过热的土地价格会起到抑制作用，但是由于新《土地管理法》刚刚完成修订，开发商还需注意开发集体用地过程中可能出现的问题，谨慎地开发集体用地。

3 落实贯彻新《土地管理法》的建议

3.1 做好组织宣传学习新《土地管理法》的工作

各个地方政府部门要做好组织宣传新《土地管理法》的工作，可以将活动分为学习阶段、宣传推广阶段、贯彻实施阶段，同时开展四项活动，即印发新《《土地管理法》》知识100题，组织全系统干部职工进行答题活动;组织新《《土地管理法》》有奖竞赛活动;组织宣讲团深入各县（市、区）开展新《《土地管理法》》巡回宣讲活动;开展“法润自然”征文活动，征集全系统在学习宣传贯彻实施新《《土地管理法》》、推進全面改革和法治建设中的典型案例和先进人物事迹，进行广泛宣传。

3.2 严格遵循新《土地管理法》的基本原则

3.2.1 坚持协调统筹的基本原则。习总书记在土地改革过程中强调：“要侧重改革的协同性、整体性和系统性”。由于土地改革的过程中会涉及到比较复杂的利益关系和主体，可以说“牵一发而动全身”，因此在执行的过程中也要遵循协调统筹的关系，这样才能充分地发挥出新土地改革的重要性作用。

3.2.2 保证政治方向的正确性。在进行农村土地制度改革的过程中，习总书记一再强调“不能把农民的耕地改少了，不能把农村土地集体所有制改没了，不能损害农民的利益，不能把粮食的产量搞下去”，因此这也是我们贯彻执行新《土地管理法》的基本原则之一。农民集体所有的一项重要资源是农村土地，在贯彻执行新《土地管理法》的过程中我们也要将人民作为主要核心价值取向，在实事求是和解放思想的原则下工作，一切以农民群众的利益为出发点来推进新《土地管理法》。

3.2.3 坚持审慎稳妥性原则。由于新《土地管理法》的修改和实施时间尚短，各方面对法律条文中的一些问题还认识不深，因此在贯彻和执行过程中难免会遇到意见不一致的问题，这就需要我们坚持审慎稳妥的原则，对法律条文进行深入的研究，在实践工作中总结经验，努力达到认识上的一致性。

4 总结

综上所述，土地管理立法有着一定的必要性，国家政府部门需要根据实际国情对《土地管理法》进行不断的修订，这样才能保证《土地管理法》立足本国国情，充分体现出新《土地管理法》的经济意义，维护土地所有制和开发商的合法权益，保护我国土地资源。

[参考文献]

[1]李春艳.《土地管理法》修改：为农村改革提供制度动力[J].农村经营管理，2019（09）.

[2]晓叶.新法即将实施，改革任重道远——写在《土地管理法》修正案通过之际[J].中国土地，2019（09）.