近日，在由中国民营科技促进会主办，中国民营科技促进会高企分会、华商财富在线承办的“疫情后2020年中国宏观经济形势解析与民营企业发展线上大讲堂”，住建部政策研究中心原主任、中国人民大学教授秦虹对疫情下中国房地产企业面临的风险和对策进行了分析和解读。

疫情下房地产市场走势判断

最近一段时间，关于房地产市场的一些新闻，引起了社会比较大的反响。2020年房地产市场会有什么样的变化呢？国家统计局刚刚对外公布了一季度全国商品房销售、开发等各项数据。从2020年一季度的数据来看，全国商品房市场的确开始有所恢复，特别是3月份比2月份有明显的恢复，而且恢复得比较好。数据显示，2020年1～2月，全国商品房销售面积增长率是﹣39.9%，到了3月份就变成了﹣26.3%，也就是说在一个月的时间里，增长了十几个百分点，应该说恢复还是相当不错的。特别是和全国其他行业相比，全国房地产开发投资的增速是﹣7.7%，这个数据要远远好于全国固定资产投资的增速（2020年一季度全国固定资产投资增速为﹣16.1%）。

如何评价一季度房地产市场？个人认为，今年的房地产市场还面临很大困难。2004年以来，全国商品住房销售面积逐年增长，2019年创下历史新高，达15亿平方米。整个房地产市场格局发生了很大变化。目前，我國有房地产开发量的企业有9万多家，在国家工商局注册的有开发业务的房地产开发企业有20多万家。2019年，销售面积排在TOP100房地产企业，占商品住房销售面积总数的73%。TOP50房地产开发企业2019年的销售额占总销售额的60%。近几年，我国房地产行业的集中度大幅度提高了，2019年的集中度比2015年的集中度提高了接近翻番。所以，看一看TOP50房企是怎么做的，销售情况如何，对于预判今年一季度甚至全年房地产市场走势都是很重要的。

根据今年1～3月房地产市场的数据，TOP50房地产开发企业今年2月份增长﹣32%，3月份增长﹣13%。一季度TOP50房企的销售规模同比增长﹣17%，也就是说，TOP50房企之后或者TOP100房企之后的那些企业的销售规模下滑的幅度是非常大的。TOP50房企中，排在前10名的开发企业市场份额还有所提高。也就是说，整个房产市场目前存在分化严重的问题，不仅是地区在分化，企业也在分化，大企业特别是头部企业的市场份额在增加，其销售规模负增长程度低于全国的负增长情况，他们的销售表现得更好一些。

销售表现更好的企业是通过涨价来带动的吗？通过研究发现，并不是。TOP50房企是在以价换量，通过打折促销实现销售规模尽可能少的负增长。TOP50房企2月降价幅度最大，同比下降11%;3月价格平均降幅为6%。

2020年1月，TOP50房企中，38%的企业降价;2月，50%的企业降价;3月，54%的企业降价。过半企业选择在疫情期间降价出货，争取以价换量。1月份降价幅度是12%，2月份降价幅度是28%，3月份降价幅度是15%。

如果观察房地产开发企业的头部企业的变化情况，可以看到，这些大企业都采取非常灵活的经营策略，积极应对疫情给市场带来的变化。降价跑量，维持现金流的稳定，是很重要的一个策略。

鉴于一些网签数据具有滞后性，通过房地产市场的微观变化可知，房企在一季度没有大家看到的涨价情况。相反，房地产销售在3月份恢复得比较好，主要得益于灵活的销售策略和降价促销的力度。从销售这个最关键、最前端的指标来看，今年房地产市场面临着很大的压力，全年销售负增长是非常可能的。

房地产是资金密集型行业，资金的宽与严对房地产开发企业经营的影响特别大。今年从宏观数据来看，房地产行业的资金环境比去年有所宽松。根据公布的数据，2020年3月末的资金总量与去年同期相比增长了10.1%;一季度人民币贷款增加了7.1万亿元，同期多增了1.29万亿元。3月末社会融资规模存量同比增长11.5%，一季度社会融资规模增量比上年同期多2.47万亿元。和总量增加相比，更重要的一个指标就是今年的资金成本在降低。

2020年4月20日，贷款市场报价利率（LPR）如期“降息”，1年期LPR报3.85%，较上一次下降20个bp，创2019年8月改革以来最大单次降幅。

总体来说，2020年的房地产资金宽裕程度好于2019年，在资金宽裕、成本降低的情况下，房地产开发市场或将好于去年。国家政策是严防资金违规流入房地产，支持和满足房地产开发经营的流动性是在国家政策允许范围之内的，所以在资金状况好转的情况下，大致可以判断，今年的土地市场会逐步回升。

自筹资金的增速高，土地购置面积的增速也是高的。自筹资金增速下降，土地购置面积的增速也是下降的。2020年房地产融资成本及渠道适度宽松，有利于土地购置面积增长，土地市场的表现有可能好于去年。

不仅是资金状况对土地市场的影响，还有一个很重要的原因，是土地的供给可能会比去年更加积极。受疫情影响，无论是中央政府还是地方政府，都投入了大量资金，维护社会稳定秩序，帮扶中小企业，减税减费等。疫情过去后，生产秩序逐步恢复，各地政府出让土地的积极性会被调动起来，供地多了，开发企业选地的机会也会增加。从今年一季度300个城市土地市场情况数据来看，房地产开发企业在土地市场上的表现是积极的，对未来是有信心的。

预计未来几个月，销售对企业来讲依然有很大的压力，但是由于资金宽松，开发企业购地的主动性会增加。总的来说，2020年，房地产企业的资金环境不会太差，特别是融资成本在降低，有利于资金密集型行业的发展。整个房地产市场呈现分化的格局，目前来看，东部地区和中部地区房地产市场恢复得会更好，一二线城市特别是东、中部地区一二线城市恢复会比较好，其他地区、城市的市场预计会延续去年的下行态势。

疫情下房地产企业面临的主要风险

习近平总书记在4月8日中央政治局常委会会议上指出，当前我国疫情防控阶段性成效进一步巩固，复工复产取得重要进展。经济社会运行秩序加快恢复。但是，国际疫情持续蔓延，世界经济下行风险加剧，不稳定不确定因素显著增多。我国防范疫情输入压力不断加大，复工复产和经济社会面临新的困难和挑战。面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势，要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备。

要有底线思维，做较长时间的应对外部环境变化的思想准备和工作准备，这对房地产企业来说同样重要。总体来说，房地产未来有广阔的发展空间，所以要特别注重分析、研究当下的风险，一些企业要避免盲目乐观。

2020年房地产行业将面临三大风险。

第一，需求弱化风险。2020年需求的弱化，很重要的原因是居民收入预期的下降。数据显示，今年一季度，全国居民人均可支配收入8561元，扣除价格因素，比上年实际下降了3.9%。其中，城镇居民人均可支配收入11691元，扣除价格因素，实际下降3.9%;农村居民人均可支配收入4641元，扣除价格因素，实际下降4.7%。据中国人民大学就业研究中心的调查，今年的就业预期呈现明显的下滑态势，就业压力增大。在收入预期差、就业预期差的情况下，房地产的需求还会上升，在逻辑上是不合理的。

房地产发展与整个国民经济发展具有同步关系，很难想象中国经济的增速在下降，而房地产需求增速在上升。再加上2019年房地产销售已经创造了历史新高，在这个基础上如果增长速度还能够再上升，基本上很难做到。现在房地产开发企业最需要的是销售回款。没有销售就没有回款，没有回款开发企业这个链条就转不起来。

第二，现金流风险。现金流包括三方面：开发现金流、经营现金流、债务现金流。从房地产开发与商品房销售额对比数据来看，2016年至2019年，这4年是整个房地产行业日子比较好过的4年，原因是2015年国家为了应对房地产库存大幅上升，出台了房地产的去库存政策，其中还加上了棚改货币化政策，所以连续4年房地产开发投资额小于它的销售额。

今年一季度，开发企业的实际到位资金的增长速度也出现了断崖式下跌，增长﹣13.8%，这在历史上是从来没有过的。2020年近百家房企年内到期债券达到5000亿元以上，比2019年增长了45%。房企融资及偿债压力比较大。面对风险，开发企业想办法融到更多低成本资金来对冲流动资金风险，是非常重要的。

疫情对商办地产的影响很大。2019年GDP中第三产业占比达53.9%，高于第二产业39%的比重，第三产业对国内生产总值的贡献率为60%，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率达57.8%，均达到历史高点。顯然这次疫情对餐饮、旅游、交通运输、长租公寓等第三产业影响较大且难以弥补。

第三，库存上升风险。根据对全国商品住宅库存周期、商品住宅待售面积增速的分析，2014年商品房库存周期是最高的，所以2015年开始去库存，主要采取了去库存加棚改货币化两项政策，使房地产开发库存从2015年开始一直下降，下降到2017年落到了最低点。应该说，上一轮去库存政策力度非常大。2018年、2019年，由于新开工面积增速远远高于销售面积增速，库存又开始上升，2019年还在合理水平下。但是，2020年的库存有可能进一步上升，开发企业要做好思想准备。

受疫情影响，房地产新开工受到影响，销售也受到了影响，但是从总体上来看，开工恢复速度得快，销售速度恢复得慢。如果这个周期持续下去，那么今年的库存会大幅度上升，对开发企业来说，这是非常严峻的挑战。

房地产调控政策取向

房地产调控政策主要有三个方面：宏观的货币政策，宏观的财政政策，房地产本身政策。

一是宏观的货币政策。今年的货币政策总体来看是灵活、适度、偏宽松，有一低一多。低是指今年降息降准带来的融资成本的降低，整个社会的融资成本会降低，这是国家总的货币政策的取向。中央政治局会议提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，缓解融资难和融资贵，精准金融服务，逆周期调节保持流动性合理充足，降息、降准融资成本降低。

央行2月21日召开的2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。连续性是指房地产融资监管规则和方向不变;一致性是指房地产金融政策与整体金融政策保持一致，即降低贷款成本，增加信用贷款和中长期贷款，对还款困难的可延期和续贷，不抽贷、断贷、压贷，个贷加快有序投放等;稳定性是指房地产开发企业资金来源规模保持稳定增长（估计达18万亿以上），创新性的融资有可能突破。融资成本降低和渠道增多。

二是宏观的财政政策。财政政策主要是提利增效更积极，有一减一补。总的方面，将适度扩大财政赤字率，增加地方专项债。对企业来讲主要是两个方面：一是减缓税费：房产税、土地使用税、五险一金等;二是财政补贴：对免租企业。这些政策支持企业保持稳定发展，克服当前疫情对开发企业带来的风险。

三是房地产本身的政策，主要体现在土地政策上。土地政策是因城施策的最大空间所在。从长效机制建设的角度来看，要求各个地方要因城施策，不搞全国“一刀切”，要一城一策，因城施策，每个城市出台自己的政策。到目前为止我们看到的主要是供给端的政策，而供给端主要是出在土地政策上，表现在以下几个方面。

（1）地方政府积极推地，土地供应增加，土地收入仍是地方政府最重要的收入。

（2）降低门槛，降低土拍保证金等。

（3）缓解压力，缓交、分期缴纳土地出让金等。

（4）放宽预售，加快预售速度。

（5）简化审批，用地审批简化便利，加快新开工项目。

中央政府要求地方因城施策，实行市长负责制，对自己城市房地产市场稳定负总责。市长负责制决定了因城施策是以保“稳”为主，大涨大跌都有政治风险，所以，供给端为主，需求端有限;中小城市为主，70个大城市市场政策的宽松度有限。

2020年面临着更艰难的稳房价局面。根据数据统计，目前，不仅房价处于历史高位，个人购房贷款占金融机构贷款余额的比重也处于历史高位，家庭负债率占到世界的历史高位。如果说2014年库存高，市场下行压力大，政府还可以通过取消限购、取消限贷，出台很多刺激政策等措施把市场推上来，那么2020年在如此房价高位和信贷余额高位、家庭负债高位的情况下，还能再刺激房价上涨吗，面临的风险将是巨大的。

中国房地产市场从物理量来看是有空间的，但是从价值量来看风险是巨大的，就是因为价格太高了，特别是大城市价格太高了，我们没有空间让房价再一次面临上涨。这是中国经济社会政治都不可能接受的。当然2020年也有下行压力，不可能让房地产出现大幅度下降。所以2020年房价稳定的难度是非常大的。目前担心资金宽松以后进一步刺激房价上涨，特别是投资性需求上涨带动房价的上涨，那就会扰乱市场发展的大格局。

今年房地产政策的总趋势，即国家经济总目标不变：全面小康，脱贫攻坚，“十三五”规划收尾。对于房地产来说，要坚持四个不变：“房住不炒”的战略定位不变——核心城市放松调控可能性小;“租售并举”的供给体系不变——发展租赁市场政策举措;“因城施策”的调控机制不变——地方政策空间加大;实现“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的调控目标不变——既防涨，又防跌。

国家关于房地产的调控目标提出了“三稳”，把稳地价放在了前面。地价和房价是什么关系？到底是房价决定地价，还是地价决定房价呢？实际上，房价和地价是有一定联动性的。在完全充分竞争的市场条件下，一定是房价决定地价。什么叫完全充分竞争的市场呢？就是有无数个买者，也有无数个卖者，这种供求关系下一定是房价决定地价。但是，在一个非完全充分竞争的市场条件下，只有一个供给，需求却有很多，那么地价对房价的影响远远大于房价对地价的影响。所以稳地价是非常关键的，稳地价既可以稳定房价不继续大幅上涨，也可以防止房价不进一步大跌，它是一个稳预期的非常重要的先行指标。

房地产市场稳定对房地产企业来说是最好的一种预期。房地产开发投资周期比较长，预期稳定了，市场稳定了，对开发企业做判断和决策是最有价值的。总而言之，2020年房地产行业面临的宏观政策是宽松的，但是房地产自身的调控政策，特别是在需求端的政策，政府不会放得太宽，特别是不会让投资性需求再回到这个市场，因此我们要有清晰的判断和预期。当然，政策和经济发展和疫情变化有很大的关系，这是我们在目前的情况下所作出的判断。

房地产企业未来发展对策

房地产行业近年来发展变化很大，中小企业在房地产行业的行业集中度大幅提升的情况下生存压力非常大，但绝不等于没有机会。

根据中国房地产排名前10强、前30强、前100强企业市场份额的变化数据分析，2014年，前100强企业占35%，2019年，前100強企业份额占到70%。这个集中度速度非常快。大企业集中度大幅度上升，意味着有很多中小企业开始退出这个市场。但是，研究发现，2004年首批百强房企中，仅有19家企业继续跻身2017年百强名单中。

房地产企业未来的对策、投资的建议，从大的方面来说就是两句话：顺应大势，把握机遇，这是最原则的大方向，但是内涵是非常丰富的。从长期看，房地产发展的基本核心逻辑不变。房地产是城市基础性产业，是载体，房地产之上承载的是生产和生活需要，能满足了这些需要的企业才是有市场生命力的。

虽然面对未来中美贸易关系的不确定性、疫情发展的不确定性、出口的不确定性、经济增长的不确定性等，但是有两大方向是非常确定的，与房地产长期发展有着直接的关系：一是城镇化进程及格局，二是产业结构升级和消费结构升级的趋势。

在城镇化进程及格局方面，中国已经是世界经济的第二大载体，工业化程度也是全世界最高的，但是中国的城镇化水平低于发达国家，刚刚赶上世界平均水平。如果把中国60%的城镇化率与日本和美国相比，相当于美国的1950年代，相当于日本的1960年代。如果美国和日本在城镇化率超过60%之后还有一个上升过程的话，那也意味着中国的城镇化率未来至少还能再提升10个百分点，所以中国的城镇化进程还会继续提高。

同时，未来城镇化的格局主要面临两大人口红利。一大红利是都市圈。都市圈即大城市和周边小城市之间的关系。城市群即大城市和大城市之间的关系。从大的格局上讲，关注的是城市群;从具体的项目投资方面讲，更需要关注的是都市圈，因为它更聚焦，更可以落地。城镇化率超过60%之后，人口会从中小城市向大城市、大都市圈或者大城市群集聚，这是未来发展的格局，全世界都是一样的。从房地产百强企业的新增土地分布来看，三大城市群中，百强房企的布局占到61%，长三角、粤港澳、京津冀城市群中百强企业的分布是最集中的。

另一大红利是本地城镇化率。以四川为例，全国城镇化率是60%，四川的城镇化率没到全国平均水平，但是它人口基数非常大，也就是说，不看都市圈，不看城市群，就看本地这么多农民要不要进城，它本地城镇化的潜力是非常大的。

在产业结构升级和消费结构升级方面，从长远来看，中国产业结构和消费结构“双升级”的趋势不会变。

中央提出供给侧结构性改革，“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板），“三去”和“一降”是做减法，“一补”是做加法。

从中国经济未来长远发展来看，主要有三大短板：一是民生短板，二是科技短板，三是消费短板。如果说民生短板主要是由政府来做加法的话，那么补科技短板和消费短板对企业的影响则更大。2018年以来，国家为了支持科研创新，密集出台了一系列政策，中央政府为了支持科技的发展，出台了大量的政策，甚至在股市上专门推出了科创版，鼓励科技发展。房地产企业在开发用地的时候，如何取得产业用地，满足国家未来产业发展和科技发展的需求，这是房地产开发企业在拿地过程中需要考虑的因素。

对于消费短板，这些年国家出台了大量促进消费的政策，涉及信息消费、绿色消费、旅游消费、体育消费、文化消费、家政消费、养老消费、健康消费、汽车消费、新品消费、商业消费等方面。2019年10月，商务部等14部门聚焦培育建设国际消费中心城市，专门出台了指导意见（《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》），提出利用5年左右时间，基本形成若干立足国内、辐射周边、面向世界的具有全球影响力、吸引力的综合性国际消费中心城市，带动形成一批专业化、特色化、区域性的国际消费中心城市。推动实体商业转型升级，打造一批商旅文体联动示范项目;促进传统百货店、大型体育场馆、闲置工业厂区向消费体验中心、休闲娱乐中心、文化时尚中心等新型发展载体转变。这个指导意见中提出了六大项主要任务，聚集优质消费资源，建设新型消费商圈，推动消费融合创新，打造消费时尚风向标，加强消费环境建设，完善消费促进机制。

随着产业结构升级和消费结构升级，非住宅領域对房地产载体的需求量也有一个升级的过程。如何配合国家打造国际消费中心城市、拉动国内消费的需求，都是未来房地产企业需要关注的问题。

产业与消费双升级，就是要打造新产业园、新办公、城市更新，打造新商业、新旅游、新居住。疫情之后，产品形态、物业管理、健康要素、智能化方向、建筑标准的配套等都对房地产企业提出了新的要求。房地产企业未来满足新需求的空间还是非常大的，关键是开发企业怎么能够回归到商业的本质，怎么能够服务好产业，服务好人的需求。

根据上述分析，笔者认为，未来考验企业主要是三大能力：

一是投资力。投资力主要是指企业能不能把握好投资的结构性机会，对投资区域的选择和深耕，对开发节奏和行业周期的把握尤为重要。住宅、商业、租赁住房和智慧服务都是地产相关产业存在战略互补、产业互补、周期对冲性，需要统筹考虑。投资专业化、拿地全局观：统筹财务系统、融资系统、运营系统、营销系统。

二是产品力。产品力主要是指能不能以客户为中心，打造空间品质，提供更丰富的服务品类。产品主要包括硬件产品和软件产品。疫情时生活理念的变化：关注家庭关系、健康运动，关注安全、智能、便捷、舒适。地产科技助力，空间品质提升。科技智能、通风采光、多功能空间、能与户外连接功能空间;灵活可变的户型设计，根据需求拓展空间;无接触式归家智能体系、安防体系、便捷体系;物业管理与社区与智能设施结合，提供更加安全细致服务;品牌生鲜、社区零售、社区药店、健身房业态将成为居住标配。

三是销售力。需求的弱化、现金流的风险、库存的上升，都和销售有直接的关系，这是考验开发企业核心竞争力的重要方面。疫情之后，线上线下有机融合大大推动销售，比如，线上包括VR看房、直播说房、线上选房、3D电子沙盘、线上竞拍、线上秒杀、电子签章、人脸识别等;线下包括专车看房、专人对接、跟踪服务等。

从长远来看，我们要顺应大势，特别考验企业的投资力、产品力和销售力。从短期来看，主要是把握机遇，要抓机遇、融产业、善合作、防风险。

抓机遇：疫情之后政府要提速中标和快销的机会、宽货币中的低成本融资机会、资本方看重物业公司前景的分拆物业上市机会、资产证券化和债转股的机会、政府保证市场稳定中区域龙头企业有话语权的机会等。

融产业：（低成本拿地要讲产业故事，很多地方政府要产业，对纯房地产不感兴趣，或只能市场上高价拍地）混合用地、产城融合、职住平衡、城市更新。

善合作：（横向同业、纵向上下流）人才合作、项目收购、业务外包、灵活用工等，提高效率;持有经营性商业地产要“一户一议”保续租。

防风险：（1）企业要自设一个杠杆线，不足的加足，已满杠杆的要稳。企业要留出更高的安全边际。（2）仍有不确定性：不抢高价地，不要高息钱;开源节流。（3）坚持有所为有所不为，能做大则做大，先要规模再要利润;不能做大的要做专，小而美也好。总之活着很重要。

总而言之，这次疫情对房地产企业带来很多启示。一是重要的事抓紧办，比如企业战略的制定、人才体系的培育。二是看准的事要落实。三是竞争的核心是决策力+产品力+服务力，对开发企业来说非常重要。当前唯一正确的事情就是积极行动，不要被动消极等待。