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新晋两口之家的换房决策如何做

2020-10-14文熙

投资与理财 2020年8期
关键词:换房小两口大额

文熙

阿树先生和梦迪小姐计划着明年春天举办婚礼。阿树的父母早就在市郊买了一套三居室公寓,预备留给阿树作婚房,目前市价约450万元。但是小两口都在市中心工作,如果婚后搬去新房居住,每天的往返通勤时间太长。梦迪现在租住的小区地段倒是合适,但该小区一套75平方米的二居室公寓,市场售价750万元。

如果用阿树父母准备的婚房置换,资金缺口为300万元,小两口的贷款压力会有点大。阿树的父母提议,他们老两口搬去市郊的公寓,腾出现在住的位于市中心的二居室公寓,给小两口作婚房。如果是这样,重新装修市郊公寓的资金需要约30万元,翻新市中心的老房需要25万元。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元,换房还贷压力大;如果不换房,又觉得浪费了公积金。

身份、角色的转变,往往意味着责任的转变。单身时,可以让父母罩着我们,成家后,就该我们顾着父母啦。

新晋两口之家,在面临人生重大的选择如结婚、买房时,该如何抉择?

短期理财选择

当下,在余额宝收益跌破1.5%,理财产品收益越来越低的情况下,还有哪些短期理财工具,可以获得较高的收益呢?

1.银行的大额存单

30万元的资金,达到了购买大额存单的门槛。

鉴于这笔30万元的资金要在明年春天投入婚礼和蜜月使用,所以这笔资金需要在保证安全的前提下,再考虑收益的高低。另外,为了兼顾流动性,大额存单可以选择短期如6个月、3个月和1个月期限的。

今年6月,各个银行开始下调大额存单的利率,由之前基准利率上浮50%下调至上浮45%,这样1年期、2年期、3年期的大额存单上浮45%后分别为2.175%、3.045%、3.9875%。

以投资一笔30万元大额存单为例,1年期、2年期、3年期的大额存单和同期的定期存款相比,每年收益将分别相差2025元、2835元、3712.5元,累计的收益则相差2025元、5670元,11137.5元。

以6个月期限的大额存单为例,年化收益率1.95%,半年下来的利息有2925元。

2.结构性存款

这两年,结构性存款非常热门。

根据资管新规要求,银行理财产品需打破刚性兑付,发行更多净值型理财产品,即没有明确预期年化收益率的产品。但是,目前很多投资者仍是习惯接受保本保息的产品,因此结构性存款在一定程度上契合了这部分需求。

在保本型理财产品被监管部门要求退出后,结构性存款成为比较好的补充,满足了部分希望保证本金,但又渴望高收益用户群体的需要。

招行App上就有一款结构性存款:黄金3M存款,92天,预计到期利率1.35%或3.14%或3.34%。20万元起存,存续内不提供申购和赎回,但可质押。

假设最终是中档水平3.14%,半年后,也有利息4710元。

3.創新型存款产品

相比国有大行或者股份制银行,民营银行推出的存款产品利息普遍偏高。如京东金融上一款创新型现金管理类产品,按日计息,活期利率3.8%,起存金额为100元,持满5年,获得4.875%的年化利率。

活期存满180天,利息也有5700元。

选择的短期理财工具不一样,最终获得的利息收入就不一样。

换房时机到了吗

房子对于中国人来说有着不同的意义,因为在中国,房子不仅仅只有居住属性,还具有投资属性,并且年轻人结婚、孩子上学、社会福利待遇等等都和房子挂钩。所以对中国人来说,买房是人生中非常重要的一件事,而越来越高的房价,却让买房成为了一件非常难的事情。

5年期LPR 连续3个月保持3.65%,低息利率持续,购房成本降低,对刚需族来说,现在是换房好时机吗?阿树先生和梦迪小姐,究竟是选择换房,与父母住得更近,方便照顾,还是分开居住?

(1)假设换房

如果考虑换房,资金缺口有300万元,完全靠公积金贷款不可能,双职工公积金贷款额度最高80万元,那只能考虑商业贷款。至于是否可以组合贷,则要看当地政策是否允许。

如果是商业贷款300万元的话,新婚小两口还年轻,可以考虑贷款30年,等额本息,以LPR利率3.65%计算的话,每个月还款13724元。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元,完全可以覆盖月供,月供占比收入57%,还贷压力会有,但也不至于压弯。而且后期随着工作经历的积累,阿树先生和梦迪小姐的收入还有上升的空间,此时有压力,5年或10年后,这点可能就不算压力啦。

如果是商业贷款组合公积金贷款300万元的话,即公积金贷款80万,商业贷款240万,每个月还款额是13546元,每个月节省178元。

从换房成本来看,可以承担房贷费用。但如果要换房的话,还要考虑一个顺序,即是先卖还是先买,两者的顺序直接决定换房是按首套还是二套算。如果先卖,买房则是首套房,可以享受利率优惠和首付优惠,首付3成只需要225万元;如果是先买,卖房则算是二套房,首付需要6成即450万元资金。

显而易见,还是先卖更划算。

换房的话,翻修老房的资金25万元资金可省,但换房后的新房,也还需要一笔装修资金约20万元。这笔资金,一方面可以直接从存款里拿出来,或者是用大额信用卡刷出来后慢慢还也可以。

(2)假设不换房,而是翻修老房

如果不换房,则只需要支付两笔装修款约55万元。除了把公积金账户现有的资金取出来装修,还可以再额外贷款几十万来装修,银行一般都会有这项业务。贷款最长不超过5年,假设贷款50万,则每年只需还10万的本金再加上2万的利息费,合到每月1万的支出。阿树和梦迪两口的税后月收入总和为2.4万元,也完全负担的起。

完善风险保障

上述两个方案,小两口不论是否换房,婚后的他们都要背负贷款,每月最低1万元,相比之前无债一身轻,肩膀上多了更多的责任。所以为了规避相应的财务损失风险,小两口还需完善风险保障。这笔保费,可以先用30万元的结婚钱的生息钱来覆盖。

当下,小两口最需要的就是身故或伤残责任。可以选择物美价廉的意外险、定期寿险以及百万医疗险来覆盖风险,保费控制在1000元以内。

若还有资金,可以考虑重疾。鉴于资金有限,可以每人投保50万元的1年期重疾险,再加30万元的支付宝重疾互助额度。

财务分析

鉴于小两口目前收入较低,还有日常开销,还贷压力颇大,可居住父母的市区二居室公寓,购房计划從长计议。目前的理财目标,首先是做好30万元婚礼蜜月准备金的短期配置;其次是多元配置每月的剩余资产,努力稳步增长,为日后购房做准备。公积金也可通过其他方式利用起来。

理财建议

短期稳健增值,助力蜜月婚礼。

由于30万元存款要在一年内用于婚礼和蜜月,所以建议做短期配置,定活搭配。建议配置保本产品为重,因为这是一笔即将使用的资金。其中20万元买入交通银行活期理财天添息步步盈结构性存款〔自有产品,保守型(1R)〕,这款产品灵活性和收益兼具,既可以随时支取,以备不时之需,也可以存较长时间,让收益稳步增长。万一婚前需要一些筹备支出,这笔资金也足够应对。

剩余10万元,可做定期类配置,用于婚后蜜月。建议购买交银添利6个月〔自有产品,稳健型(2R)〕,半年后继续购买交银添利3个月〔自有产品,稳健型(2R)〕,之后放入活期理财,以备支付婚礼和蜜月费用。

基金定投降风险,积少成多配保险。

假设小两口每月生活支出1万元,每月家庭月收入结余1.4万元。其中4000元建议每月做基金定投,平摊风险。剩余1万元,每月购买交通银行薪金A款理财,属于存款类。每月零存,急用也可支取。存满一年后整取,分为两层配置,一是配置交通银行代销的交银康联乐享无忧产品,因为按照小两口的状况,需要配置一款百万医疗作为保障;二是配置交通银行代销的沃德睿享债券增强1902〔平衡型(3R)〕,实现资产稳健增长,攒钱为日后买房。

公积金定期提取,合理配置也可增值。

小两口担心不买房,公积金会浪费,但是买房还贷压力又太大,所以建议,公积金可每年提取。按照每月工资2.4万元计算,公积金一般缴存比例为1∶1,单位和个人各缴8%,也就是每月公积金共有3840元,一年公积金结余为46080元。提取的资金,推荐购买年金保险,作为长期储备,为日后买房做打算。

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