梁云风

一、上半年楼市为什么这么刚？

回顾2020年上半年的中国房地产市场，可以让人深刻地理解中国楼市的逻辑。

从1月份开始，新冠疫情这只黑天鹅飞来，楼市在一片哀嚎中开局。应该说今年2月份是中国房地产史上最惨淡的日子，工地停工，售楼部关闭，中介不准营业，楼市经历了史无前例的停滞，整个2月份“跌声”不断，很多地方3月份才开始陆续放开严厉的管控，而疫情严重的武汉一直到4月份才真正启动楼市。

但是，我们的楼市还是展现出了巨大的韧性，这种韧性主要表现在3个方面。

首先是房企的自救。售楼中心被迫关闭，不能线下看房，那就转战线上。中国房地产线上销售在过去电商狂飙突进的10年中，几乎停滞不前，但只要需要，一瞬间就能建立线上售楼部，不得不说这是中国电商发展带来的技术与消费习惯积累所致。

其次是政策的加持。我们一直说中国楼市是“政策市”，很大原因在于政策对市场的影响已经超过了市场本身。新冠肺炎引发全球经济承压，在“六保”“六稳”大旗下，房地产“稳压器”的作用又被推到前台，各地在继续坚持“房住不炒”“因城施策”的总体方针下，开始逐步加大对房地产行业的支持力度。

据统计，截至6月底，全国已经有驻马店、广州、济南、柳州、青岛、荆州等至少12个地方出现了房地产松绑政策被叫停或调整的情况，被戏称为“政策一日游”。这一整套政策组合拳之下，很多房企发现居然比前两年更好过了。

第三则是中国内需的强劲。房子的居住属性与资产属性重叠，让刚需、改善与投资都充满活力。我们看到，疫情稍有缓解，部分地区楼市迅速反弹，以四五月份的深圳、杭州、上海为代表，豪宅抢购、“万人摇”、排队买房，丝毫没有受疫情影响的迹象。

以深圳为例，由于新房入市量太少且采取限价政策，再加上需求基数庞大，造成深圳楼市疫情过后反而愈发火热，造成了两个一直被人诟病的后果。

一是“打新”的赚钱效应明显，买到即赚到的心理预期强烈，进一步炒热房价，中签一套新房套现几百万成为常态。

二是深圳的二手房进一步被追捧。据深圳中原研究中心数据显示，2020年上半年深圳合计成交二手住宅4.4万套，同比去年大涨41.2%。刚过去的6月份，二手住宅成交量更是突破1万套大关，达到10594套，环比上升23.9%，创4年以来的新高。不少刚需用户表示，目前在深圳500万都很难“上车”。

总体来说，上半年楼市受疫情的影响在二季度被迅速修复，成为中国经济复苏的重要支撑，这其中既有看不见的市场的手，更有看得见的政策的手。看清了楼市坚韧的原因，我们才能更好地厘清楼市发展的逻辑。

数据显示，受新开工增速及土地购置增量支撑，前5月房地产开发投资额累计完成45920万元，规模已与2019年同期基本齐平，仅微跌0.3%。5月开发投资额为1.28万亿元，同比增长8.1%，已恢复至近两年常态月度的高位水平。房地产虽然屡被诟病，但被称为经济的“压舱石”不是没有原因的。

二、分化成趋势

上半年楼市整体表现亮眼，但并不是所有房企都能稳住陣脚，同样大鱼大肉。有人评论说，疫情是楼市的试金石，疫情是楼市分化的加速器。更具体地说，这种楼市分化的逻辑主要表现在两个方面，一个是房企，一个是城市。

从房企来看，规模分化越来越明显。

据克尔瑞数据统计，在疫情的影响下，上半年依然有13家房企销售额突破千亿，但从榜单分析来看，除了TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元外，其他梯队的入榜门槛均出现不同程度的下降，特别是50名之外，房企无论是销售收入还是土地储备，均出现明显的回落。

从具体业绩维度看，恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等较为激进的房企，上半年业绩表现较为突出，累计业绩同比实现逆势增长。与此同时，一些标杆房企，比如曾经进入前十的华夏幸福在上半年的全口径销售榜中跌落到了40位，仅395亿元；泰禾集团因为债务缠身，如今也跌落到了第58位；福晟集团更是跌出了百强榜。之前我们分析过，房地产市场已经开始进入大鱼吃大鱼的时代。

这两年我们一直在关注房企破产数量，上半年是258家，这个数字与今天中国多达10万家的房企数量来说比例很小，而且很多都是地方性的小房企。

真正值得注意的是规模房企之间的差距变大。TOP10中，从更能反映销售实力的权益金额看，第一名恒大（3317亿）是第十名新城控股（733.7亿）的4.5倍，是第五名保利发展（1565亿）的两倍多，随着资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。50名之后的房企未来的生存空间会越来越小，碧桂园老板杨国强曾说要把房子建到中国3000多个县城去，事实上也只有碧桂园这样的头部房企才能说出这样的愿望。

城市的分化同样在疫情中明显。

有人说，买房子相当于买一座城市的股票，享受和城市一起成长的过程。就像在当前的大牛市中，一开始很多人觉得傻子都能赚钱，跑步进去躺赢就行，但很快就会发现，题材分化、板块分化，一波行情过后，能够坚挺的还是龙头股。

选择城市也同样如此。自住当然舒适方便就行，但从发展的角度看，未来一二线城市人口继续扩大，特别是随着各大城市抢人大战持续，三四线城市将大概率成为人口净流出地，很多县城将逐渐萎缩，以鹤岗为代表的资源枯竭城市已经开始显现出这种特征。最近很火的一篇文章说，3万的鹤岗房子，2.2万卖掉，就是一个房价分化的最好描述。

钱是最聪明的。所以我们看到，在最近两年，随着城市群分化、都市圈分化、城市分化，同一个城市内板块分化、小区分化越来越明显，房企拿地也有很多规律，房企扎堆到一线城市和主力二线城市拿地，根据今年上半年的土拍情况，一二线城市和长三角三四线城市仍是房企拿地的主战场。

三、下半年楼市还能火吗？

我依然认为，中国的房地产市场还处于上升周期，虽然疫情对全球经济影响巨大，但不同于外贸或者受制于高端人才的科技行业，在国内疫情受到控制的当下，目前影响并不明显。

当然，疫情的影响是潜在的。疫情对楼市的影响，主要表现在两个方面，政策端受制于国家政策，如货币金融的宽紧、信贷利率等；消费端受制于经济景气程度，包括居民的消费能力，负债水平等。从当前经济复苏程度来看，下半年依然艰难，所以很难说下半年楼市还能走出像上半年一样的行情。不过有两点还是可以总结。

首先，头部房企将继续领跑，行情越差，房企之间的差距越明显。

恒大、碧桂园上半年销售领跑，法宝主要有两个，一个是及时转战线上，另一个就是大幅度的降价。这两家房企的土储都非常巨大，而且拿地成本非常低，有非常大的降价空间，才能持续以价换量，这种优势在下半年也能够继承保持。

其次，线上营销重要性将越来越重。

据CRIC统计，在上半年200强中，有143家房企重启或新推出线上售楼处，其中百强积极性较高，发起线上售楼处达92家。房企或通过推出自有App、小程序，或者和第三方平台合作，线上销售全线铺开。

尽管目前转化率并不高，但一方面线上是未来的大趋势，特别是随着5G的商用，VR技术的进步，伴随着主播、明星带货的成熟，这将成为未来房企增销售、降成本的重要手段；另一方面，那就是谁都不知道黑天鹅和未来哪个先到，一旦疫情反复，线上将成为唯一选择。所以押宝线上，已经是不得不为的事。

最后，说一点炒股与买房的事儿。

6月份开始，国内股市走出了快牛节奏，大盘从2800点冲到3400点，赚钱效应明显。作为两种投资手段，股市与楼市历来都有跷跷板效应，但研究发现，牛市反而是散户亏钱最多的时候，所以才会有那个挺魔幻的段子：

牛市到来，两人相遇于房管局，一人刚从股市高位套现，一头扎入楼市；一人刚卖掉房子，准备到股市大干一场，他们相视一笑，心里却不约而同地嘲笑对方。

这些年，我们听过从股市中发家致富的，也听过太多买房实现财富自由的，但别人的故事毕竟都太遥远。炒股还是买房，千万别跟风，真的要适合自己才行！