可煌

这半年，楼市很奇幻，有卖二手房一夜多赚几百万的，也有花了3万元买房，结果还亏了的。

2020年过去的这180多天，充满了意外黑天鹅。各地楼市发生了很大变化，有的暴冷，有的暴热。

现在，下半年已经开启，2020下半場，楼市将如何发展？

2.2万“白菜价卖房”

曾火爆全网的低房价城市鹤岗，网传抄底总价3万元的房子，又有新消息了。传因为没有收入来源，背着债务的业主以2.2万元亏钱卖掉只住了几天的房子。

可见，单纯只以价格买房并不能增值，还是得综合城市发展、产业、地段等因素。

鹤岗是黑龙江的5线城市，面积相当于北京的90%，人口是北京的1/20，地广人稀，土地供应非常充足，需求又很少，这决定了房价易跌难涨的基本面。

同时，鹤岗的煤炭资源枯竭后，煤厂大部分停产，就业率非常低，人口净流出和老龄化情况都很严重。

大量流失的人口使得鹤岗购房需求减少，房子有价无市，只能横盘和下跌。

类鹤岗城市不容乐观

鹤岗不是特例，随着人口红利下降，我国还有很多类似的经济比较单一的城市。

黑龙江省东北部的双鸭山市，随着煤炭资源逐渐衰退，城市的发展非常缓慢，人口流出多，楼市自然不容乐观。

东北地区很多煤炭、钢铁、石油为主的资源性城市，都面临这些问题。

房地产发展，短期看金融、中期看土地、长期看人口。城市产业不给力，经济自然无法快速发展，导致人口流失，楼市自然受到影响。

有投资意向的投资者，应该回避产业单一，人口流失严重的城市。？

楼市分化冷热不均

从市场看，因为各地城市经济发展分化大，楼市也存在严重分化。楼市和股市一样，都存在强者恒强的现象。基本面差、人口流失严重的城市在疫情影响下，市场更差。

一线城市方面，在深圳，楼市热度与类似鹤岗的城市截然不同，宛如冰火两重天，楼市非常火爆。

今年上半年，深圳二手住宅无论成交量还是价格都非常活跃。国家统计局的数据显示，今年3-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第3位。

乐有家研究中心数据显示，今年上半年深圳二手住宅过户44000套，同比上涨41%，仅次于2019年下半年。

成交数据显示，2020年上半年，深圳购房者更青睐于购买60至90平方米的两房或三房单位，单价集中在每平方米5万元至10万元之间。与2019年度数据相比，每平方米7万元至10万元的购买者更是从23%上涨到了30%。

可见深圳楼市的购买力非常强，这是因为深圳有粤港澳大湾区红利加持，没有像其他一线城市如北京那样严格的限购，因而吸引了来自全国的购买力。

近期深圳楼市依然火爆，火到什么程度？有媒体曾报道过6000万预算豪宅客，看二手房竟然被业主收取看房费，并且期间需要“没收”手机。深圳又一次开了业内先河，看看二手房也需要收费！

还有消费者表示：“害怕新盘买不到，踏空二手市场。”可见在深圳，热点片区、网红盘成为了资金云集的地方。

这些在全国大概绝无仅有，深圳确实是个神奇的地方。前有百万喝茶费，现有看房费，楼市热度由此可见一斑。如此出头，眼下深圳又引起了监管层的注意。

7月4日，住房与城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。

监管层专门前往深圳开会，自然是不希望楼市炒作的现象再现。

最近几天，有杭州、宁波都已经出台新政，收紧楼市调控。此次高层如此关注深圳，看来深圳楼市的调控，已经山雨欲来。

深圳市场方面，早在5月底，深圳市住建局就发布公告，称2020年深圳计划入市的住宅和商务公寓项目共计109个。预计供应69350套房源，其中住宅50618套，公寓18732套。

根据上半年约30余项目已入市的情况来看，深圳下半年将有60-70个新盘将面市，有望缓解房源供应紧张的局面。

长远来看，商品房后续输送量上升，深圳房价整体会在较长时间内保持平稳。

东莞方面，GDP还没超越万亿，房价就开始追赶深圳了。

中指研究院公布的数据显示，在刚刚过去的6月，东莞新建住宅价格环比上涨0.58%；二手住宅价格环比上涨1.13%，涨幅不仅远超新房，而且排名仅次于深圳和无锡。

如今的东莞楼市真的和深圳越来越像了，不仅新房紧俏，二手房更是火爆。

主要还是供小于求。供需方面，截至上半年，东莞一手住宅供应仅161万㎡，同比减少17.8%。在供应没有大幅度改善的情况下，东莞楼市或将延续热度，走慢牛。

一线城市北京方面，随着北京疫情好转，确诊人数大量减少，预计今年8-9月份大概率会再次出现反弹行情。站长认为，北京基本面好，吸引了很多金融、高科技、互联网人才，刚需人口没有减少，需求疫情后都将会释放。

在环京方面，政策依然严格，近期没有放松的迹象，预计近期会比较平稳。

结论

2020年，疫情不仅改变了中国，也改变了中国的房地产市场。疫情对全球经济的冲击，远远大于2008年全球金融危机。

虽然基本面较好的城市经济和楼市已经复苏到疫情之前的水平，然而城市之间分化明显，大部分城市经济和楼市仍未恢复到去年同期水平。

从风险系数说，置业应首选都市群城市，远离类似鹤岗这样经济单一，资源匮乏的城市。

前景方面，粤港澳大湾区将成为中国城市群的典范和标杆，未来或将与以硅谷为中心的美国旧金山湾区并驾齐驱。有政策红利加持，粤港澳大湾区中最有价值的“成长股”——房产，自然增值潜力大。

房价方面，深圳较高，适合非常有实力的消费者。现在看，深圳西部、中部的房价都已经10万+，东部的龙岗和坪山虽然涨幅不及西部，但几乎一直在补涨。

从其他地区来看，成渝都市群也不错，是继长三角、珠三角、京津冀城市群之后的第四大城市群。

总之，从南到西，2020的楼市下半场都有看点。