董志峰

（常州市武进区住房和城乡建设局，江苏常州 213161）

老旧小区改造是一项政府为民办实事的重要民生工程，老百姓的口碑是检验工程好坏的重要依据，如何很好地完成这项工作，加强改造全过程的项目管理显得尤为重要。

1 近年来项目管理存在的问题

前几年，随着建筑工程项目管理公司的逐步兴起，为提高工程管理的专业性，许多政府项目纷纷通过向社会力量购买服务的方式，聘请项目管理公司进行管理。但是，由于项目管理公司水平参差不齐，存在诸多问题：有的只是简单的跑腿服务，没有对项目进行实质有效的管理；有的不能满足甲方的要求，服务能力较差；有的项目管理业务不精，专业技术管理能力不强；有的为节约人力成本，人手安排不足，造成项目失管失控；有的由于缺少相关法律法规的制约，职业素养不强，存在应付式管理的现象。

为选择优秀的项目管理公司，武进的老旧小区改造项目通过几家公司对改造工程的实际管理效果比较后确定，依托项目管理公司不仅节省了人力资源，也有效规范改造的过程管理。但在2016 年随着融资平台的整合，武进区政府出台文件要求政府性出资项目不得再使用项目管理公司，因此以前实施老小区改造项目管理模式也相应发生了变化，如何在没有项目管理公司的情况下做到统筹安排，把项目又好又快地开展下去，这成为责任部门的当务之急。

2 老小区改造的内容和特点

想要做好老小区改造项目管理，必须了解改造工程的内容和特点，这样才能根据实际情况来制定详细的项目管理方案，在项目管理过程中达到比较好的效果。

武进的老小区改造内容主要有四方面：①公共环境：包括道路和雨污管网、垃圾房、绿化、停车位、健身广场的改造等；②房屋本体：包括单元楼道窗和落水管整修或更换、部分物业用房和车库修缮、外墙出新等方面；③生活配套：小区自来水和消防管道的更新，技防监控设施的建设等；④文体设施，主要有报栏、宣传栏和告示牌的归整和增设、健身设施的添置等内容。

围绕上述改造内容，老小区改造与一般新建工程比较有几个特点：

2.1 施工不能影响居民正常的生活起居

一般的新建项目都是封闭管理，无关人员都不得进入施工区域，然而老小区改造施工过程中不但不能封闭，而且还要充分考虑居民生活方便，这给施工增加了很大的难度。

2.2 改造没有图纸可以参考

由于老小区建设年代较早，原有施工图纸资料都没有档案可查，无从了解地下管网的位置走向等信息，即使重新设计管网图纸，也难以和小区地下管线实际状况相匹配，哪里的管线堵塞、哪里的管道破裂等情况，必须进行开挖以后才能了解。

2.3 改造过程居民会提出不同的意见

一些居民出于自身的利益考虑，提出各自不同的需求。有的居民要多建停车位，而有的则要求少一些停车位，多一些绿化；每家每户都要扔垃圾，但谁也不希望把垃圾桶放的离自己家太近。这些相互矛盾的居民意见，往往会严重影响改造施工的正常开展。

2.4 改造参与配合施工和管理的单位众多

对老小区实施综合改造，除了总包单位，还包括自来水、技防、电信、供电、燃气、路灯等多个专业施工单位；管理单位包括乡镇、社区、公安、水利、住建（市政、质监）等部门，同时还有监理、检测、审计等单位参与其中，在施工过程中，各个工序必须统筹安排，各管理部门要综合协调，才能确保项目的顺利展开。

2.5 施工工期要求较短，零星项目较多

为最大限度降低对老小区居民的生活影响，施工的工期一般只有三个月左右，特别是地面开挖到硬化的施工周期，要求即挖即埋尽快硬化；同时在改造过程中，一些零星项目比较多，如楼道窗、落水管、楼道灯、墙面破损修缮和绿化补种等。

2.6 施工现场管理要求更加严格

尽管老小区改造项目由于没有设计图纸，无法像新建项目一样完善施工手续，但是由于一方面是在居民关注下施工，改造现场实时接受群众的监督；另一方面，主管部门如市政、排水和质监等部门经常进行检查，同时材料检测和管道机器人检测必须过关，这些因素使得改造施工现场监管力度比其他新建项目更大。

3 老小区改造项目管理的主要措施

鉴于上述老小区改造工程的特点，要把这项工作做好，必须按照城市精细化管理的总体要求，详细部署改造前、改造中和改造后各项工作措施和工作要求。

3.1 以群众需求为导向，广泛听取居民意见和建议

小区是居民的家园，群众对改造的需求是第一位的，为此必须一方面改变以往政府主导模式，凸显居民需求导向，事前加强现场调研，听取多方意见和建议，科学制定整治方案，公开征求整治范围内广大居民意见，争取理解和支持，保证整治提升工程真正成为民心工程；另一方面，充分利用各类媒体手段加强宣传，深层次分析改造的目的意义、权利和义务的划分、参与各方的职责定位等，培养居民的主体意识和参与意识，注重提高居民自主改善居住环境的自觉意识。

3.2 注重组织协调，畅通项目实施管理各项工作机制

以往改造采用政府主导、住建（房管）部门落实的简单模式，整治改造停留在表面，不能深入推进。近几年武进改造启动系统推进模式，从全区层面加强老小区改造的组织领导，完善领导小组和办公机构。由区住建局牵头，房管、城管、政法、财政、乡镇（街道）、社区等多个部门以及水、电、气、通讯、环卫、市政、绿化等多个专业单位协同推进。同时建立老小区改造工作联席会议制度，定期组织相关问题集体会商，并根据改造目标，按部门分工分解落实改造任务，定期组织督查。

3.3 关注舆情采集和应对，保障民生工程快速推进

老小区改造事关居民切身利益，必须通过现场会、居民代表会、邀请电视台、报社记者等方式做好宣传，如实记录、认真宣传，深入群众、体察民情、倾听民心、为民办事。对于整治提升过程中百姓提出的各类问题，通过基层社区、信息平台等全面收集各类信息，包括整治提升意见和建议，积极主动欢迎百姓、社会舆论的监督，对于各类建议和意见积极处理，确保民生工程在阳光下顺利进展。

3.4 抓好改造过程管理，确保项目的顺利实施。

开工前，要求制定详细施工方案并在小区内发布公告，同时雨污分流管网施工图纸必须经过排水管理处审核，并组织总包单位、自来水、燃气、公安技防、监理召开技术交底会议，邀请质监、安监、市政、排水等管理部门对改造工程提出技术要求。

施工中，多措并举确保改造成效。①落实两项职责：要求监理公司担负起合同约定的综合协调和现场监管职责，要求施工方担负起现场施工管理责任。除了签订施工合同外，还必须签订施工责任承诺书，对工期、居民安全、施工安排等作出承诺，履行不到位的将严格执行责任追究制度；②实行两项检测：对工程材料抽样送检和下水管道视频检测，严格控制材料质量和施工质量；③开展两个检查：一方面安排工作人员派驻改造工程现场进行经常性巡查，同时镇、社区工作人员也要经常进行协调和开展监督；另一方面不定期组织有关专业部门对项目进行综合检查，严格规范施工行为、提高现场施工管理水平；④执行两项制度。通过每周例会制度，及时跟踪项目进度，沟通项目实施过程中存在的难点和问题，商讨解决方案；通过工程量变更审批制度，掌控工程投资情况，确保资金使用不超预算。这些措施有力推进改造工程保质保量顺利实施。

竣工后，邀请市政、水利、质监、档案等部门专业人员参与综合验收，指导项目做好技术收尾及资料归依入档等工作。此外，抓住工程付款节点，逐级进行审批，对发现质保期内的质量问题，督促施工单位做好整改。

图1 改造后引进物业管理的某小区

3.5 扶持长效管理，巩固改造成果

整治提升是手段，如何落实后期的长效管理才是老小区改造成果能否得到有效维护的根本。对于经过整治改造的老小区，一方面深入推进属地化管理，明确改造后的老旧小区全部纳入网格化管理，改造过的公共部位、设施设备由施工单位按照合同约定履行维修义务，过了保修期的由属地政府落实长效管理。另一方面，积极发挥社区管理和群众自治作用，同时利用手机短信平台、社区活动等载体，呼吁居民积极参与到环境整治活动中，增强广大居民爱惜和保护公共财物主体责任意识。