问：

一家房地产开发商在广告中宣称，所售精装房设计合理、采光充足，并标明了室内结构及尺寸。甚至还设置了与之对应的样板房，供购房者参观。我在购买房屋后于近日前往收房时，发现交付的精装房不仅房间尺寸要比其之前广告中宣传的小，且设计也不尽相同，采光严重受限。面对我的索赔要求，开发商却以其与我签订的是“预售”合同，“预”字表明只是意向，最终应当以实际交付的房屋为准，更何况整个房屋的面积并没有减少为由拒绝。请问，开发商的理由成立吗？

读者  赵秀玲

答：

开发商的理由不能成立。

一方面，开发商的行为构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，當事人违反的，应当承担违约责任。”正因为开发商在其售楼广告、样板房中，已明确其所售房屋属于精装房，声称房屋设计合理、采光充足，并标明了室内结构及尺寸，这些内容直接影响着购房者是否购买、是否愿意以相应的价格成交，也就决定了开发商的销售广告和宣传资料等不属于要约邀请，而属于要约。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，只要相对人对要约表示承诺（同意对方的要约），便对彼此产生了法律约束力。也就是说，只要你已经接受开发商的要约前往购房，并与之签订了商品房预售合同，开发商就必须兑现包括售楼广告在内的诺言。鉴于开发商实际交付的精装房不仅房间尺寸比其之前广告中宣传的小，且设计也不尽相同、采光严重受限，也就意味着其已经违约。另一方面，开发商必须承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即你有权要求开发商按照约定交付房屋，如果无法交付，则你可以要求开发商赔偿损失。

江西  颜东岳