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一、“学区房热”产生的原因与弊端

（一）“学区房”缘何过热？

1、教育资源不均衡，房与学挂钩

“学区房过热”问题的本质在于我国有限的教育资源分布不均衡。教育资源丰富的北京，海淀、朝阳等区小学的教学水平也存在较大差距，名校往往能够极大提高孩子们进入好高中、好大学的几率。但“就近入学”政策，房子与学区挂钩，商品房被赋予了“教育资源”的象征，家长们不得不争取学区房。

2、“学区房”供不应求

学区房供不应求，其价格也一路飙升。首先，成绩是衡量一个孩子发展前途的最重要指标，与升学、出国等直接挂钩。孩子的成绩与师资力量、学校资源关系紧密。为此，家长们不辞辛苦，散尽钱财在名校旁安家。同时，学区房交易以二手房为主，交易存量较低;与此相反，二胎等政策的影响，适龄儿童数量远大于相关地区的学区房数量。教育资源有限，名校有限，学区房有限，学区房供不应求。

3、炒房现象严重

炒房者抓住家长们的心理，炒作学区房。在家长们看来，购买学区房是一个永远不会亏本的买卖。因为学区房不仅仅是用来居住的商品，可以作为孩子入学的敲门砖;还是一份不会贬值的投资。炒房者抓住家长们的心理，伺机炒作，使得学区房价格持续走热。部分业主联合涨价;售楼人员采用高定价、“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源;销售机构渲染烘托成交信息，引导出售方随意提高报价，向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息。

（二）“学区房热”有何不妥？

炒房寻租，产生负外部性。首先，炒房有成本，中介机构需要宣传造势，各方联络并承受各种风险。其次，购房者也需要付出成本，他们以超于常态的谨慎去购房，往往花費更大精力。最后，对于社会公众来说，持续上涨的学区房价格将引起生育焦虑、教育焦虑，甚至降低生育率。从这些负外部性来看，炒房不符合经济效率。

有悖公平。学区房本属于商品房，其价格由市场供求关系决定，买主追求利润最大化本无可厚非。但学区内的优质教育资源由政府公共财政支持，财政支出由社会公众共同分担。如此一来，学区房超出普通商品房的高额溢价，便是房主搭了“公共资源”便车的结果。

二、现有政策的法经济学分析

“学区房”过热的本质问题是教育资源的不均衡，这与社会发展水平息息相关，政府需要通过宏观调控促进优质教育资源流动等方式推动学校教育水平提高，但这是一条长远的发展之路。

科斯指出：因为外部成本是由污染者和受害者共同造成的，所以将责任归咎于某一方的法律，只有当它碰巧能以较低的成本避免问题发生，才能产生正确的结果。目前，给学区房降温的方式主要有两种：其一，多校划片;其二，整治学区房销售市场。

（一）多校划片政策

1、多校划片政策存在合理性

多校划片，淡化房子与学区的紧密联系。《关于义务教育阶段入学工作的意见》指出，本市户籍适龄儿童入学，免试就近入学。各区教委要根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限，积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，这削弱了学校与住房之间的联系，即使支付了大额的学区房款，能够享受优质教育资源的可能性也较小。人们能够得到的收益远小于自己付出的成本，面对这样经济效率较低的事，想必任何一位理性的家长均不会再盲目追求学区房。

2、多校划片政策无法实现有效规制

上有政策，下有对策，此政策很难实现成本与收益的平衡。有经济实力的家长会选择在教育资源相对均衡的区域买房，对于这一区域的学区房来说，房价热度仍然很高。尽管西城区为应对这样的行为，将“多校划片”解释为“在学区或相邻学区内入学”，这样的解释仍不具有现实的可操作性。一来，此政策可能会对政府工作带来更高成本，对区域间的协同配合要求较大。二来，即使各区政府部门对此均达成合意，为方便儿童入学，跨区域距离不能太远，以免为儿童家长带来太大负担，规划难度较大。如此，区域的中心地段又成为了学区的“风水宝地”，家长们总能找到“跨区域”风险最小的学区买房。

（二）整治学区房销售市场

1、整治政策存在必要性

打击炒房行为，降低市场交易成本。根据科斯定理，如果交易成本为零且保证交易自由，那么不论如何选择法律配置资源，双方都能达成对彼此有利的协议，最终产生符合经济效率的结果。即使产权不尽合理，经过自由交易，其也能够流通到效率最高的地方进行使用。但“学区房”销售中介等的炒房行为通过提供虚假信息、恶意抬价，提高了市场的交易成本，使得原本自由的市场主体产生交易壁垒，信息并不对称，难以实现经济效率。

2、整治政策的可行路径

2021年4月末，北京市展开学区房销售市场整治工作，主要包括：违规宣传学区房、借学区房等炒作房价等。但只是原则性规定，相关具体措施并没有提及。鉴于此，应针对不同的行为方式有所惩罚：事前惩罚高概率、低成本，而事后惩罚低概率、高成本，人人都是风险厌恶者，两者组合可以起到较好的作用。

首先是事前惩罚。事前惩罚是指在未实现最终的损害结果之前便对相关人员进行惩罚的方式，使相关人员愿意采取预防措施，且法律体系也能以低成本判断其是否有采取措施的行为。事前惩罚明确告知相关人员，不采取法律规定的预防措施需要付出的成本有多大，以避免人们盲目自信下对社会造成的损害。以广告为例，房屋中介机构可能没有主观恶意，认为广告中含有“学区房”字样只起到推销宣传的作用，与引发房子价格暴涨之间不存在必然联系。但实际上，广告宣传会诱发家长们争相购买，甚至造成供需关系的不平衡，刺激学区房价格上涨。通过事前法律，立法机关利用比较接近事实的预判来取代相关人员不尽准确的判断。

其次是事后惩罚。事后惩罚是损害结果发生以后对相关人员进行处罚的措施，其利用了销售中介掌握的自身信息与厌恶惩罚的心理，让相关人员有意愿采取应做正确的行为。针对的具体行为有：是否散布房源紧缺、房价上涨信息;是否散布虚假消息;是否联合涨价等。对此应采取高额罚款、停业、纳入黑名单等方式严厉打击。因为学区房炒作的目的是高收益，如果中介机构认为快速达到巨额收益的目的更为重要，就算他发布了虚假的信息，并且为此付出罚款，只要不太常被抓到就无所谓，严厉惩罚具有警示作用;而且如果罚款等措施不足以覆盖不良行为的收益，其也一直有诱因持续此行为。

“学区房热”的治理任重道远，需要对市场、供、求三方共同发力，综合治理，如此才能为学区房降温。

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