摘要：近年来，我国房地产市场飞速发展，房屋价格也随之大涨，使得房屋这种商品越来越偏离“居住”这项基本属性转而用于满足投资投机需求，国家为此发布了一系列调控房价促使房地产市场平稳健康发展的政策，其中2011年颁布的房产税试点改革引得人们尤其关注。本文简要介绍了房产税发展的历史以及改革的重点，以重庆市为研究对象，采用需求理论和多元回归模型分别从理论和实证方面研究房产税改革对房价的影响，并得出重庆市房产税试点改革政策会在短时间内抑制房价但从长期来看调节作用十分有限的结论。

关键词：房产税;房价;供求原理;多元线性回归

中图分类号：F299.23;F812.42文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）17-0140-04

一、前言及文献综述

房产税是以房屋为征税对象，以房产的计税价值或租金收入为计税依据，向国家缴纳的一种财产税。1968年，国务院通过颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》正式明确了房产税的征收办法。同一时期，中国的其他税种已经过两次改革，但颇受争议的房产税却只经历了两次微调。随着城市化建设不断加快，房地产业如雨后春笋般迅猛发展，成为拉动中国经济必不可少的一部分，2003年至2010年短短7年时间房屋新增数已超过20世纪90年代房屋建设量的总和，与此同时，房屋价格随之飞涨，房产在满足大多数人居住需求外也成为很多人投资与投机的重要工具。2010年，国务院将推进房地产税改革作为“十二五”规划的重要工作。2011年，上海市和重庆市分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，成为了房产税改革中的第一批试点城市。重庆市房产税的征税对象为个人拥有的独栋商品住宅和新购的高档住宅，“三无”人员新购第二套普通住宅，上海市征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上住房，非本市居民新购住房，二者均采用差额累进税率并给予一定的优惠面积[1]。对比基于土地私有制的欧美国家的房地产税收制度，美国在持有环节征税，税率保持在1%～3%;英国对房产所有者和承租人征税，采用8级累进税率;德国房产税的基本税率为3.5%，在持有和转让环节征税;日本除在保有环节征税外，在转让环节也征收不动产转让税，并保持1.4%～2.1%的征收税率[2]。相比之下，我国房产税试点改革还存在税基过窄、税率过低、征收目的不明确等问题。本文旨在通过理论分析和实证分析对2011年房产税改革的影响进行研究，针对政策存在的问题从理论上提出建议，使房产税改革尽快从摸索落为实践，发挥税收真正的力量。

房产税并非新出现的税种，国内外学者对征收房产税对房屋价格的影响做了诸多研究。Rosenthal（1999）对英国等州郡的税收水平和房价进行具体分析，得出税收会制约房价的上涨趋势。王睿从公共经济学，局部静态分析，长期动态市场分析和预期视角四个部分为房产税对房价的调控作用提供了理论依据，并从税收角度分析了房价上涨的原因[3]。杜雪君、吴次芳和黄忠华通过对相关计量方法和模型的分析，提出房产税和房价存在相应的长期均衡关系，并成同方向变动的结论[4]。2011年之前的研究是针对房地产税试点改革前的研究，我国正致力于推进房地产税改革，试点改革带来的影响及现实意义对目前来讲更具研究价值。王敏和黄滢建立动态模型，通过分析房屋供给者对房地产政策的反应，发现开征房产税在短期内可以抑制房价但有可能拉高未来长期的房价[5]，但这一发现忽视了需求一方对开征房产税的反应。陈银（2019）通过理论和实证分析发现，房产税改革对住宅商品房价格的增长具有抑制作用。但并沒有引入虚拟变量仅将房产税视为一般解释变量，忽略了2011年试点这个转折的影响。张雯熹和张洪则通过多元线性回归分析，得出短期内，房地产税改革会对重庆市新建住宅价格产生一定的抑制作用，但从长期市场来看，房地产税的调节作用十分有限[6]。但在得出结论后没有继续发掘出现此类结论的原因也未对我国的进一步改革提出指导意见。

二、样本区改革内容概述

2011年以上海，重庆为试点城市正式开启房产税改革，此次改革的核心是取消个人所有非营业用房的免税待遇。其中，重庆市此次改革的具体内容总结如表1所示。

表1重庆市试点政策具体内容

征收对象个人拥有的独栋商品住宅和新购的高档住宅，“三无”人员新购第二套普通住宅

税率应税住房在一两年主城九区交易均价3倍以下的，税率为0.5%;3倍（含）至4倍的，税率为1%;4倍（含）以上的税率为1.2%;“三无”人员新购第二套以上的普通住房，税率为0.5%

计税基础交易价格

税收优惠试点前独栋商品住宅享有180平方米的免税面积;新购独栋住宅，高档住宅享有100平米的免税面积

征税目的抑制高档住房消费

来源：《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。

根据重庆市试点改革政策，应该重点关注以下几个方面：（1）在征收对象方面，重庆市通过“三无”政策区别了本市和非本市居民，其目的主要是抑制外来人口在本地的投机行为;（2）试点税率相对较低且制定了差别化税率，即遵循房屋价格越高、税率越高的原则;（3）以交易价格为计税基础是为了政策的可实施性，但原始的交易价格并不能完全反映现在的房屋价值，需要在未来政策实施过程中逐步解决。

在政策实施的过程中，重庆政府也对实施中出现的问题及时加以修正，2017年重庆重新修订过2011年颁布的政策，主要是重新定义了征收对象，其中对“三无”人员的纳税范围改为“新购首套及以上普通住房”，对比于之前的“第二套普通住房”，政策调整后使本市和非本市居民的差异更大，同时也使得征税范围更加广泛。

三、理论分析（基于供求原理）

商品需求与供给量的变化会使商品的需求价格发生变化。2011年房产税改革后，房屋的投资投机需求得到抑制，二手房供应量增加，房屋作为一种特殊的商品价格受到抑制，具体机理分析如下：

1.征收房产税对需求侧的影响

从房地产市场来看，居民对房产的需求大致可以分为自住需求和炒房需求，开征房产税对不同的房产需求的影响不同。

（1）对自住需求的影响。房产税的开征对自住需求会产生需求量和需求结构两个方面的影响。征收房产税会直接增加购买方的持有成本，理论上会减少住房需求，但一方面，房屋作为一种特殊的商品与市面上其他商品不同，房屋缺少替代品，住房需求往往是一部分人群的刚性需求，这部分需求弹性较小，往往不会因价格的变动产生大幅度波动。[6]另一方面，重庆市房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅和新购的高档住宅和“三无”人员新购第二套普通住宅，[1]即政策保护了普通民众的基本住房需求，所以开征房产税并不会对自住需求的需求量产生影响;但同时会改变自住需求的需求结构，即为了减少购房成本，消费者会根据个人承受能力而放弃大面积高档住房转而购买面积相对合理的普通住房。

（2）对炒房需求的影响。炒房需求分为投机需求和投资需求。投机需求即低买高卖，通过差价来获取利益，房产税征收后会增大投机者的持有成本和交易成本，使得投机者难以在短时间内将房产出手，增大了持有期间的风险，成本和风险同时提高会抑制投机行为减少投机需求。投资需求的主要影响因素是预期收益，预期收益高投資需求就会随之增大，房屋作为一种特殊的商品，用来居住是它的主要属性，投资属性只是次要属性，房产税开征后，投资者对未来收入的预期会下降，许多投资者会认为房价会受到政策的影响而下降，预期收益减少，投资需求自然减少。投资投机需求减少对商品房房价产生抑制作用。此外，房产税的征收会增加炒房需求者的持有成本，投资投机者自然会考虑把多余的房产租出去，或将房屋在二手市场上进行交易，增加了二手房的供应量，从而使二手房的房价降低。

2.征收房产税对供给侧的影响

房产税的开征并没有伴随土地出让金的优惠政策，即征收房产税对房地产开发企业而言，直接增加了开发成本和销售成本，又由于以上炒房需求的减少而降低了房产销量，但房屋是一种开发周期长的商品，所以，短期内价格的变化并不会给新房的供给产生较大的影响。土地是一种稀缺资源，具有不可移动性，所以长期来看住宅市场的供给曲线是一条垂直于x轴的无弹性曲线，因此房屋的供给数量并不会随房产税的变化而变化。但基于我国对大面积、高档住宅的征收政策，供给结构会发生从大面积到小户型、高档住宅到普通住宅的变化。

总体来说，重庆市房产税的开征会对房价产生抑制作用，主要表现在有效抑制了房屋需求中的高端房屋投机行为，由于对户籍的限制也抑制了外地人口在重庆市的炒房行为。但这种作用只是暂时的，如表2所示，2011年房产税改革实施后，房价上涨幅度仅为11%，相比于上年下降一倍，但2017年及以后房价上涨幅度反弹。出现这种暂时性作用的原因是：一方面，对高档住房需求的抑制很可能转而增加对普通房产的需求进而抬高普通房产价格;另一方面，由于征收范围过窄无法从根本上抑制房价的增长，对调控房地产市场发挥长久作用。

数据来源：国家统计局。

四、实证分析

1.变量选择与模型建立

国内外研究发现，商品房价格受到多种因素的影响，国内生产总值、人均可支配收入、利率、房地产开发投资额、土地购置费用、地方税收等都会给房地产市场价格带来不同程度的影响。笔者通过阅读文献并结合理论分析，选取对商品房价格具有显著影响的因素作为解释变量对影响房地产价格的因素进行分析。

选取重庆市2007年～2016共10年的统计数据，以商品房平均销售价格（Y）作为被解释变量，以房地产开发企业竣工房屋面积（X1）、商品房销售面积（X2）、地区生产总值（X3）、房地产开发企业本年完成投资额（X4）、房地产开发企业土地购置费用（X5）为解释变量，建立计量模型的核心是研究2011年房产税改革对商品房价格产生的影响，为了突出2011年这个转折点，更清晰地反映改革前后的商品房价格变化，且由于房产税是否征收难以量化，所以笔者引入房产税（D1）作为虚拟变量加入模型，2007年至2010年，取D1=0，2011年至2016年取D1=1，建立多元线性回归模型，以上数据均来自国家统计局官网，具体方程如下：

Y=C+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+a6D1+μ

2.计量模型确定

（1）平稳性检验。为了检验模型的稳定性，避免出现“伪回归”的问题，采用ADF检验方法对被解释变量Y进行平稳性检验，结果如表3所示。

如表3所示，被解释变量ADF的检测值为-4.271241，在5%的显著水平下通过检验，但在1%的显著水平下，t统计量的检测值大于相应的临界值，即在1%的显著水平下，被解释变量Y是非平稳序列，故对Y取对数，再次进行ADF检验，结果见表4。

如表4所示，LOG（Y）的ADF检测值为-6.738996，在1%的显著水平下通过检验，即时间序列LOG（Y）是平稳序列，故更改模型为：

LOG（Y）=C+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+a6D1+μ

（2）多重共线性检验。为了进一步修正模型，将每一个解释变量都作为被解释变量对其他解释变量进行回归，计算方差扩大因子，运用EViews7.0软件得到以下结果（见表5）。

如果方差扩大因子大于10，通常即表明该解释变量与剩余解释变量之间存在较严重的多重共线性，这里各个变量的方差扩大因子远大于10，为了避免多重共线性给模型带来的影响，这里考虑删除解释变量X4（房地产开发企业本年完成投资额）来对模型进行修正。

（3）回归模型估计。运用EViews7.0对数据进行多元回归估计，结果如表6所示：

该模型R2=0.997597，修正的可决系数为0.994593，可决系数很高，F检验值为332.1166，即方程从整体上来看，明显显著。当ɑ=0.05，查t分布表得自由度为n-k=4的临界值t0.025（n-k）=t0.025（10-6）=2.571，所有解释变量均能通过t检验，即各个解释变量对房价影响的显著。故最终模型如下：

LOG（Y）=6.844646+0.000144X1+9.85E-05X2+0.000109X3+0.000768X5+-0.032561D1

3.计量结果分析

从计量结果来看，我们可以得到以下结论：房产税与房价呈显著负相关，2011年重庆房产税开征后，房产税每提高1亿元，房价降低3.26%，说明重庆市房产税开征至今确实对商品房价格有明显的抑制作用，但这种抑制效果主要通过影响二手房房价来体现，房产税改革增加炒房需求者的持有成本，使其把多余的房产租出去，或将房屋在二手市场上进行交易，从而增加了二手房的供应量，抑制二手房房价，进而波及商品房房价。这种抑制效果也会影响新增住房但对新增住房的影响主要体现在房屋结构而非房屋价格。即重庆市试点改革在短期内会有效的抑制房价，但对未来长期的影响如何，是否会如理论分析所得不能从根本上解决供求关系还需要进一步的考察和研究。

五、结论

通过上述理论和实证两方面分析，重庆市房产税改革在较短时间内会对房价有积极的调控作用，但对房价并不能产生长期的调控作用。产生上述现象的原因，一方面，是改革的税基过窄，改革的起征点高的问题。重慶只对高端住房征税并不对中高层房产征税，这是对重庆普通炒房者的袒护，使得进入税收范围的家庭都是相对富裕的家庭，税收对他们产生的制约效果较小，长期以来依然会导致中高层房产的房价上涨，加重房屋刚需者的负担[7]。另一方面，房产税计税依据不严谨。重庆市以交易价值作为税收依据不能真正反映房产的经济价值，导致房产税收入不能随着房屋价值的增长而变化，削弱了税收调控的力量，加剧了房产税的不稳定性。因此，笔者对房产税的改革提出以下建议。第一，扩大房产税征收范围。要明确“宽税基、低税率、减税种、严征管”的税收改革方针[8]，将房产税纳入公共财政预算体系。宽税基可以在目前窄税基的基础上缓慢推行，从而减轻民众的抵触心理也给征管部门预留充沛的准备时间。第二，完善房产税计税依据。为了使房产税大范围内公平推行需采用评估价值作为计税依据而非房屋交易价值，且房产评估应交由第三方专业机构而非税务部门，以解决税务部门人手不够的困境和房产税的稳定征收。由于我国还处在房产税改革的初期，改革必须依据国情和地方市场一步步进行，所以我们仍需进一步的摸索和尝试[6]，使房产税真正发挥出税收的力量。

参考文献：

[1]张利霞.探析房产税改革对房地产市场的影响[J].市场论坛，2015，（10）：8～9+15.

[2]魏芳.房产税改革的国际经验及我国试点情况评析[J].改革与战略，2016，（05）：146～149.

[3]王睿.房地产税收政策调控房价音响效果[D].复旦大学，2008.

[4]杜雪君，吴次芳，黄忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究[J].技术经济，2008，（09）：54～59.

[5]王敏，黄滢.限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析[J].世界经济，2013，（01）：141～159.

[6]张雯熹，张洪.重庆市房产税改革对住宅价格的影响研究[J].兰州学刊，2014，（12）：170～174.

[7]张薇.我国房产税改革的困境与出路[J].东北师大学报（哲学社会科学版），2016，（01）：258～263.

[8]李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015，（01）：103～108.

作者简介：常琳琳，郑州大学学生。