李宪发

摘要：随着我国的经济的快速发展和城镇化的建设的推进，原有的二维平面式应用土地会导致出现交通严重堵塞、生活绿化环境差、住房资源紧张等严重的城市病。在我国建筑技术的支撑下，我国已经在很多地方开展土地的立体化开发使用，比如北京、上海、等大城市。土地的立体化利用不断向地下和地上进行开发延伸，以期在有限的规划用地上高密度立体化建筑。那么所对应的就是土地管理的变革。

关键词：土地立体利用;产权管理路径

传统的土地管理只能对二维平面化的土地使用进行描述、界定和管理。立体化的土地开发利用需要土地管理从传统的切块式向立体分层式进行转变，在此过程中是一场理念到实践再到理论的系统性全新变革。

一、法律的界定

1.原有法律对于土地立体化利用在的不足

对于传统的二维向三维的土地利用转化，我国对土地的立体化开发的建筑也有相应的法律界定，具体举例：在人防工程上，要求有人民防空工程的立体化建筑有使用权，但是不具有所有权，可以在不需要的时候来获取利益;大型公共地下工程都要给人民防空留有空间;将使用权、经营权与产权分开，在发展经济的同时也兼顾地下人防工程。在民用工程上，涉及到地下规划、登记和建设等方面，将地下和空中作为独立的部分划为他项权利，与使用权和拥有权划分出来清晰界定。将地下的工程分为成单建和结建，按照地下建设方式进行划分。登记时宗地有封闭化要求，不动产也是有了空间界址。对土地的地下利用可以用《物权法》的颁布进行划分。但是我国还是在探索的初期阶段明显还有好多不足，如不管是地下或是空中的利用开发都应该将整体看待，而不是独立分层管理。没有对实际地形的配套指导和修建标准。一体化的空间利用没有相关明确的立法，且工程建设后没有相应的权益保障。

2.土地的立体化建设开发需要有法可依才能等到保障。

根据我国的一些法律方面的不足提出建议。一是理清空间权利关系。物权的种类及内容都需要国家法律的规定，所以健全相应的法律才是一切正常运作的基础。土地的立体化实现从二维到三维的形态和空间的转变，就需要结合实际情况理清空间权利关系建立相应的法律。在现有的制度下以三维建设的使用权为中心，结合土地他项权利和所用权，以经济的建设和发展优先供投资者进行使用。让开发出的土地最大化投入日常的生产生活中。二是界定三维宗地。在原有的水平面化范围结合垂直面形成的密闭空间对建筑是否独立应用进而划分。划分的依据有：出入条件如独立出入的门;日常生活生产中的给水、排水、通信、燃气等设施建设完善与否;公共建设安全中的消防设施、地质是否具备条件等。三是土地开发规则的确立。土地立体利用要满足的要求更多，如开发建设后的安全性是否达标、是否能带来的经济收益、进行开发的效率等。对立体化建筑按照类似平面一级化开发进行确立立体土地开发相关的要求，如在法律性质、投资建设者、建设资金的来处，操作和管理流程等。目前在进行立体化开发时对于新的建筑新的疑虑;土地建筑的预留工程，如何进行审批，如何判断政府是否对其有补助。政府可以根据开发者的设计的规划图结合实际考察审批。四是创新立体相邻建筑的空间利用关系。随着越来越多的立体化建筑的投入使用，需要在公用和私用合理划分的基础之上在公共空间上进行开发，增加空间使役。例如有名的轻轨穿居民区楼房，这就是在空间利用上的典范，不仅解决了道路交通问题，也没有打扰到人们正常的生活，综合利用将空间充分开发。五是完善登记。要将建筑空间和产权空间进行分开，这样才能保证地下空间的开发规范化。立体开发中需要绘测人员跟进进程实时绘测。立体开发要对开发过程的变更及时登记。增加对要对立体建筑相邻在建设的记载。

三、行政程序的变革

1.二维平面上建设的行政程序与立体化建设的不适应性

传统的二维平面上建设的行政程序和立体化建设有很大的不同，如房地产开发建设，首先需要通过土地转让程序获得土地来拿到开发建设的用地的使用权，然后办理土地规划许可证，再根据土地情况绘测施工设计图，再取得施工和建设工程规划双重许可证，最后进入正式施工。最后验收，进行不动产登记。这是完整平面土地的开发建设流程。

立体化建设与其不适应有，一是在空间和选址上的不确定性，这就影响了获取建设用地的使用权。二是对地质环境不确定性，这使施工工程也是充满不确定性。施工和规划随着地质环境的改变要频繁变更会影响获取相应的许可证书。三是立体建设后的复杂性和不可逆性导致对后期的验收所提出来要改善的地方无法再次建设。传统的行政程序很难对立体化建设管理做到及时监督，

2.行政程序可以改善的可能方向

立体化的建设增多是现在的大势所趋，行政程序需要顺应时代的发展做出相应的改善。一是研究适合立体化利用的空间规划，对各項指标进行严格控制，如最重要的人口出入设置、互联网通讯的要求等，根据城市的具体规划提出相应的要求。二是研究优化空间管理，可以将许可书等放在绘测施工图纸之后，规避立体化建设工程的反复调整的缺陷。也以出让的方法获得建设用地的使用权。设立分级条款根据实际情况进行分阶段明确的方式进行核定，但是不能超过合同约定。三是以转播的方式出让土地。施工时可以根据地质情况有计划进行合理移动，局部空间的位移需要建设开发者跟相关部门协商，有一定的弹性空间。就是说，在大方向不变的情况下允许出现超出的空间立体化建设，但是不能违背合同。传统的行政管理需要进行合理地改善来应对立体化土地利用的特殊性，留出相应的弹性空间。

四、结论

立体化土地利用是解决我国土地资源紧张的重要措施。相较于以往的二维平面建设管理，立体化建设需要一定程度的弹性来应对其多变性、复杂性、不可逆性。国家要根据实际情况建立相关的法律法规，做到规范制约监督立体化土地使用科学合理建设。相关政府部门需要及时发现、及时改善传统行政程序中的不足使我国立体化土地利用能够更加便捷。本文就法律和行政程序上的产权管理上的不足给出了自己的看法和一些建议，希望对推动我国立体化土地的使用有所帮助。

参考文献：

[1]杜茎深，陈箫，于凤瑞.土地立体利用的产权管理路径分析[J].中国土地科学，2020，34（02）：1-8.

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