耿万胜

摘 要：农村物业经济是一种全新的社会经济现象，发展农业物业经济，具有广泛而深远的意义，是实现乡村振兴战略的一个重要举措，也是提升农村居民生活质量、减少城乡差距的一个重要手段，还是减少农村干部负担，减少腐败风险，提升社会就业机会，盘活社会经济的重要方式。本文从农村物业经济的定义、性质入手，对发展农村物业经济的意义、农村物业与村民委员会的关系、农村物业经济的内容作以阐述，最后构建出一个物业经济模型，以供相关单位与人员参考。

关键词：农村物业;经济;社会管理;服务

一、农村物业经济的定义

农村物业管理是指农村集体居民对本辖区内居住户把辖区内全部共有建筑、设施、资源及全部居住户的非行政事务委托给物业服务企业、并支付给相应服务费用的管理活动。由农村物业管理经济活动所形成的经济现象叫作农村物业经济。

二、农村物业的经济性质

农村物业是一种服务性民间经济组织，是具有一定资质的经济实体性组织，它独立核算，自负盈亏，它的收入来源于服务收费所得，其管理部门包括工商行政管理部门和村民委员会，它与村民的关系是服务与被服务的关系，也有管理与被管理的关系，但其管理的权限以服务为前提。

三、发展农业村物业经济的意义

（一）减少村级干部负担，减少国家财政支出

当前村级干部人员编制很少，而服务内容太过繁杂，国家提供的服务费用无法满足服务需求，村级干部对村民事务过问太细，太杂，无法实现其行政性事务的高效运行。当前，为了提升农民居民的服务质量，国家支付了大量的非行政性服务费用，但仍然不能根本上解決村民的服务质量问题，说明简单地增加管理服务费用不能从根本上解决问题，发展农村物业则成为解决这个矛盾的很好思路。

（二）提升农村居民生活水平，缩小城乡差距

农村居民的收入增多了，对美好生活的向往也与日俱增，但当前农村居民的居住环境不同于城市，不存在物业管理这种模式，没有类似于城市居民小区的物业服务，总体生活质量与城市差异显著。发展农村物业可以显著提升农村居民的生活质量，缩小城乡差距，有利于构建更加和谐的社会环境。

（三）减少村级腐败，提高农村居民收入

村委会把部分社会服务性的事务交由物业来管理，实行收费管理，可以减少国家的管理成本，也减少了村级干部的腐败风险;村民付费后求取得高质量的物业服务，也符合市场经济规律;村民接受了良好的物业服务，可以摆脱日常事务所带来的困扰，可以腾出时间和精力，从事更加专业的其他工作，以增加其家庭收入。

（四）增加就业岗位，减轻社会就业压力

发展农村物业，可以大规模地增加就业岗位，粗略计算，全国有300多万个自然村，如果每个自然村有3个人进入农村物业企业，全国则可提供近千万个就业岗位，在当前就业岗位十分紧张的环境下，提供大规模的就业岗位无疑具有十分重要的社会贡献。

（五）细化社会分工，促进社会进步

社会分工的细化是社会发展的典型特征，发展农村物业，是细化社会分工在农村的最新体现，是社会发展的一定阶段的必然产物。在当前，农村的社会分工与城市差异巨大，而实行农村物业管理，可以引领农村其他领域快速实现更精细的社会分工。

（六）稳定农村社会环境，消除不安定因素

调查发现，在当前农村，社会不稳定的重要因素并不是经济发展不足的问题，而是社会服务不完善的问题。在更多的上访户中，基本不是由于生活过不下去，无法生存的问题，而是矛盾纠纷没有得到解决，社会分配不公，村级社会服务质量不高的原因。而这些问题的解决，当前基本依靠村民委员会来解决，但村民委员会人员少工作多，精力不足，如果交由农村物业来解决，会取得明显成效，将会大大减少社会不稳定因素。

四、农村物业企业与村民委员会的关系

它们共同为辖区内的村民服务，村民委员会作为村民自治组织，重在行政管理服务，农村物业作为经济组织，重在生活与社会服务。

农村物业企业的服务区域灵活多样，一个物业企业可以管理一个村民小组，也可是一个行政村，甚至是一个乡镇，完全由基服务能力来决定。而村民委员会是限定在一个行政村的。

农村物业企业必须接受所管理区域的村民委员会的管理，并受上级乡镇政府的监督：农村物业企业的管理与服务内容可以与村民委员会协商决定，须与村委会签订服务协议，并接受乡镇政府的监督管理。

五、农村物业经济管理的内容

（一）公共建筑设施管理

如：公路清洁清障，路灯管理，监控设备管理，公厕清洁管理，等等;

（二）公益性服务管理

沟塘环境管理，公共卫生管理，社保费代收、医保费代收、农业保险费代收等;

（三）有偿社会化服务管理

代收电费、燃气费、电信费、代收快递等，代领养老金等。

但许多行政性事务的管理则不能纳入物业管理范围，比如：扶贫开发、民政救灾、征兵安置、空气污染管理，野生动物保护，违法建筑管理，宗教事务管事，邪教治理，毒品治理，交通违法管控，等等。这些必须由国家机关掌握，具体到村则由村民委员会来管理。

有些服务内容则可由村民委员会与物业服务企业相结合进行管理比如：公共卫生管理、公共停车位管理、食品安全管理、红白喜事管理等等。

具体管理内容要结合实际情况，要结合群众需求，并根据社会发展及国家政策的变动作相应变动。

六、一个农村物业管理模型

该农村物业公司由李庄村委会张庄自然村村民张三发起成立，张三出资50万元，在本县工商局注册成立，取得营业执照，办公地点设在李庄村民委员会所在地李庄自然村，办公用房为租用本村村民的自建住宅。

经与李庄村民委员会谈判：经由村委会召开村民代表大会研究决定，村民委员会同意该公司与村民委员会签订农村物业管理协议，协议内容经村民代表大会同意通过，管理内容公告全村各自然村。

物业公司在各自然村设立分部，办公地点由公司选定，工作人员由公司从社会招聘，本村村民优先聘用，接受公司统一管理。

李庄村委会每年会抽样调查物业公司的服务质量与群众满意度，以确定是否提议召开村民代表大会，以决定给物业公司一定的处罚或奖励。

物业公司每年上交营业利润的5%给村委会，作为村集体发展的公积金，并且每年不少于5万元，以用于提升本村经济发展水平。