商品住宅批量精装修全过程工程管理应用要点与优化措施研究

2020-08-04杨莹

建材发展导向 2020年14期

杨莹

（上海羽涵建筑工程有限公司，上海 200127）

商品住宅批量精装修作为建筑市场的主流装修方向，各大房地产开发商在实施批量精装修的过程中不断对装修的工程管理要点进行总结，目前批量精装修的工程管理主要可以分为几个阶段：商品住宅的准备阶段、样板房阶段、毛坯房阶段、批量精装修阶段以及交房验收阶段。本文将对商品住宅批量精装修的各个阶段的工程管理应用要点与优化措施进行详细阐述。

1 商品住宅的准备阶段工程管理应用要点与优化措施

1.1 对合同进行优化

应用要点：1）在前期的准备阶段计划商品住宅的各个阶段，计划中应该包括对装修公司的选择、装修期间的注意事项、房地产开发商和装修公司的组织管理能力以及最后的房屋移交和交付中的问题。2）对装修公司的选择主要是根据各个投标的装修公司的技术水平进行详细了解，然后按照实际情况需要的技术和资金预算进行选择，最后与装修公司完成合同签订工作.3）装修期间的注意事项包括装修公司的工人、装修的机械设备、装修需要的材料、装修工作受实际天气环境因素的影响等不同事项.

优化措施：1）房地产开发商和装修公司的组织管理能力包括房地产公司与开发商的协调工作和装修公司下面各个装修部门的技术和管理方面的协调等等。2）房屋的移交和交付要点是合同签订之后，房地产公司将批量精装修的商品住宅一期移交给装修公司进行装修，待装修完成后装修公司将商品住宅交付给房地产开发商［1］。

1.2 对质量标准进行规定

应用要点：对商品住宅批量精装修的一系列质量标准进行规定，例如商品住宅的装修完成指标、装修的质量标准以及装修中的质量控制要点等质量标准。

优化措施：双方确定验收时商品住宅的审核要点，然后形成纸质文件之后就可以根据双方要求设计装修图纸，对重点装修的位置要出具更大更详细的设计图纸，为了通过最后的质量控制要点审核。质量标准规定的纸质文件是整个商品住宅装修质量工作的核心指导文件。

1.3 对装修人员技术交底

应用要点：1）对装修人员技术交底是为了让装修人对商品住宅的装修流程和装修要点有详细的了解，方面后续的质量检验。2）另一方面是为了让装修人员懂得设计人员当初这样设计图纸的意义，然后根据设计人员的想法完成整个装修工作。

优化措施：另外装修人员可以通过技术交底明确在装修过程中应该注意的质量要点，例如装修的技术手法、材料的选择、质量标准和验收标准和装修的工期时间等多个装修质量细节。

2 样板房阶段工程管理应用要点与优化措施

2.1 样板房阶段存在的应用要点

1）样板房顾名思义作为样板的房子，是装修出来的商品住宅的样板，通过对样板房阶段可以根据装修完的效果决定这种装修效果到底是不是想要的，如果装修没有达到意想中的装修效果，可以在样板房上进行不断改动，调整不同的装修方式来实现不同的装修效果，直到满意。2）同时可以根据装修中出现的各种技术方面的问题进行总结，找到可以顺利装修的方法，并且在装修的过程中形成可以复制的标准化装修流程，并且对装修的质量有保证，方便后续实现后续商品住宅的批量精装修工作。3）同时对装修过程中各个装修部门的工作进行协调演练，方便后续批量精装修时进行大规模的人力、物力、财力资源的调动。4）而且还可以明确地计算出一套样板房的装修成本，方便对整个小区进行批量精装修所需要的成本有个预估，通过样板房的尝试总结经验，等到装修模式成型后进行批量精装修。5）样板房的装修必须解决装修过程中出现的装修效果不满意、装修技术有难点、以及装修过程中的资源调配和管理混乱问题，等到问题全部解决之后才可以进行后续的批量精装修阶段［2］。

2 .2 样板房装修工作的优化措施

1）样板房的选择应该根据商品住宅的户型决定，将需要进行批量精装修的户型各选择几套进行样板房进行装修工作，对不同户型的样板房进行的基础测量工作作为后面批量精装修的户型样本，然后对不同户型间使用不同的装修方法、不同的装修材料观察最后形成的装修效果。2）不同户型样板房的装修工作，需要对样板房的实际房间面积、空间尺寸、电器的线路走向、门窗情况、地坪以及墙体进行实际测量，得到准确的数据，然后在最后的验收工作按照这个测量的数据进行验收，每个户型的住宅详细测量数据可以作为批量精装修商品住宅的标准。3）装修手法和装修材料的不同对不同样板房的装修效果比较，然后进行总结归纳装修样板房出现的问题和优点，最后适当进行优化，完成整个样板房各种信息的收集工作。4）按照样板房的装修完成装修手册的编写，并且给出装修设计图纸和完工的效果图，随后批量精装修就可按图完成装修。

3 毛坯房阶段工程管理应用要点与优化措施

应用要点：1）样板房阶段完成后就是毛坯房阶段，毛坯房就是房地产开发商在土地上完成商品住宅建设之后的房子，毛坯房阶段在样板房之后，是房地产开发商将商品住宅毛坯房移交给装修公司的过程。2）这个毛坯房阶段虽然不复杂，但是对质量问题影响极大，如果在毛坯房阶段不重视，没有在移交的过程中发现毛坯房存在质量问题，那么后续的质量验收很难达标。3）所以毛坯房阶段的移交一定要对毛坯房的质量严格考察，按照样板房阶段各户型的标准对毛坯房进行严格的质量检查，例如房屋顶板、墙体、门窗、地面、接线口等位置有无裂缝、渗水、空鼓等问题。

优化措施：1）质量问题检查无误后装修公司再接收房地产开发商移交的毛坯房，如果发现质量问题，应该拒绝接收质量问题的住宅，让开发商对住宅进行修复工作，待再次检查后质量没有问题再接收。2）所以房地产开发商在建毛坯房的时候应该严格注意质量问题，在建成的验收工作中就发现问题，不要等到装修之前的毛坯房移交时发生质量不过关的问题，影响整个批量精装修工作的效率和质量。

毛坯房验收图片如图1所示：

4 批量精装修阶段工程管理应用要点与优化措施

在批量精装修之前的三个准备铺垫阶段应该总结出装修工作在装修工序、装修材料、协同管理、质量控制等方面的问题，并对批量精装修的关键措施进行详细说明。

4.1 批量精装修阶段常见问题

1）批量精装修工序不合理：①批量精装修工作对装修的工序和质量的标准比较高，在进行批量精装修前必须完全前面三个准备铺垫阶段的工作，批量精装修工作实施前必须按照顺序逐步解决，分别的材料的选择和装修技术应用方面的问题、样板房的装修阶段一定不能跳过、毛坯房的质量检验无误后再进行接收。②但是实际情况中，往往因为签订的合同上装修工期时间紧张，所以很多装修公司往往选择同时进行批量精装修之前的准备阶段，然后就会形成同时多个装修阶段并行的局面，准备阶段不能相互衔接，甚至出现工序混乱等问题，影响最后的批量精装修的质量。③甚至在样板房阶段没有进行样板房的装修，导致最后的批量精装修的装修时间大大增加，质量方面更是存在着严重问题，对商品住宅的价值造成极大损失［3］。

2）装修材料的质量管理问题：①商品住宅批量精装修已经成为当前市场的主流，房地产开发商在很多小区都实行商品住宅批量精装修，但是房地产开发商对装修材料的选择上没有规范标准.②因此实际装修工程中装修公司对材料选择的标准不一，参考原则也不同，这就造成了材料方面的质量问题，材料方面的质量无法控制。③最后装修完的住宅验收不过关，返还装修公司重新装修，整个装修成本增加了很多。

3）管理方面问题拖累装修进度：①装修时间的开始要从合同签订之时计算，实批量精装修的准备阶段以及样板房阶段需要耗费不等的时间，所以最后装修的工期经常紧张，工期紧张的结果就是几个批量精装修前的准备阶段同时开工。②各种交叉的装修工作造成装修现场的秩序混乱，各个部门的人员都在赶工期，装修现场的管理协同工作很难进行，最后管理出现问题，各个装修部门的工作效率降低，质量把控出现纰漏。③装修质量出现问题被返工，拖累了批量精装修的进度，整个装修无法在工期内完成。

4）对批量精装修的质量控制困难：①批量精装修的过程复杂，各个户型的商品住宅装修工作的工序还各不相同，造成最后的质量检验工序繁多。②质量检验工作量增大，而质量检验人员的数量却没有增加，因此在最后繁多的质量检验工序中，质量检验人员对商品住宅的装修质量检验效率低。③只有将杂乱的装修工序按重要性和先后程序进行区分排序，按照从先到后从重要到次要的顺序对各个工序进行质量控制，从装修工作的各个准备阶段开始控制质量，最后的批量精装修的质量控制才能达到规定的标准［3］。

4.2 批量精装修阶段问题的关键应对措施

1）加强装修方案的设计管理工作，①对批量精装修工程的工序进行合理设计，按前后程度分为，准备阶段的图纸设计工作和装修工艺的合理选择、对样板房进行试装修工作总结出规范性高且质量达标的装修流程、对毛坯房的移交做好质量检验工作，以及正式阶段的批量精装修工作。②并对各阶段的质量的装修要求、验收要求等规范列举，然后形成纸质文件供双方装修和验收参考。其中一定要坚持样板房阶段通过之后才可以进行批量精装修阶段，否则在成本和质量上都有严重影响。

2）加强对材料质量的管理控制工作，①如果可以做到对装修材料的严格控制，那么对实际的装修工期将会缩减很多时间，因为材料上面满足装修的要求，那么要求规定规范的装修工艺对毛坯房进行批量精装修，也可以保证总体上的装修质量，装修质量保证不用返工再装修，极大地缩减了装修工期。②可以通过对材料供应的采购部门做好权责划分，然后将每种材料精确到个人，并严格按照设计时对材料的要求进行选择采购，那么对整个材料采购部门的采购效率和质量保证都会有一个大幅度的提高。③采购之后应该按照适合的工期时间保证材料能够运送到装修工地，既不会造成工地资源的占用，也不会拖后装修的开工时间。④在材料运输到装修工地之后，可以采用抽样检测的方式对本批次的材料质量进行检测，保证材料质量符合装修标准［4］。

3）各个部门的装修人员协调管理，①应该按照装修方案的设计方案，对各个阶段的装修过程进行开展，保证各个部门的装修工序按照规定进行，不会造成各部门工作混乱、效率下降的问题。②此外，对各个装修部门在实际装修过程中产生的工作冲突之处，应该设立专门的人员作为协调部门，对这种情况的装修人员工作进行协调，协调部门的人员必须对整个批量精装修的工序有详细的了解。③并且对各个阶段的质量控制问题精通，保证在各部门工作冲突的时候，能够按照先后、重要的不同性合理进行协调管理工作。

4）加强批量精装修的质量控制，质量的控制可以从各个装修阶段进行详细控制；①从准备阶段的质量标准进行严格设定，然后以书面文件的形式出具；②质量的标准可以为质量的控制提供一个标准，让实际的质量检测有了方向和意义；③然后在样板房的精装修过程对质量在装修工艺和装修材料方面进行总结，严格对装修工艺和材料进行质量控制，同样出具纸质文件作为装修工程的工艺和材料方面的标准；④毛坯房阶段要求对毛坯房的质量做检测，保证基础的商品住宅质量达标，为装修质量提供最基础的保证；⑤最后在批量精装修的过程中对所有装修过程中出现的质量问题进行检测，确保装修完成后的质量满足在质量标准制定时的设计标准。

精装修房间如图2所示：