“双限”政策下借名买房协议的效力与风险

2020-07-28刘德玉

法制与社会 2020年19期

关键词：政策

关键词 “双限”政策借名买房协议效力协议风险

作者简介：刘德玉，攀枝花学院，副教授，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.022

借名买房协议经常出现在房屋买卖当中，想要买房的人因为自己的各种原因没有房屋购买资格，所以借用别人的名义买房子。现实生活中，许多购房者由于不符合限购政策的条件，或为了简化购房手续、获得购房的优惠待遇，采取借名方式购买房屋。借名买房协议的效力如何？如果协议因为各种原因产生了大家都不愿意看到的纠纷，法院对房屋又应当怎样确定房子归谁所有？以借名方式签订购房协议，买卖双方将会面临何种风险？对这些问题分具体情况进行法律层面的讨论，为解决借名买房纠纷探索道路。

一、借名买房协议的概述

在借名买房协议当中，合同主体共包括房屋的实际买受人，房屋名义买受人，以及房屋出卖人。买卖合同是一大类合同，借名买房合同的本质是房屋买卖合同一大类合同中的一小类，由两个协议组成不同于传统房屋买卖合同，这种由两个协议组成并不多见，实际上是借名买房合同。这一异同的买卖合同关系的合同主体一共有三个，其中一个是名义买受人，另一个合同主体是购买人之间的另一个是实际买受人，借名合同关系以及买卖关系，共同组成了名义买受人与实际买受人之间的关系。

二、借名买房协议的成因

（一）实际购房人无购房资格

由于“双限”政策的出台，许多对住房有需求的人没有购房资格，只能借有购房资格的人的名义购买限制房。例如，政府推出了保障房、经济适用房等政策性保障住房，并对这类房屋的购买做出了经济收入水平、户籍、身份的条件限制。需要购房条件的人不满足相应条件，不需要买房的人却又有买房的资格，想要买房的人只能借用有资格的人的名义买房。

（二）实际购房人为模糊行为的类合法性

实际购房人为模糊行为的类合法性，借有资格买房的人的名义购买房屋。例如，“双限”政策的出台，导致购房贷款的首付比例、银行贷款利率，相比于一般商业贷款利率发生了较大差异。又如，如果实际购房人借用父母的名义购买房屋，可以规避房屋征收遗产税，因此在购买房屋时，子女作为实际购房人以父母的名义购买房屋。

（三）实际购房人不希望别人知道自己的真实信息

实际购房人基于隐瞒真实身份信息、逃避应付债务，也是借名买房协议产生的重要原因之一。如果债务人因所负债务，被司法机关强制执行，那么债务人很可能通过借他人名义购房的方式，将财产转移从而达到逃避其应付债务的目的。又如，实际购房人为公职人员，为掩盖其非法收入，以借名买房的形式购买房屋，以达到隐藏真实身份信息和财产信息的目的。

三、借名买房合同的效力

（一）借名买房合同中借名合同的效力

在民法的法律规制有限范围当中，《合同法》第52条是厘清借名合同的效力的经常运用的法律条款，《合同法》第52条是剖析借名买房合同到底是有效合同还是无效合同的前提。对假借他人名义购买房子，并且签订了合同这个行为，确定合同是不是有效的，就要用《合同法》第52条去进行全方位的衡量。

（二）借名合同中对全体社会公民利益的危害性

合同效力的重要标准在于，名义买受人和实际买受人之间有无对全体社会公民利益的危害性，借名合同的认定当中的行为是认定借名的合法性。在法律实践当中，借名合同的名义买受人往往是实际买受人的家属，合同主体之间基本不存在欺诈、胁迫行为。从社会公共利益角度来看，名义买受人与实际买受人之间的借名合同，是合同双方当时人之间的约定，其影响范围也是借名合同双方当事人。

（三）借名合同对合同主体真实目的的遮掩

合同属于无效合同以及合法形式合同主体，通过缔结符合真实目的的遮掩合同关系，是指合同主体真实目的的遮掩的法律规定。如果合同属于此类行为，那么合同主體的缔结的，对该行为是否判断属于有效合同关系，首先进行定性违法现行借名合同是否属于违反法律法规。限购政策属于地方政府规范性文件当中的一种，并不属于法律法规、行政法规的范畴。但是由于借名合同并非以合法房屋限购政策购房，并且借名合同形式掩盖的不是法律法规，所以借名合同有效，合同不违法法律强行性规定。因此，非法目的借名合同应当从形式上来看，借名合同的缔结目的是规避房屋限购政策。

（四）借名协议中买卖合同是什么样的效力关系

买卖合同在房屋买房协议中的合同主体的效力认定，符合法规的前提是买受人是否知道自己作为借名买受人，允许买受人用自己的名义购买房屋，对买卖合同的效力将产生关键影响。判断房屋买卖合同的效力的标准可以确定的是，房屋买卖合同的效力与名义买受人的授权具有决定性影响。如果名义买受人知道，那么房屋作为标的物归属于名义买买卖合同基于双方自愿缔结，在不违反强行性法，房屋从保护善意第三人的角买卖合同属于有效合同。如果不知情的前提下，名义买受人可以基于缔结了房屋买卖合同，但是实际买受人利用欺诈方式违背名义买受人的意志，那么购买房屋的行为和意愿缔结房屋买卖合与自己的真实意思不一致，这样就会使得合同失去了缔结的基础，从而让房屋买卖合同不具有基础的法律效力。

四、借名买房协议的确权

（一）实际买受人无法享有房屋所有权

不应当享有房屋所有权的司法判例当中，对于实际买受人买房合同当中，能否确权存在着较大的争议。其中取得房屋所有权一种观点认为，在借名，名义买受人的所有权。持此种观点的人认为，房屋的前提是房屋买受人向相关机构提交自身符合房屋购买条件的相关文件。在借名买房协议当中，实际买受人并未向相关机构提交其符合房屋购买资格的相关文件，这种行为与国家的限购政策相违背。因此，实际买受人以其为借名买房协议中的实际出资人为由，要求确认实际买受人为房屋的所有权人的主张，是法院无法支持的主张。

（二）实际买受人可以享有房屋所有权

实际买受人可以享有房屋所有权观点人的主要依据是相关问题的司法解释，当事人能够证明不动产登记状态不真实时，应当予以支持重新确权该不动产的真实状态，以及所有人有权请求权，并主张不动产所有权归其所有时，法院在司法实践中，认为实际买受人可以享有房屋所有权的法院通常认为，所有权证书虽然是房屋所有权的证明要件，但并非房屋所有权的唯一证明要件。房屋实际买受人为购买房屋支付了款项，并且缴纳物业费、水电费等等，都可以作为证明房屋所有权的有效凭证。

（三）确权中心登记与法院确权

如果借名买房协议中的实际买受人并没有获得不动产登记中心的变更登记，而法院判决房屋所有权归房屋实际买受人所有，那么二者之间就所有权问题产生了冲突。人民法院在这种情况之下，登记不动产登记中心的确权，判决的登记执行都已经产生了矛盾，法院判决能对抗民事登记的确权。因为人民法院判决使得不动产发生变更所有权，自做出判决时不动产的变更生效所有权。因此，变更确权的判决在人民法院做出之后，登记中心应当配合。而不能以实际买受人未在不动产中心登记为由，对抗法院的确权判决。

五、借名买房协议可能存在的风险

（一）名义购买人可能存在的风险

在借名买房合同当中，名义购房人可能面临以下两种风险：其一，如果房屋买卖合同或者借名合同出现纠纷，合同主体因合同纠纷提起诉讼的话，那么名义购买人作为房屋的显名所有人可能涉及诉讼。当法院需要执行房屋抵偿债务时，将会把房屋的所有权视为归名义购买人所有。在这种情况下，法院很可能因为房屋为生活必需品，保留对房屋的执行权，转而执行名义购房人的其他财产。这就导致名义购房人名义上具有所有权的房屋没有被执行，而名义购房人实际享有所有权的财产被法院执行，从而产生了名义购房人财产的风险。此外，由于借名买房的行为，名义购房人还可能因为借名购房而丧失本来应当由其享有的购房资格，或者购房资格被降低，从而增加了名义购房人可能面对的风险。

（二）实际购房人可能存在的风险

在借名买房合同当中风险可能出自以下情形：如果名义购房人不承认实际购房人为房屋的实际出资人，房屋的实际出资人又无法拿出相应证据证明房屋为自己出资购买，那么实际购房人则面临失去房屋实际所有权的风险。如果房屋为抵偿债务被法院强制执行，或者因为查封、继承等原因，导致房屋被法院强制执行，那么实际购买人很难对抗善意第三人。因为推定房屋的所有权人的房屋不动产登记，归根结底是一种对房屋确权的推定行为，也就是房屋推定登记效力的名义购买人是否对房屋具有所有权。当房屋的所有权与善意第三人相关时，房屋的所有权不涉及实际购买人，以及所有权涉及实际购买人，都需要通过列举证据证明其为房屋的实际所有权人。但是，实际购房人也很难通过直接对法院主张确权，达到所有权变更的目的。如果房屋的善意第三人为实际出资人，那么即使善意第三人认为对房屋具有所有权，并且基于善意对房屋进行了无权处分，对抗善意第三人对房屋的处分也不能得到法院的支持。在司法实践当中，很多名义购房人却不愿意履行自己的房屋所有权过户义务，从而增加了实际购房人的财产风险。

六、应对借名买房协议风险的对策

（一）明晰房屋的所有权性质

房屋的所有权性质对借名买房合同的风险有着至关重要的影响，不同的房屋性质直接决定着房屋的名义买受人以及房屋的实际买受人房屋的风险程度。相比于普通的商品房而言，经济适用房在借名买房合同中的风险更高。因此，名义购房人和实际购房人在购买房屋，签订借名买房协议时，应当在协议中明确规定房屋的性质，从源头杜绝借名买房合同因所有权性质产生的风险。

（二）请律师起草借名买房协议

借名买房协议相比于一般的房屋买卖协议而言较为复杂，它涉及到三个合同主体，以及两个合同关系，没有接受过法律训练的人很难保证借名买房协议没有漏洞。因此，邀请接受过相关法律训练的律师负责借名买房协议的起草，可以在很大程度上避免借名买房协议带来的风险。

（三）保留房屋买卖的相关证据

房屋名义购买人与房屋实际购买人中一方，能够提供相关证据证明，房屋的实际购买人确实实际出资购买了房屋，但無法证明房屋名义购买人与房屋实际购买人之间存在借名合同关系，法院不予支持房屋实际购买人对房屋所有权的确权主张。如果实际购房人能够证明实际出资和借名合同关系，则法院支持实际购房人的确权主张。因此，实际购房人保存好相关证据，有利于降低借名买房协议的风险。