凌寅康

摘要：随着我国房地产行业的发展发展，市场竞争愈发剧烈。在房地产项目运营的各个阶段，成本管理是一项重要内容，这会对房地产项目效益目标的实现带来直接的影响。若要增强房地产项目成本管理质量，全生命周期理论已在项目设立、运营等各个阶段得到全面运营。笔者以此为切人点，探讨了全生命周期理论的概念及意义，进一步明确了房地产项目成本管理体系，并对其应用展开分析。

关键词：全生命周期理论;房地产;成本管理

一、基于全生命周期理论的房地产项目成本管理及其内涵

我们在研究“基于全生命周期理论的成本管理”概念时，通过一些研究素材能够总结出：其是由项目的全生命周期层面进行考虑，对项目的成本实施研究和控制，由此能够实现成本最少化的目标。这一概念具有综合集成的特点，涉及到一些复杂的学科知识和内容，其更注重投资成本、效益分析、成果评价等内容，是侧重于项目运营的整个过程中确保成本最小化的一种管理理念和策略。

若要更全面地解析“全生命周期成本管理”，则需要通过三个方面进行探讨：1.通过经济学层面进行分析：项目全生命周期的内容主要有：项目投资决策、项目规划、项目实施、项目竣工审核、项目经营维护、拆除翻新等。在该管理理念的作用下，尽可能地确保整个环节的成本最小化。2.通过建筑设计层面进行分析：全生命周期成本管理则是经过统计全生命周期内的成本之和，选择一个成本投资最少、项目质量效益最好的一个运营方案。3.通过数字层面进行分析：全生命周期成本管理是一个数字统计工具，利用统计、研究、对比等手段对项目投资决策、建设方案可行性等进行评估，确保投资项目能够获得最可观效益。

二、基于全生命周期理论的房地产项目成本管理体系的应用探究

针对房地产项目的运营来说，其在全生命周期理论的作用下，在成本管理体系方面涉及到的内容是比较丰富的，主要包括：投资决策、项目规划、项目推进、项目验收、项目经营、拆除翻新等。这些能够创建一个相对完整、系统的成本管理体系。基于此，在不同阶段的成本管理中，其对应的体系完全不一样，那么在制定成本控制及管理策略的过程中，也存在一定的差异性。接下来，我们对基于全生命周期理论的房地产项目成本管理体系的具体应用进行探究。

（一）项目投资决策环节

对于房地产项目投资决策环节，其面临的工作要点主要包括：研究、论证且模拟项目的可行性、经济性等，为项目投资决策的有效推进明确方向、提供参考等，确定是否能够开始投资运营，则是项目成本管理的一个重要起点。成本控制的主要策略是指在项目全部外界要素一样的前提下，明确造成全生命周期成本最少的投资策略，并对项目投资总额进行估测，接着对项目建设的可行性、经济性等展开论证、探究等，便于最终确定是否决定投资。

（二）项目规划环节

对于房地产项目规划而言，在这一阶段实施成本管理时，务必要严格遵循项目全生命周期理论的相关要求，全面思考项目选址、施工原料、运营维护等一系列要素，按照建设规划、质量标准等内容初步评估施工成本、经营维护成本、拆除更新成本等，然后最终计算出项目全生命周期中的全部成本。若要實现全面控制项目成本的目的，那么在这一过程中一定要思考三个重要内容：1.严格遵循价值工程理论的相关要求：对于价值工程研究而言，其侧重点是分析项目最小寿命周期成本，同时也需要将质量、经济等要素整合在一起，进行统筹分析，在确保工程质量达标的作用下，力争实现综合效益最大化，这属于项目成本管理的一个最佳策略。2.严格遵循可施工性规则：根据以往的现实情况来看，在项目规划过程中并不重视施工期的设计和规划，导致规划和施工完全脱离，这必然会引起施工方案的无法顺利推进，甚至在施工期间会出现反复性的设计调整，这必然会导致这一关键的成本投入不断增加。若要规避这一现象的发生，那么在房地产项目规划期间，一定要严格遵循可施工性原则，使设计者能够全方位地掌握施工建设知识和技术，以便于其能够更全面地了解施工流程、内容和标准等，对施工环节进行优化更新，以便于确定最理想的施工方案，从而有效地控制建设成本。3.全面统计项目全生命周期内的全部成本，同时还需要将项目经营成本、拆除更新成本等纳入其中，将项目的短期运营、长期运营等需求全面融合，由此能够促进总成本最小化的尽快实现。

（三）项目施工环节

对于房地产项目施工环节来说，主要包括两大内容：招投标与施工建设。对于前者而言，项目成本管理策略主要是指对投标文书进行评审，其要点涉及到施工计划、质量控制方案、重要工序、工艺技术等方面的技术审核与评价;同时也涉及到项目经营维护方案、拆除更新计划的可行性、经济性等方面的审核与评价，确定全生命周期总成本最小的投标文书，从而确保整个项目的投资成本最小。针对后者而言，一定要严格遵循全生命周期成本管理理念，同时还需要专业、规范地制定设计项目施工流程、施工管理计划等，确保对整个施工环节展开全方位地管理和监督，由此能够对全过程、全阶段的项目成本进行有效的控制和管理。

值得注意的是，这一环节则是房地产项目成本管理的一个核心内容，其能够选择的成本管理措施比较多，例如制定项目经济责任制、健全管理规章条例、完善的奖罚制度等等。总而言之，需要全方位、多层面地开展项目成本管理和控制。

（四）项目竣工验收环节

在这一环节中，其工作重点是明确最终的建设成本、评价项目建设效益、对不同环节的项目成本进行统计分析，以便于为项目竣工清算、决算等提供依据和支撑。若要有效地控制项目成本，那么一定要严格遵循竣工验收规章制度，首先需要施工单位需要进行自检自评，然后由监理单位出具项目质量评估报告，最后由建设单位展开全方位地审查和检验。在此期间，一定要对建筑实体任务量、收据单据等进行认真审核和检验，确保项目竣工决算、清算的精准性和完整性。

（五）项目经营维护环节

若要确保房地产项目建设质量达标，那么一定要制定科学、规范、有效的项目运营维护方案，对房地产项目展开全方位、多角度的管理和督查，确保运营维护成本最小。需要注意的是，若要真正地控制项目成本，那么在房地产项目投资、决策等环节，一定要制定科学、有效的运营维护方案，如果单纯地在项目施工环节制定运营维护方案是远远不行的，唯有如此，才能够真正地实现项目全生命周期的成本管理的目的。

（六）拆除更新环节

对于房地产项目拆除翻新或更新环节来说，在进行工程造价管理方面一定要加强材料的高效利用、废物的循环使用等，尽可能地降低资源损耗，减少浪费，增强资源利用效益，由此能够实现高效控制项目成本的目的。尤其是在项目翻新的过程中，不但要满足实际使用的需求，而且也需要确保翻新项目质量达标，当然，最重要的是要确保翻新工程的经济性、可行性等，由此能够避免不必要的成本浪费，由此能够达到控制项目成本的目的。

三、结语

总之，对于房地产项目运营而言，项目成本管理是一项重要内容，这是影响房地产开发商、投资商获得可观效益的一个重要影响要素。若要确保既定的项目盈利能够实现，需要将全生命周期理论与其全面融合，并使其能够在房地产项目的开发、建设、运营、维护等各个环节得到全面地渗透和应用，由此能够增强项目投资决策、项目规划、项目建设、项目竣工验收、项目运营维护、拆除翻新等不同环节的成本管理质量。在确保项目质量的基础上海能够将全生命周期中的项目建设成本控制到最小，确保房地产开发商、投资商等能够获得更大的经济效益。