摘要：项目后评价是项目实现全生命周期闭环管理的必要环节和重要组成部分。该项活动能够对已建成并投入运营的项目进行客观全面评价，对比实际与计划的差距，分析原因，总结经验教训，提出优化建议并予以反馈。对助力商业地产开发企业减少和规避项目投资运作过程中的风险因素、提高在建项目管理水平、建立良性投资决策机制和实现综合效益提升均具有重要意义和价值。现阶段，商业地产开发企业开展项目后评价工作过程中尚且存在些许弊端或不足，后评价作用难以充分发挥，则客观梳理分析现存问题，并思考优化对策，尤为必要。

关键词：商业地产项目;后评价;问题;对策

一、引言

随着住宅市场发展空间日益饱和、国内经济产业结构转型升级和互联网商业发展步入新时期，很多大型房地产开发企业纷纷转战商业地产领域，多年遇冷的商业地产逐步“复宠”，悄然成为新形势下各大地产开发企业的投资增长新出路。然而，基于商业地产投资规模大、综合开发实力要求强、开发运作专业性高、经营方式多样、存在高额综合风险等特征，其投资开发更加困难;长期在项目不同阶段或不同項目上重复出现同一问题，致使商业地产整体投资水平相对较低。而新形势下，商业地产市场机遇与挑战并存，商业地产虽“王者归来”，但企业投资之路依然布满荆棘，风险重重。科学理性投资既是企业进行商业地产投资的重要原则，也是企业亟待实现的重要目标。对此，很多地产开发企业已经将项目后评价引入投资管理，并且取得可观成效，但是新形势下，该项工作必然面临新的问题。则当务之急，商业地产开发企业亟待发掘分析项目后评价工作中存在的问题，并作出对策思考，以提升项目后评价的效率和质量，助力企业科学投资。

二、商业地产项目后评价现存问题

1.尚未构建科学完善的项目后评价体系框架

现阶段，商业地产项目后评价体系框架不完善主要表现为现行评价体系并未紧跟行业和企业转型趋势予以调整优化，致使评价体系内容脱离实际，后评价的价值相应降低。根据《中国商业地产行业2019-2020年度发展报告》显示，目前国内商业地产正由开发驱动型向商业驱动型转变，“零售体验化”、商业数据资产化将成为商业地产运营新重心。这意味着商业地产经营运作面临大幅转型，地产开发企业的项目投资、管理思维也随之发生变化。在此情况下，现行项目后评价体系必须在内容、流程、目标设计方面予以及时调整完善，以科学指导企业投资和管理。

2.评价指标体系不健全，其评价结果较为片面

评价指标是项目后评价的重要内容，能够为商业地产项目后评价工作提供具体指向，引导后评价工作有的放矢开展和落实。现阶段，一些企业所设计的商业地产项目后评价指标依然存在片面性，尚未形成完整体系，致使其评价结果亦相对片面，后评价的作用难以充分发挥。长期实践中，多数企业在设计后评价指标过程中更侧重于企业自身经济效益测算评估，在国民经济效益、社会效益、环境效益等方面相对考虑较少，使得所构建的评价指标体系无法作用于综合效益评价和可持续性评价。且新时期，随着商业地产趋势转变，企业在设计评价指标方面除了考虑有以上内容，还增加了很多新的内容和指标，一定程度上，后评价指标体系的构建所考虑的范围与深度更广，设计难度更大。

3.项目后评价从业人员的综合素质有待提升

现阶段商业地产项目后评价从业人员综合素质不足是非常值得高度重视的问题。一方面，国内从事项目后评价的专业人员整体数量较少，且截至目前鲜有专业性教育培训机构，更无完整的考核、认证机制，从业人员的专业程度难以直接评估或数据化;很多大型企业也只能通过在内部办理后评价培训班，以实现人才自足，整体市场存在较大缺口。另一方面，企业内现有人员缺少自主学习的平台、机会和资料，自我提升难度较大。通过中国知网和万方数据知识服务平台搜索结果，与“商业地产项目后评价”相关文献资料分别为6项和15项，且多集中在2010年之前，整体参考资料不足，且参考价值相对较低。综合以上，要提高商业地产项目后评价人员的综合素养并非易事，也不利于后评价人才驱动提升。

4.项目后评价信息的反馈与扩散不足，不利于评价结果的应用

现阶段一些企业项目后评价的过程多止步于评价总结报告形成与归档，致使其评价结果无法在企业内得到实际反馈传递，更无法有效指导企业未来项目的投资、管理，项目后评价的可持续性难以发挥。也有一些企业尚未搭建后评价信息共享机制，信息流通不畅、传递不对称，导致项目后评价结果无法及时反馈给相关决策人员，亦无法扩散、分享与企业所有人员和部门，直接限制了项目后评价结果的应用。此外，企业的很多部门或人员并未参与项目后评价工作，对前期数据采集到后期结果呈现的全过程均缺少了解，更无法切实执行或应用评价结果，也间接降低了评价结果的执行力与应用效率。

三、优化商业地产项目后评价的对策思考

1.加快构建完善项目后评价体系框架，保障项目后评价充分发挥作用

新形势下商业地产开发企业要通过明确评价目标、优化评价流程、合理选择评价时机等方式完善商业地产项目后评价体系框架，从而优化商业地产投资管理的整体思路和导向。要根据市场、行业形势及企业发展的深层次需求，及时调整并明确商业地产项目后评价目标。值得一提的是，新时期企业应将商业地产项目后评价的整体目标由“提高经济效益”向“提高综合效益”转变，从而保证企业能够在顺应形势发展的基础上顺利实现评价目标。具体目标的制定应综合考虑企业战略规划、企业发展阶段、企业特性、商业地产项目特点等因素，从而确保具体目标的科学性、全面性与可操作性。同时，要围绕评价目标对现有评价流程予以简化、优化和细化，剔除流程中重复、不必要及脱离实际的环节;通过顶层设计优化，形成动态闭路循环流程，实现评价内核优化;并坚持精细化原则对更新后的流程进行反复测评、实验，检测其实效性，以切实提升最终流程的科学性。在此基础上，还要合理选择、确定评价时机，要对目标确定、决策制定、项目施工、营销推广、招商运营等每个阶段或环节开展后评价，以实现对阶段性数据的深层次处理，从而为整体后评价提供充分的信息依据，以提升整体项目后评价的效率。

2.及时优化健全项目后评价的指标体系，促进项目后评价的科学性与全面性

地产开发企业要及时优化健全商业地产项目后评价的评价指标体系，从具体内容上提升项目后评价的科学性与全面性，以指导后评价工作顺利、高效实施。现阶段，企业要多方位、多角度、多层次考虑和设计评价指标，从而切实实现项目后评价指标的体系化与全面化。一方面，要在考虑企业自身经济效益的基础上，科学设计、及时完善国民经济效益、环境效益、社会效益等方面的评价指标，以促进指标体系健全。另一方面，企业要根据行业和市场形势变化，及时更新优化商业地产项目后评价指标体系。新时期，企业在建立评价指标体系过程中不仅要考虑以上方面内容，还要考虑诸如产业链价值与效益的实现与提升、新型商业模式下商业地产“商业价值”的实现与延伸、“零售体验化”模式下的聚集效益影响等方面的内容。同时，企业还要围绕后评价目标分析、分解出多个层次的评价指标，促进商业地产项目后评价工作按计划、按流程层层推进，步步落实。

3.加强项目后评价从业人员的教育培养，提升项目后评价工作的执行力

地产开发企业应通过强化内部培训力度、积极开展商业联合培训，以及与专业机构建立长效合作关系等方式加强对项目后评价从业人员的培训，以全面提升从业人员的综合素养。要在企业内部设立项目后评价人员培训班，坚持开展定期教育培训，尽可能提高企业项目后评价从业人员的专业能力。在实力和条件允许情况下，企业应该积极与国内外相关企业建立战略资源合作，联合建立项目后评价人才培训基地，充分利用和共享资源，实现人才和经验交流;共同探索提升项目后评价人员综合素质的新思路、新路径，并抓住机遇，利用企业优势吸引、引进人才，弥补企业项目后评价的专业人才缺口。还要与专业教育培训机构建立联系并长效合作，引导相关机构意识到项目后评价领域的巨大人才缺口，为培训机构提供资金、经验支持，助力培训机构尽早建立后评价教育培训体系，从而为企业培养和输送更多专业人才，助力企业优化项目后评价工作的人才驱动和执行力。

4.建立和优化项目后评价信息反馈机制，提升后评价结果的使用效率

地产开发企业要通过建立信息共享机制、疏通企业内部交流沟通机制、创新监督机制等方式促进项目后评价信息反馈机制完善优化，从而实现项目后评价对未来商业地产项目的投资引导和经营管理，以充分提升后评价结果的使用效率。要及时建立后评价信息共享机制，线上，对企业现行的信息平臺进行优化，为项目后评价建立专门反馈通道，为后评价结果的呈现、宣传、交流、推广创设环境，促进评价结果反馈与应用。线下，要在评价结果形成后通过开展成果反馈座谈讨论会等活动全范围宣传、推广每个商业地产项目的后评价结果，增强评价结果的使用效率。要保持企业内部交流沟通渠道畅通，使企业从管理层到一线从业人员、从财务部门到业务部门均能充分参与商业地产项目后评价工作，及时了解后评价工作进度，并最终了解、学习和应用评价结果。还要为项目后评价建立配套的监督机制，实时追踪、了解后评价工作的进度，保证评价结果的客观公正性，提升评价结果的执行和应用效率。

四、结语

加强项目后评价在商业地产项目投资中的应用既是形势所趋，也是地产开发企业科学投资、优化资源配置、提升综合效益的必然需求。现阶段，商业地产项目后评价工作存在评价体系不完善、评价指标不合理、评价人员综合素养较低、评价结果反馈与应用不足等问题。对此，地产开发企业应该紧密结合行业趋势、整体市场形势以及企业发展实际，及时解决以上问题。通过优化评价体系框架、调整和健全评价指标、加强评价人员培训、加强评价结果学习应用等方式充分促进项目后评价工作改进优化，为助力地产开发企业实现商业地产项目良性投资管理贡献力量。

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作者简介：

胡嘉，供职于嘉兴新锦置业有限公司，会计师，注册税务师。