目前全国暴发的新型冠状病毒肺炎疫情导致各行各业停业，因此受到巨大损失，而租金作为该损失的其中之一，承租人能否要求出租人减免？法律依据是什么？在回答这个问题前，我们必须先探讨疫情的法律性质，有人说它属于不可抗力，有人说它是情势变更，也有人说它是意外事件。本文从分析疫情的法律性质开始，结合我国“非典”期间全国各法院的经典案例，从而解决在什么样的情况承租人有权提出租金减免的要求。

2020年初以来，武汉暴发新型冠状病毒肺炎，各地疫情防控措施不断升级，疫情牵动全国民心。期间各省市除了涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业外，其他各类企业复工时间推迟至元宵节后，即使复工，零售、旅游业、餐饮、酒店、住宿等行业均受到严重影响。疫情特殊时期，全国数家房地产开发商宣布主动减免商户的租金，在此，我们来探讨一下新冠肺炎疫情下承租人能否要求减免租金的法律问题。

一、不可抗力、情势变更与意外事件的概念

（一）不可抗力制度

通常所说的不可抗力，在使用方面具有两层意义，一是指不可抗力事件，即《民法总则》第一百八十条第二款、《合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”;二是指不可抗力制度，又称为不可抗力免责事由，即《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。《合同法》第一百一十七条第一款的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。

不能预见指的对事件的发生不可预见。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。不能避免指的是即使当事人预见到了该事件的发生并采取措施，但是也无法制止其发生。不能克服是指当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。

（二）情势变更原则

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，所谓情势变更原则，是指合同成立后至履行完毕之前，非因当事人的过错出现了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的、重大的变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，因此根据公平原则，允许变更或者解除合同的一项原则。

二、“新冠肺炎疫情”疫情的法律性质

关于2020年的“新冠肺炎疫情”，不禁让我们想起了2003年的“非典”疫情，两者之间的背景相似，让历史来告诉我们答案。

（一）2003年“非典”的有关规定

2003我国爆发了“非典”疫情，政府部门因此加紧制定了《突发卫生公共事件应急条例》，其中规定突发公共卫生事件是指突然发生，造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。并规定了监测与预警制度、应急报告制度、信息公布制度、应急处理制度等，从这些规定不难看出，非典在医学上作为一种烈性传染病，对广大人民生命健康、安危有重大危害，是人类前所未遇的，我国政府出台上述条例，目的是力求在防治非典过程中，及时切断传染源和传染途径，力图将非典的危害控制在最低限度。当时最高人民法院出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，该通知第三条第（三）款规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

（二）“新冠肺炎疫情”的法律性质

目前在我国突发的新冠肺炎疫情，背景与2003年的“非典”相似，在疫情防控措施方面甚至更为严格，首先，在2020年1月20日，国家卫生健康委员会公告将将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》規定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施;纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理;其次在2020年1月30日，世界卫生组织宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。同时，我国多个城市启动重大突发公共卫生事件一级响应。由此，文章以为，新冠肺炎疫情可以认定为不可抗力，通俗来讲，不可抗力就是指人力不可抗拒的力量，由于它独立于人类的行为之外，并且不受当事人的意志所支配，因此法律都把它作为一项法定的免责事由。概括地讲，2020年新冠肺炎疫情与2003年非典疫情在法律上应都属不可抗力，但是针对疫情持续的期间、地域、对所涉及行业影响的不同程度等因素，其适用的情形相对而言也是不同的。

三、承租人在疫情期间要求减免租金的法律依据

根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第117条分别对不可抗力作出了相同的规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》对情势变更做了相应的规定，笔者认为，上述两种制度都是合同订立以后发生无法预见、无法避免的客观情况影响合同履行，主要区别在于情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平，因此合同双方应当共担相应的风险;而不可抗力造成的结果是合同无法履行，并且基于此不履行合同无需承担责任。那么，承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢？此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，但是对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制，应当根据实际情况认定应否减免相应的租金要求，但并非当然赋予当事人以"不可抗力"为由任意解除合同的权力。法院在审理涉疫情案件时，通常不会一概支持以不可抗力为由解除合同，免除债务人的责任，而是会根据疫情对涉案合同的影响来进行个案判定。

对于那些未达到令合同目的不能实现的程度、暂时不能履行或不能完全履行的合同，债权人要求变更合同或延期履行的，法院一般会判令当事人变更合同，延期履行或部分履行;对于那些全部不能履行的合同，或者延期履行或部分履行也不能实现合同目的，当事人要求解除合同的，法院才可能会判决解除合同。具体而言，应参考以下因素：

（一）若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施直接导致合同不能履行的，那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力，要求适用不可抗力的法定免责制度。

（二）若疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更，诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。

所以，主张不可抗力的一方当事人还应当就不可抗力事由的发生、因果关系、是否达到合同履行不能的程度等承担举证责任。为此，需要收集政府发布的规范性文件、通告、权威媒体的报道等以便证明不可抗力事由的客观存在。如此次新型冠状病毒疫情期间，各级政府部门发布的各类防控文件等（特别是对公众出行、生产、交通有较大影响的规范性文件）。此外，我们注意到，2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定，有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定，如北京市人民政府在京政发[2003]14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定，可予以持续关注。

四、笔者建议

在司法实践中，不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的，如果您正在或即将因新冠肺炎疫情而履约困难或无法履约，建议您先尽量通过平等协商的方式解决问题，同时保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据（如中国贸促会商事认证中心出具的与不可抗力相关的事实性证明、限制货物交易、封锁交通、停止营业的行政措施公告等）并及时采取有效措施减少损失，以应对之后不得已为之的诉讼或仲裁程序。

（吴泷飞：广东法制盛邦（东莞）律师事务所）