郑萍 沈阳工程学院法学院

随着城镇化进程的不断推进，大量农村人口落户城市，农村出现“空心化”现象。伴随出现的是大量农村宅基地闲置。农村建设用地资源得不到有效配置，给统筹城乡发展带来障碍。2018年中央提出宅基地“三权分置”的制度改革，在保障宅基地集体所有权和确认成员资格权的基础上，扩大宅基地使用权的权能范围。2019年新修正的《土地管理法》规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”，这是在立法层面肯定了宅基地退出。通过宅基地退出制度供给，实现闲置宅基地资源的有效配置。

一、宅基地退出的涵义

宅基地退出是基于宅基地使用权而提出的概念，其本意即原宅基地使用权人放弃宅基地使用权。这里包括两种情形：一种是原宅基地使用权人将宅基地的使用权让渡给他人，另一种是原宅基地使用权人放弃申请宅基地，或将其交还集体经济组织。有学者认为这两种情形均构成宅基地退出[1]，也有学者认为第一种情形可以称为转让，宅基地退出仅指第二种情形。从试点情况来看，宅基地退出多是针对“一户多宅”、超面积占有或入户城镇放弃集体经济组织成员身份的情形，因此，宅基地退出也指向第二种情形[2]。本文也针对第二种情形探讨宅基地退出的机制创新。

二、宅基地退出的制度困境

（一）缺少顶层设计

当前，宅基地退出以试点运行的方式在全国各地开展，选中的试点地区情形各不相同，采用的退出模式呈现多元化。……