张琦，胡庆浩，陈宜瑜

（1．苏州苏大建筑规划设计有限责任公司合肥分公司，安徽 合肥 230041；2.安徽正和房地产开发有限公司，安徽 合肥 230041；3.安徽建筑大学，安徽 合肥 230022）

1 项目概况

项目位于淮南市寿县城南新区，基地北侧为时苗路，连接S310国道；南侧为楚都大道，连接寿县县政府；东侧为寿春南路原S203国道，西侧为已建寿滨安置小区和未规划的住宅用地。地块的东北角有一油气混合站无法搬迁，导致用地呈现不规则形。

项目由住宅用地和商业用地2个地块组成，住宅用地面积59548.21㎡（合89.3亩），建筑限高54m，商业用地面积12045.25㎡（合18.1亩），建筑限高45m。用地内需配建1所六班幼儿园、社区用房、物管用房以及老年服务站等配套用房。

2 设计难点

①本次设计的难点在于如何在不规则的用地内布置规划总平面图。

②周边现状小区退让围墙严重不足，且因建造年代久远，日照不能满足现行规范要求，对本项目的规划设计带来非常大的难度。

③受日照条件、建筑限高、绿地率、建筑密度以及配套用房规模等综合影响，容积率很难做足，如何实现开发货值最大化对本项目的成败举足轻重。

④解决以上三大难题的同时，还不能以牺牲小区的品质为手段，仍需打造舒适宜人的居住环境和交往空间。

3 规划理念

3.1 贯彻“新城市主义”的定位

从配套功能混合多样、社区营造和人性化设计3方面入手，力争将项目打造成生活便利、环境优美、尺度宜人的城市居住空间。

3.2 强调文化氛围

着重构筑生态型居住社区，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，展现社区的自然气息和现代典雅的高端形象。

3.3 突出具有认同感的人性化空间设计

创造舒适的步行环境、宜人的建筑尺度和空间比例、优美的景观环境，形成舒展、雅致、和谐的“自然花园”。

3.4 全生命周期的户型设计

方案为城市中坚群体考虑，为其量身打造经济实用的房型产品，满足不同品位人士的需求，在多样化的生活方式下力求户型设计具有可变性。

4 规划设计

4.1 总体布局

由于基地的西侧、北侧均为已建多层安置小区，根据众智日照分析软件推导，高层住宅只能沿用地东侧排布，场地内中部和西侧只能排布多层洋房，且最高7层。油气混合站西侧的狭窄用地，第二排、第三排住宅东单元可以设计至18层（因为限高54m），西单元由于日照影响只能布置4层的多层住宅。结合产品货值和立面形象去思考，决定把必须配建的六班幼儿园和配套用房毗邻18层高层住宅布置，这样既提升了土地利用率也增加了营销货值。

解决了这2大难题之后，本着洋房产品可以溢价的原则，在满足容积率的前提下，最大化布置洋房，提升小区环境品质的同时，进一步提高货值，实现开发单位和业主的双赢。

南侧商业地块考虑日照和城市形象的因素，东侧布置12层城市精品酒店（因为限高45m），西侧布置两栋6层的产权公寓，底部两层为沿街店铺。商业业态多元化布局，建筑形态也较为丰富，从而塑造出优美的城市天际线。

图1 规划图

4.2 交通流线

在小区内的交通设计上，采用“外环车行，环内步行”的人车分流方式，强调舒适的步行环境，减少车行交通对居住环境的干扰。环形路网串联各居住群体，辅以步行道穿插其间，使整个小区路网清晰，结构分明。

4.2.1 出入口

分别在等级较低的支路时苗路和寿春南路上设置机动车出入口，在城市景观大道楚都大道上设置人行出入口和礼仪大门。满足功能布局合理的前提下，有效组织交通，充分挖掘地块价值。

4.2.2 动态交通

车行道宽6m，呈环路连接各出入口。环内交通以步行为主，紧急时可通行消防车。小区绿地内设置步行道，通过开放空间、铺装、绿化以及小品等处理，强化空间与景观设计，突出了“步行优先、以人为本”的设计理念。

4.2.3 静态交通

小区停车以地下停车为主、地面停车为辅的方式。在建筑间的绿化景观用地下方设置地下车库，地库的坡道出入口邻近小区车行出入口，减少小区内部道路的通行率。地面停车位沿围墙布置，主要解决来访车辆临时停靠的需求。在幼儿园西侧围墙布置一定数量的地面停车位，满足家长接送幼儿时的临时停车需求。

4.3 景观设计

景观设计依据楼栋布局的均好性原则，家家有景，栋栋是好房子，构筑了“一轴、二心、多点”的景观体系，营造环境优美、氛围宜人的花园式社区。

“一轴”：即居住区内的景观轴，把小区的各个组团有机的串联起来，形成整体性的景观系统，也是小区的步行主通道，使居住者时时处处皆有极佳的景观感受。

“二心”：即2个中心花园，是景观体系的核心，配置有休闲健身广场、儿童活动场等休闲设施，在小区景观中起着统领全局的作用。

“多点”：即楼栋围合的节点空间，内设活动场所和休闲漫步道，宅前绿化与架空的住宅底层互相渗透，融为一体，创造亲切、宜人的居住环境。

4.4 竖向设计

本项目场地和周边的市政道路基本平坦，起伏不大，竖向设计考虑以下几点：

①满足规划地块雨水排放的最低要求；

②满足机动车辆和非机动车辆出入小区时所需的最小坡度要求；

③充分考虑规划地块与周边道路的衔接要求；

④避免大填大挖，以求达到土方平衡。

5 建筑设计

5.1 住宅设计

住宅房型设计从100㎡的紧凑三房到135㎡的舒适四房，基本覆盖各个面积段的主力户型。户型单元采用大开间，小进深的布局方式，均为三室或四室朝南户型。物业形态为7层花园洋房和18层观景高层，能提供丰富的产品选择和满足不同的定位需求。

户内流线设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，做到动静分离，居寝分离，洁污分离。空间布置紧凑，尽可能减少开向起居厅的门洞数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适度。户型均设有可供住户灵活使用和拓展的阳台、设备平台，极大的提高了户型的附加值。厨房设计考虑系统厨柜与冰箱机位，公用卫生间干湿分区，空调室外机位结合立面隐蔽设计。

5.2 商业设计

图2 效果图

考虑到整个城南新区商业配套稀缺，地块周边又有新的县政府大楼、寿县一中、寿县三中等教育资源，于是在商业地块内配建一栋12层城市精品酒店、两栋6层产权公寓以及3层的超市等业态。建筑均呈板式楼布局，南北通透。底部两层设计街铺，面积、开间、进深比例适度，易于销售。

5.3 造型设计

住宅立面采用新中式建筑风格，既体现寿县地域文化的内涵又展现开放的城市热情。住宅底部采用深色真石漆，上段以m色真石漆饰面为主，局部用深色线脚点缀，屋顶局部高起，出挑檐口收尾，给人以稳重典雅之美。

在商业造型设计上，以现代元素为基调和新中式建筑风格相结合，与住宅地块的建筑风格协调统一。立面材质以石材和仿石涂料为主，辅以少量玻璃幕墙，强调横向线条的划分，立面简洁大气。

6 绿色设计

在场地设计中，注重地形高差的分析与整合，减少土方平衡。坚持生态优先原则，利用东侧城市绿带屏蔽城市干道寿春南路对居住环境的噪音干扰。

在住宅南阳台设置太阳能光伏系统，为住户提供热水系统。漫步道、室外活动场地及景观照明均采用太阳能节能灯。

广场、室外道路的雨水经收集后，通过埋设在草地内的渗透管网进行渗透。屋面雨水收集后，经过初期弃流，再去污过滤、净化处理后储备，通过恒压给水设备，供给室外广场冲洗、绿化灌溉等，实现雨水充分利用。

优先选用新型墙体材料、保温隔热材料、轻质隔断、节能门窗、节水便器、经济型电梯等符合国家产业导向并适合当地的产品和设备，减少公共能耗。

7 结语

本文通过对寿县正和·楚都华府修建性详细规划项目设计经验的分享，浅析在受限制性条件较多的场地中，如何实现开发货值最大化与居住环境舒适性的共存问题，以期共同对此类建筑设计进行深入研究和探讨。