■ 杨 羽，谷 任

一、引言

自1998年实行房地产商品化政策以来，我国房地产业飞速发展，成为拉动经济增长的支柱性产业。从长期来看，房地产名义开发投资完成额增长率高于GDP增长率。1998年，我国房地产名义开发投资完成额为3580亿元，到2018年，房地产名义开发投资完成额达到120263.51亿元，是1998年的33.6倍。此外，在1998年至2018年之间，我国房地产业增加值占GDP的比值除了在2008年金融危机和2014年下降外，一直呈持续上涨的趋势，到2018年，房地产业增加值占GDP的比值达到6.65%，再考虑与房地产业紧密相关的建筑业，两者的产业增加值占2018年GDP的比值达到13.51%。若进一步考虑房地产业对其上下游产业的影响，2018年房地产业对GDP可能在20%以上。此外，考虑到：第一，我国人口一直持续上升，且国家开放二胎政策，我国在未来一段时间内对于房地产的需求也会增加。第二，我国积极推进城镇化进程，截至2018年，城镇化率达59.58%，以后进入城市的人口会越来越多，而各地大学生落户政策的实施也进一步促进了人们对城市住房的需求。第三，许多收入较高的群体对房地产的需求不同于第一和第二点形成的刚需，他们对住房的舒适度有更高的要求，追求更高的生活品质，形成了改善性住房需求。因此，我国的房地产业在总量上还有上升的空间。

图1 1998—2018年我国房地产市场发展情况

但我国房地产市场经过20余年的发展，已经累积了不少问题。住房制度的改革，使得我国大部分家庭都无法一次性付款购买住房，家庭需要以所购住房为抵押品，并支付国家规定的最低房款比例（即购房首付比），向银行申请余下房款的方式购买住房，大量资金也通过这种方式进入房地产市场，极大地促进了房地产市场的发展。……