摘要：投标报价中的分部分项工程少则数十项，多则上千项，房地产开发商在回标分析时，运用ABC分类法，将工程内容理清重点、次要和一般，重点内容重点分析，有区别地进行回标分析，将极大提高回标分析的效率;资金有时间价值，早日结算的工程报高价是投标人常用的不平衡报价技巧，按结算早晚对重点内容的投标报价进行分析，降低早日结算内容的投标报价，在保持总价不变的情况下，投标人能够接受合理利润，同时开发商又能节约资金成本。

关键词：ABC分类法;资金时间价值;回标分析

房地产开发商的开发项目，大多包含基础设施、建安工程、公共配套等二级科目，二级科目内不仅有施工总承包工程，还有较多的平行发包的专业工程，在施工发承包时，通常是采用招投标制度引入市场竞争，降低开发成本。投标人递交施工投标文件后，房地产开发商（或委托咨询人）进行评标，关键是对商务报价进行回标分析。ABC分析法对于探索施工管理方面具有积极有效的作用，此方法能将研究对象进行分类，并分别予以不同程度的管理方法策略[1]。商务报价中的项目（分部分项工程项目、措施项目等）少则数十个，多则上千个，在回标分析时，如运用ABC分类法，将工程项目理清重点、次要和一般，重点内容重点分析，抓大放小，有区别地进行回标分析，将极大的提高回标分析的效率。

早日结算的工程报高价是投标人常用的不平衡报价技巧，在回标分析完其他事项（如招标工程量清单变动情况、可以降低报价的因素、其他不平衡报价技巧等）后，保持总价不变的情况下，运用资金时间价值理论，调剂早日结算与后期结算的重点内容的单价，以使投标人能够接受修正总价，同时降低房地产开发商的资金成本。

以某房地产开发住宅项目的基础设施工程中的沿河护岸工程为实例，在回标分析中运用ABC分类法与资金时间价值理论，不仅提高了房地产开发商的回标分析效率，同时也节约了开发成本。

1  ABC分类法在实例项目的应用

根据商务报价中的项目费用占合价的比例关系，将项目分为ABC三类，找出重点分析的项目。A类项目费用占比最大，回标分析后起到的效果最好，是回标分析的重点。

ABC分类法要点为：在EXCLE中设置函数，统一批量计算;先计算各项目报价占合计价的比例;采用EXCEL中降序工具，得出占比大小的排序;将占比从大到小累加，得出累计占比;将累计占比0～70%的项目归类为A，累加时跨70%的项目也应归为A;将累计占比70%～90%的项目归类为B，累加时跨90%的项目也应归为B;将累计占比90%～100%的项目归类为C。

依据表1与表2，抛石挤淤、浆砌块石、普通混凝土、钢筋加工与安装、景观护栏此5项分部分项工程为重点分析对象。由此可见，24项的分部分项工程，通过ABC分类法，抓住了重点，回标分析仅侧重分析5项重点工程内容即可，极大的简化回标分析的任务量，提高了回标分析的效率。

2  资金时间价值在实例项目的应用

运用ABC分类法，得出抛石挤淤等5项为重点回标分析的工程内容。下图为5项重点工程内容的施工进度计划与拟按投标报价支付的投资计划。工程价款从常规的按月支付。

将工期划分为“早日结算”“中期结算”“后期结算”三个时段，“早日结算”期间内的重点内容，单价调低;“后期结算”期间内的重点内容，单价调高;“中期结算”期间内的重点内容，单价按以上调价后的差额进行调剂，以保持总价不变。

对于“早日结算”的项目：

2.1  修正单价采用函数IF（投标单价>招标控制价中单价*（1-λ%），招标控制价中单价*（1-λ%），投标单价）;

2.2  λ∈[0，20];

2.3  在“早日结算”期间内，对于先行项目的单价，λ取高值，λ随后续项目而递减;

2.4  在EXCEL表中设置好函数，统一批量计算。

对于“后期结算”的项目：

（1）修正单价采用函数IF（投标单价<招标控制价中单价*（1+λ%），招标控制价中单价*（1+λ%），投标单价）;

（2）λ∈[0，20];

（3）在“后期结算”期间内，对于先行项目的单价，λ取低值，λ随后续项目而递增;

（4）在EXCEL表中设置好函数，统一批量计算。

对于“中期结算”的项目：

（1）调剂“早日结算”“后期结算”修正单价后的差额，以保持总价不变;

（2）调剂时，项目的单价不能明显低于成本价;

（3）如个别项目明显低于成本价时，可修正“早日结算”“后期结算”项目的λ。

λ为浮动幅度，根据经验数据，浮动幅度一般处于0%～20%区间较为合理。

现就此5项重点内容，对其“早日结算报高价”的不平衡报价技巧，采用以上方法进行分析与修正。

表3中，抛石挤淤、浆砌块石归为“早日结算”的项目;钢筋加工与安装归为“中期结算”的项目;普通混凝土、景观护栏归为“后期结算”的项目。

对修正后节约开发成本的效益进行分析。

综合考虑中国人民银行发布的同期贷款基准利率、借贷风险、通货膨胀等因素，贴现率i采用1%，计息周期按月，复利计息。

投标报价不修正情形：

P（1）=0+194275*（P/F，1%，1）+ 296425*（P/F，1%，2）+646155*（P/F，1%，3）+ 1170172*（P/F，1%，4）+ 816007*（P/F，1%，5）+ 189840*（P/F，1%，6）=3189840.24

修正报价后情形：

P（2）=0+143009*（P/F，1%，1）+ 225026*（P/F，1%，2）+510732*（P/F，1%，3）+1119531*（P/F，1%，4）+ 1002696*（P/F，1%，5）+ 311880*（P/F，1%，6）=3181579.81

由此可得，开发成本节约额=P（2）-P（1）= 3181579.81-3189840.24=-8260.43

开发成本节约率=-8260.43/3189840.24=-2.59‰

3  结语

综上对实例项目的回标分析，应用ABC分类法可以极大的简化回标分析的任务量，能够做到有的放矢，提高了效率，节约了时间;应用资金时间价值理论修正报价可以降低房地产开发商的开发成本，能够做到精细化成本管理，在竞争日益激烈、利润日趋微薄的房地产开发市场中保持竞争力。

参考文献：

[1]黄彬，李永福. 基于ABC分类法的建筑施工现场成本管理研究[C].《建筑科技与管理》组委会.2019年7月建筑科技与管理学术交流会论文集.《建筑科技与管理》组委会：北京恒盛博雅国际文化交流中心，2019：222-225.

[2]罗丽英.资金时间价值在工程投标报价中的应用[J].內江科技，2014，35（05）：75+63.

[3]朱立冬.基于资金时间价值的工程投标报价优化模型及算法[J].郑州大学学报（工学版），2005（04）：110-112.

[4]全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建筑工程管理与实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2017.

作者简介：马庆潮（1985-），男，硕士研究生，造价工程师