刘芸

【摘要】当前房产开发商开发成本不断升高，对室外景观的设计方案和绿化种植效果的品质要求也在不断提高。本文针对房地产项目中的园林绿化工程项目全寿命周期展开分析，浅谈如何更好的运用技术措施，进行成本管理，提升经济效益。

【关键词】园林绿化;成本管理

根据项目的特点和进展及时采取合理的技术措施，纠正可能发生和已经发生的偏差，确保工程成本管控在成本计划范围之内，是做好工程项目成本管理的主要任务。

1、成本管理设计阶段技术措施

主要有两方面：

（1）根据投资金额、效果对标选择合理的设计方案。设计方案的选定，首先应该满足道路、停车位、绿化率、排水、消防等使用功能和验收标准，以此作为设计框架，再根据地域特征、风土人情选择适合当地的景观风格。除了对成本影响较大的雕塑、廊架、景亭、大规格乔木等进行控制外，还需要结合新观念、新工艺、新技术加强自身团队的图纸内审能力。如：针对别墅项目，通常小业主习惯根据自身喜好重新设计，可减少苗木配置，可以作为物业后期管理的增值选项;通车路面统一使用沥青路面，同时节省工程和物业管理成本;人行路面以仿石材、透水砖为主;绿化种植合理配置乔木数量，以常规乡土树种为主，切忌追新逐异。

（2）涉及到室外所有分项工程，需要根据景观绿化设计统筹协调平衡，使各单项工程在招投标和施工阶段均能一步到位，避免后期出现遗漏、重复、拆改。主要体现在园林绿化与建筑、市政综合管线的位置关系：管道路径尽量避开乔木种植位置;埋深在完成面下至少一米;井口位置盡量避免在路面上，减少重型井盖、铺装井盖使用量;过路管线使用钢套管，用有限的成本来避免大概率管道破损造成的返修风险;土方地形、乔木位置避开车行道转角、住宅窗前。

2、成本管理招投标阶段技术措施

主要有以下几方面：

（1）成本部门在日常工作中，需要根据施工方、材料商、服务商不同分工归类，统计以往工程资料数据，利用“云储存、云共享”技术，定期收集更新价格、服务动态、行业内新技术新工艺等市场信息，建立采购供方信息库;根据以往园林绿化项目成本费用情况，以及学习对标其他地产开发商室外景观单方造价，整理企业成本资料档案，建立项目造价指标数据库，并根据市场价格情况的变化保持其准确性，这样能及时了解分项工程、均摊面积或者单体设施、材料的价格情况。

（2）建立符合园林绿化工程的招评标机制：通过实际经验摸索，根据投资金额和项目对标，设置合理的成本目标和标底价，选择综合评分、单价修正等多种科学的评标方法，尽量避免最低价中标。对候选中标单位（包括设计单位、施工单位、第三方咨询单位）做询标分析时，不能只考虑价格优势，还要对比类似项目经验、管理团队和项目经理的经验，能符合房地产开发进度节奏和质量要求，特殊项目甚至需要对施工单位进行项目考察和项目经理面试。总之，不能因为质量要求过高而影响成本控制，也不能因为成本控制的高压影响质量效果。

编制清单及成本估算时，与工程部门协商，根据施工工艺手法，优化清单组价。

（3）灵活划分标段与施工内容：通常标段划分以区域和专业工程，园林绿化工程涉及专业面广，钢结构、幕墙、雨污水等专业都牵涉，可以将部分施工内容发包给其他施工单位，节省成本。如将钢结构单独发包给幕墙施工单位（同样工种统一加工成本质量上都能更好的控制）、通常总包负责施工的围墙发包给园林绿化单位（室外相关施工内容由景观单位统一施工成本相差不大更容易管理）。

（4）合同条款设置上考虑影响成本和效益的因素，规避成本控制风险。①研究风险源：园林绿化工程影响成本管理的风险主要有安全文明、质量、进度三方面，在合同条款设置上应该逐一写入明确标准，把所有风险统一转化为履约风险。②园林绿化工程普遍对安全文明意识淡薄，管理不当直接关系到项目的生命财产安全及财产损失，需要将对施工单位关于安全文明制度、措施的要求（包括安全文明责任、教育、巡查、管理制度;安全管理人员认证;安全帽佩戴、现场施工临时用电、临边防护措施、高空作业保护、材料堆放管理、卫生管理）等内容做硬性要求编入合同条款。③将明确的质量标准写入合同，避免合同内质量标准只有概况性描述而无实质标准。建设单位内部建立园林绿化工程质量管理体系，减少质量标准的不明确导致的返工、调整、二次提升等影响成本控制的通病。会同设计、工程多部门对施工的工程质量要求、观感效果制定可操作标准。首先自身管理人员必须清晰了然，根据园林绿化分项工程的不同（园林方面的混凝土工程、砖砌体工程、钢筋工程、防水工程、水电安装、楼地面墙柱面装饰工程、木做工程、假山置石;绿化种植方面的种植土堆坡造型、苗木种植、养护）以及影响观感质量的风险点（园林绿化与幕墙、建筑、市政消防的交界面、园林景观与绿化的交界面、装饰面过程中成品保护、绿化种植后的绑扎支护），制定过程中与交付验收的检查方式、检测内容、检查标准要点、评分细则指标。④将相关进度控制要求作为合同条款约定。首先要求项目负责人对整个地块的进度计划深化至分项工程，确定其中园林绿化工程的前后道工序搭接及工期，严格按照总进度计划推进项目各分项工程进度。由于园林绿化工程工序上基本在最后一道工序，前道所有分项工程的进度风险工期延误，最终都积累在园林绿化工程上，而工期的压缩，直接影响项目的表现效果，往往导致很多项目在交付后，对室外景观效果做追加投入二次提升。其次，针对园林绿化施工单位，要求其根据总进度计划，深化至每一道工序、每一块部位的施工进度计划，明确时间节点要求，以此做好人工、材料、机械设备的人力物资计划。第三，要求施工单位对于确保工期及分部分项工程时间节点要有针对性方案措施。

3、成本管理施工阶段技术措施

主要有以下几方面：

（1）跟踪成本费用变动情况，对各种变更、签证，必须按照完善的制度流程进行确认，及时与施工单位沟通，做好增减账。

（2）项目管理团队明确成本目标导向性，统筹管理避免不必要的签证。对与园林绿化工程相交接的所有参建单位必须明确各分项施工工序、节点做法、成品保护等各方面工作，明确各方的责任，现场必须严格管理落实，避免因工序倒置而致最后返工，导致大量签证。例如：开工前未能明确园林绿化铺装与幕墙单位的施工工序，园林地面铺装已先行完成，造成幕墙单位立面铝板无法收口、钢架焊接切割过程中对地面铺装石材成品的大量污染、破坏，造成极大的经济签证;又如进户门处先进行了地面石材铺装，再进行入户门的安装，导致大量门套无法收边、地弹簧无法安装，最终只有拆除收口石材安装完门扇后重新进行收口石材的二次施工，导致大量的经济签证。

（3）加强施工现场巡查力度，以及咨询单位要求，为竣工结算留好依据，从而降低成本，对现场发现未按规范要求施工、不按图施工的拍照留证，将作为最终结算的依据。

4、成本管理竣工交付阶段技术措施

加强竣工验收管理，不能签字走过场，满足观感效果的同时，要求第三方检测单位对现场工程量、品种、规格、过程资料进行复核与检查;结算审价控制，避免施工方提前与审价人员接触，要先在保密状态下委托社会审计单位根据现有资料出具初步审价报告，让施工方不提前接触审价人员，确保初审报告的真实性，初审报告经成本部门审核后再组织召开审价协调会，及时、准确的完成成本核算工作，避免可能出现的法律风险。

结语：

房地产开发商作为建设单位，在开发项目中的园林绿化工程成本管理中起主导作用，更需要运用科学的管理方法合理地做好成本控制，实现成本目标。

参考文献：

[1]王红星.园林绿化成本控制与分析[J].信息记录材料，2018，19（09）：242-243.