常建军

【摘要】本文说明了建筑策划的概念，阐述了建筑策划在商业地产项目中的重要性。最后，本文还提出了商业地产建筑策划的方法，即应该融入商业策划理念，制定合理的租金政策，做好面积规划，在工程技术方面要考虑商家的特殊要求，科学设计辅助功能区等。

【关键词】建筑策划;商业策划;商业地产

商业地产在建设过程中，除了要做好方案设计，规划项目业态，还必须要在充分的市场调查的前提下对商业地产进行建筑策划。商业地产的建筑工作能不能完满完成，建筑策划是一项关键性的影响因素。建筑策划弥补了项目业态规划与建筑方案设计之间的工作空白，将两部分连接起来，是必不可少的策划部分。

1、建筑策划的概念

在确定了全局性的商业地产规划目标之后，建筑师必须要根据商业地产项目的要求，以市场调研得到的内容作为依据之一，利用自身的建筑学专业素养，通过先进的技术手段，确定商业地产的客观需求，制定出商业地产在建筑过程中最科学合理的流程和方法。

2、建筑策划的重要性

人民生活水平的提高给商业市场带来了生机，促进各种商业项目不断发展。作为商业活动的最主要载体，商业地产项目也如雨后春笋一般在全国各地纷纷涌现。与当前其他市场竞争活动一样，商业地产项目的竞争形势也非常激烈，所谓“设计未定，策划先行”，在现代的商业地产建设中，项目方案设计和项目规划已经无法担任项目的起点，建筑策划早已取而代之发挥其策划统筹的重要作用，指导整个商业地产项目按照正确方向，通过科学的流程，利用合理的方法，开展商业地产项目建设工作。只有重视建筑策划的作用，做好建筑策划，并将建筑策划落实，才能保证商业地产项目明确项目定位，设计出合理的建筑空间，并保證建筑施工和后续的商业活动可以有效开展。建筑策划为初期的商业地产项目设计提供依据和提出指导原则，建筑方案设计最后是否科学合理适于商业发展，建筑策划是一个关键性的因素。

基于建筑策划的重要作用，建筑师在进行商业地产的建筑策划时，要充分考虑策划方案的科学性、适配性、可操作性和前瞻性，要做出逻辑严谨的建筑策划方案。在进行建筑策划时，要具有全局意识，从宏观上考虑商业地产建筑项目情况，综合各方限制因素，不仅要考虑当地的地质情况和气候条件，还要考虑施工地点的人文因素，做到主动策划而非被动策划，应该发挥主观能动性为客户解决客户没有想到的问题。例如，在进行建筑策划时，根据事先做好的调研，综合各方因素达到客户的要求之外，还要给客户提供符合当地发展情况的建议，帮助客户规避与当地民俗相违背的建筑设计，有的地域民俗对于某些特定的建筑布局有所忌讳，有的地方对于商业地产有地方性的限制政策等，这些都是建筑师应该考虑的因素[1]。

3、商业地产的建筑策划方法

3.1融入商业策划理念

商业地产的建筑策划与其他建筑工程的建筑策划不同，商业地产的建筑策划不仅要考虑建筑作用，还要考虑策划中的商业特性，使二者兼而具之，才能发挥在商业地产中建筑对商业活动的承载作用。建筑项目完成后必须要能保证商业活动以其为载体，顺利地开展和运营。因此，在进行建筑策划时，商业因素是建筑策划考虑的第一因素，商业策划理念是商业地产建筑策划的指导理念，建筑策划优秀与否，应以商业策划为原则和标准。

3.2制定合理的租金政策

商业地产的主要收益形式为向商业建筑的租户收取租金，在收取方式上，有比较固定的租金收取方式，也有以营业收入为依据、浮动式的比较灵活的收取方式。在制定租金收取标准时，虽然要考虑商业地产项目的回报率，尽可能地使商业地产项目从租金方面获得投入补偿和后期盈利，但是也要从长远利益考虑，制定商家能够承受的租金政策。在制定租金政策时，不能涸泽而渔，杀鸡取卵，损害到商家的营业积极性，避免因为租金收取过高，而致使商家无力承担不得不放弃经营。建筑策划要考虑当地市场活力和经济发展趋势，根据市场状态等多方因素制定租金政策，而且应该采用梯度式的租金政策，吸引不同商业实力的商家投身商业经营，以确保商业地产项目的租金收益。

3.3做好面积规划

建筑策划在对商业地产进行业态规划时，应该考虑到商户在开展商业活动时对商铺面积的差异化需求，根据需求水平的不同策划适应不同商户需要的建筑面积。在策划建筑面积时应该提前做好充分的市场调查，了解商业地产项目的目标客户群的经营目标和经济实力，才能在策划时有所侧重，兼顾全局。对商户的经营需要而言，建筑面积过小不能满足经营需要，限制商户发展，如果面积过大又不得不付出更高的租金，只有店铺面积适宜才能吸引更多的商户前来，增加商业地产项目的收益[2]。

3.4考虑商家特殊的工程技术要求

在商业地产的建筑策划中，除了要考虑基本的商业要求和建筑要求外，还需要考虑商业地产项目引进商家对于工程技术方面的个性化需求。有些商家在对商铺的使用功能方面，有个性化的需要，这时候建筑策划工作就要考虑当前建筑的客观要素能不能满足这些需求，例如建筑的楼层高度、水电气安装、给排水系统、空间布局等，在建筑策划业态规划方面要顾全这些因素，才能保证商业地产项目建设过程的顺利。

3.5科学设计辅助功能区

建筑师在进行商业地产的建筑策划时，必须根据项目的具体情况进行辅助功能区的规划，而不能千篇一律地设计同样的辅助功能区。不同的商业地产项目对辅助功能区有不同的需求，例如，如果商业地产项目的引进商户是规模较大的超市，就需要在建筑策划时为其规划与其经营规模相匹配的停车场和货物卸载功能区。辅助功能区虽然不能作为店面直接盈利，却是商业经营中必不可少的部分，所以必须要科学设计，才能保证商户经营活动顺利进行。

结论：

综上所述，建筑策划在商业地产项目的建设中有着非常重要的作用。建筑策划通过对商业地产建筑开发流程中的各个部门进行科学整合和合理规划，发挥每个部分的最大作用，帮助商业地产提升土地的价值，获得更多的利润。因此，必须要重视商业地产中建筑策划的作用，做好建筑策划工作。

参考文献：

[1]冯翔.建筑策划与房地产策划的整合探讨[J].住宅与房地产，2019（33）：6.

[2]张博涵.基于商业模式发展下的大型商业建筑设计策略[D].北京建筑大学，2019.