【摘要】当前经济发展已进入新常态，经济增速、经济结构以及调控政策的新常态，对房地产业的发展带来新的挑战和机遇。本文就经济新常态下，对房地产经济运行特征进行多角度的分析，进一步提出相应的改进措施，希望对促进房地产行业健康稳步发展有所借鉴。

【关键词】房地产经济;运行特征;发展对策

随着社会经济的纵深发展，城乡居民住房需求已从生活必需品年代迈向生活品质提升转型时代，据国家统计局发布的数据，2018年全国城镇人均住房建筑面积39平方米，相比1949年的8.3平方米增加了30.7平方米。但随着“房住不炒”调控增速，需求放缓，融资困难，成本增加，利润下行，市场竞争日趋激烈，高效率、低成本、可持续发展的中高速增长已成新常态，房企亟需调整经营策略，创新驱动内力，不断增强发展动力，实现提质增效。

1、目前房地产经济运行特征

1.1 投资增速放缓

据中国房地产协会发布的数据，2019年全国开发投资132194亿元，同比增长9.9%，增速持续小幅下滑。其中住宅投资增长13.9%，主要靠90-144平方米的中大户型拉动，同比增幅高达24.5%，144平方米以上住房涨幅为6.2%，但高档公寓和别墅下降12.3%;90平方米及以下住房投资下降4.7%;办公楼投资小幅上涨2.8%，商业营业用房持续下降，下滑6.7%。考虑到全国东西、南北地域经济差异较大，部分地方房地产投资下滑严重，形势不容乐观。

1.2 销售时间延长

近年来，受经济下行因素、政策调控等影响，楼市低迷，业主持币观望，销售去化周期变长。据上海易居房地产研究院发布的《2019年中国百城库存年度报告》，2019年全年，100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，成交量为58107万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。存销比方面，2019年12月份，100个城市新建商品住宅库存去化周期为9.6个月，加上部分批而未建项目，房地产去库存压力较大。

1.3 置业更具理性

受电商经济及房产税调控政策呼之欲出的影响，大部分居民对房地产市场未来预期收益持观望状态，多数新开发区或城郊接合部，商业用房需求减少，售价大幅下降，住房炒作现象大幅减少，置业日趋理性，居民投资开始关注物业品质、售价、升值潜力、交通便捷、生活便利、教育条件等因素，住房刚性需求和改善性需求渐成市场主流，向“房住不炒”本位回归。

1.4 行业洗牌加剧

随着调控持续升级、房企集中度上升、融资渠道不断收紧，房企的生存压力持续加大，破产数量明显增多。据人民法院公告网显示，截至2019年12月20日，房企的破产数量已经达513家（2018年为458家），尤其是一些曾经规模较大的房企，如银亿股份、新光集团也进入破产的房企名单，其余一些使用信贷资金多的中小房企，因项目开发规模小，产品又不具竞争力，经营回款乏力，融资又困难重重，随时会因资金崩盘退出房地产开发领域。

1.5 调控已成常态

自2016年12月中共中央经济会议首次明确提出“房子是用来住的、不是用来炒”定位，至2019年第四季度中共中央经济会议再次重申，其间党的十九大以来，习近平同志多次强调，最近（2019年12月23日）全国住房和城乡建设工作会议明确提出：“着力稳地价、稳房价、稳预期，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级”。中央各部委也在住房保障（含城市老旧小区更新）、农村集体经营性建设用地入市、信贷投向、绿色建筑及建筑工程安全方面相繼出台措施。各省、市也密集出台“限价”“限购”等调控政策，尤其是今年3月海南省取消商品房预售实行现售制度。力度之大，范围之广，手段之精，非常考验房企的经营能力。因城施策，过热必究，强力度的调控彰显政策韧性。

2、房地产发展对策

2.1精准研判市场，把控投资机会

一是寻找物业投资商机。对拟项目所在地的城市或地区，进行社会经济环境调查，详细调查土地供给、城市规划、住房政策、经济发展、人口资源等方面情况，正确研判投资机会;二是做好区位（板块）选择，深入调查拟投资区域的需求容量、现有或潜在的需求量、需求动向、各类物业的规划面积或开工面积、土地出让方式及地价、销售面积和销售单价、库存面积，预测消化周期，综合研判需求发展趋势，确定物业投资类型，选准项目切入点;三是细化投资设想，对拟购置项目用地，结合土地用途、规划指标、市政条件等，全方位进行SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，制订项目整体发展战略，明确项目整体定位（包括不同物业类型的产品定位、客户定位和价格定位），科学进行经济效益评价，精准判断项目可行性，适时启动土地购置储备。考虑资金价值及风险规避等，优先选择净地开发，同时做好开发时机选择。

2.2 集中优势资源，加快项目开发

2.2.1 选择优秀设计单位，优化设计方案，降低开发成本

一是因地制宜，优化物业产品。按最高最佳使用原则，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，选择最佳物业组合类型，确定最佳用途、最合适的开发规模及最优平面户型结构，规避开发缺陷与失误;二是因任授业，优化规划设计。对中小型及功能简单的项目，宜选本地有资质实力的设计单位，便于与有关项目审批单位沟通协调。对于大型复杂项目，邀请知名设计单位进行规划设计方案竞标，再选取最佳设计方案后进行施工图设计），此举既可从多角度帮助做好物业精准定位，还可减少设计变更及产品同质化竞争现象;三是精准施策，减少设计浪费。大力推进限额设计、奖（节约）罚（超支）模式，充分调动设计单位积极性，有效规避“重设计，轻经济”现象。

2.2.2 择优选聘施工单位，加快项目进度，缩短开发周期

一是“知人善任”，优中择优。对于投资大、工期长、档次高、结构复杂的项目，可实行两阶段招标，即不带报价的技术建议和最终带投标报价的技术方案招标，优选类似工程业绩多、管理水平高、技术实力强、质量安全事故少、企业信誉好的承包商进行承建;二是加强合作，靶向发力。加强组织领导，围绕投资、工期、质量安全目标，深化合同管理，及时组织施工图纸会审，主动解决施工难题，落实安全生产防范，杜绝违法“分包”、“转包”，保证项目顺利完成;加强质量管理，推行绿色施工，改进施工工艺，加强工序、分项工程、分部工程到单位工程的全过程管控，防止偷工减料、以次冲好，努力提高项目质量品位档次;加强进度管控，把控关键工作与关键线路，适时调整项目总进度、单位工程、专项工程和分部分期工程进度计划，不断优化施工方案，努力缩短开发周期，减少管理成本费用支出，防范市场风险;加强成本控制，严格做好施工图预算、材料采购（甲供材）、合同价款调整、工程进度款结算、交工验收、质量保修期、违约责任及竣工结算及决算管理，层层把关，及时纠偏，精准控制工程造价。

三是遴选资金雄厚银行，确保有序推进。一是做好项目资金需求测算，科学编制融资方案，优选资金来源可靠、结构合理、融资成本低和风险小的方案;二是拓展资金筹措渠道，首先遴选一批资金实力雄厚的合作银行，确保信贷资金供应充足、贷款及时，防止因资金问题导致工期延后。在银根紧缩时期，可结合经营实际，适时引入有实力的社会股东参股经营或合作开发项目;三是加强资金管理，结合项目特点、工期、施工进度和预售（租）时间节点，统筹安排资金投入，减少资金占用成本，不断提高资金的使用效益，确保项目资金安全运营。

2.3 适时启動预售预租，规避市场风险

一是做实商品房销售“预热”功课，对中小型项目或项目所在地区竞争性不强的情况下，可在开盘前期前2-3个月，成立营销推广部，做好营销策划，加大市场宣传推广力度。对规模大、定位高或竞争性强的项目，可在项目策划阶段，选聘操盘经验丰富的房地产经纪公司介入项目策划、市场定位、租售价格确定及市场推广活动。有条件的企业还可在“网上卖房”，通过多措并举，不断提高项目知名度;二是加快预售进度，对开发建设资金投入达到总投资25%以上的，尽快完善相关手续，及时办理商品房预售许可证，尽快启动预售预租，防范因政策变化而取消商品房预售风险，严控过分炒作、“捂盘惜售”，增强项目“造血”及“输血”功能，防范投资风险，减轻融资压力;三是合理确定售价（租金）水平，基于成本底线，灵活运用成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法及其组合的定价策略，根据市场情况综合研判，合理定价，适时开盘，不断提高销售率及销售回款，实现预期开发利润;四是及时办理项目验收入住，减少逾期交房损失，适时做好前期物业服务选聘，为物业资产提供增值保值服务，切实提升业主的满意度。有条件的房企还可组建物业服务企业，向“经营—服务”型转变，如万科物业、碧桂园物业，通过规范运营，贴心服务，既在一定层面上提升物业的品牌价值，又充分展示良好的房企形象，从而吸引更多的投资者和消费者。

结语：

总之，在经济新常态下，房地产企业要及时关注市场需求动向和政策导向，跟踪市场分化，把控好投资经营决策，坚定信心，适时调整发展战略，创优管理机制，有效应对外部环境，不断提升物业的竞争力，增强可持续发展能力。

参考文献：

[1]胡晓军.新形势下我国房地产企业的战略调整方向探讨[J].现代经济信息，2017（10）.

[2]林永学.经济新常态下房地产经济竞争的策略研究[J].中国商论，2017（1）.

[3]郭军聪.我国房地产经济的发展现状及对策简述[J].中国住宅设施，2018（10）.

作者简介：

郭家国，出生于（1973.3～），男，汉族，大学本科，籍贯：云南 师宗县，高级经济师，主要研究方向：房地产经济。