关键词 城市更新项目 法律风险 拆迁重建

作者简介：张璐，广东金桥百信（黄埔）律师事务所。

中图分类号：D920.4                                                        文獻标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.039

当前的城市更新项目方面的法律纠纷更多发生在拆迁重建方面，国家层面在这一方面尚且缺少统一执行的法律制度，地方法规政策也大多无法汇总统一。深圳曾经系统性的进行了政策更新，但是在拆迁重建方面的各种矛盾纠纷也没有得到根治。下文将主要从城市更新多种项目方面的法律风险进行归类研究。

一、城市更新项目中的法律风险简述

（一） 立项阶段的风险

申报条件与改造意愿的不符合是在更新项目时所能遇到的第一道风险。如某一项目在申报之前便自行展开测绘规划工作，制作申报材料。这种方式难以在项目申报之前对相关条件进行梳理，很容易因为申报条件存在缺漏不能获批。在此项目中最终因为改造用地的合法面积比重不符合当地的规定要求，导致申报计划没能得到审批。改造意愿则来自于当地产权人对于申报主体签署具体的改造委托书，这才能够让申报主体进行立项工作。但是当业主因为种种的顾虑不能签订申报委托书的时候，更多的是担心被委托书中的隐藏条款或者表述不清的条款所侵害权益，对自身的具体权益受到侵害[1]。

开发商进行城市更新项目的承接更多的是为了其中的商业利益，当前拆迁高补偿款的现状导致了开发商需要从改造后的项目之中获取更多的利润空间，但是此类利润空间取决于容积率，容积率过高会有审批风险与法律风险存在，所以商业利润的实现有赖于开发商选取地块指标的评估与对当地土地政策的熟悉度。……