胡宝志

【摘要】目前从各级领导到居住者都非常关心老旧住宅小区的整治和管理问题，高校旧的住宅小区同社会上的情况一样，属于历史遗留问题，由于其隶属关系的特殊性解决起来更加困难。按照具有东方系统思想的WSR理论方法，需要高校、地方政府、居住者协商一致，借鉴其他老旧小区的整治和管理的经验，逐步解决好这一问题。

【关键词】高校老旧住宅小区;WSR方法论;综合整治;物业管理

中共中央国务院曾明确指出要有序推进老旧住宅小区综合整治，从现实情况来看，因为房屋建筑时间较早、改造资金需求较多条件限制以及居住者意愿差异较大等诸多因素，老旧小区整改的难度很大，在日常管理上更是难上加难。而分散在全国各地的高校也不同程度地存在老旧住宅小区，这些住宅小区一般是上世纪9O年代以前由政府或高校建设的住宅，按照当时的住房政策，部分以福利分配的方式分给了教职工，部分还是学校的公有房屋。随着住房制度的改革，这部分住房以所谓“小产权”的名义出售给了学校内部的教职工个人。这些小区的整治和管理除了具有社会上共有的难度，更因为其受隶属关系一般不受当地政府管理，解决这一问题的难度更加突出。

解决高校老旧住宅小区的问题要按照国家政策，从两个方面入手;一是对老旧小区进行必要的改造和整治;二是对整治后的小区引进社会上的物业管理管理公司，提高小区物业管理服务水平。

如何有效达到上述目标，笔者认为很有必要采用WSR系统方法论来进行解决。WSR系统方法论是物理—事理—人理系统方法论的简称，是一种解决复杂问题的工具。在WSR系统方法论中，“物理”主要是以客观事物为研究对象，回答“是什么”的问题;“事理”主要是以管理和做事的道理为研究对象，回答“怎么做”的问题;“人理”主要是以人、群体、为人处事的道理为研究对象，回答“最好怎么做”的问题。目前WSR系统方法论已经被广泛地运用于医学、商业管理、水利、交通等诸多领域，是一种体现定性与定量相結合的东方系统思想的理论方法。

在这里，具体到WSR来分析，物理（W）物理是指小区的现状，它包括外部环境和内部组织两个部分。主要表现在两个大的方面：

1、目前的现状

一是高校的旧住宅小区大部分相对独立和封闭，由高校自主管理，地方政府或组织一般不大介入这些小区的运行管理。二是由于房屋建设较早，缺乏长远的建筑规划，小区内有的教学设施与住宅犬牙交错，学校内的许多能源供应设施交叉，难以彻底分开。三是小区的部分资产属高校所有，如果这些区域的房屋设施等资产从高校资产中划出，势必要涉及资产转移的问题。四是高校一直承担小区房屋的维修和物业管理，近年来，由于各地出台政策不再允许高校对住宅小区进行投入或进行补贴，致使一些房屋和公共配套设施损毁，无法得到及时维修，给居民生活带来许多不便，严重的甚至不能正常居住，有的生活环境脏乱差。五是学校的物业管理资金投入受限，致使管理和服务不专业，给居民生活带来许多不便。

2、如果这些小区引入社会的物业管理公司进行管理，仍有许多问题需要解决

一是许多居民楼因建筑时间较早，所使用的能源无法单独计量，尤其是暖气，这给计量收费管理带来很大困难;二是许多高校目前以暗补的方式承担了物业服务，对居民收取的物业费较低，教职员工习惯甚至享受这样的服务方式，部分从心理上未必接受这种转变;三是高校的物业管理服务有一支队伍，其中高校正式编制员工年龄较大，转岗困难。其他员工长期服务于学校，已有很强的归属感，如果物业管理归外面社会物业公司，这部分人员将失去现在的工作，对他们的安置也将是高校的一大问题。

事理（S）就是如何有效解决问题。针对高校小区的特点该应采取以下措施：

1.政府和高校要积极协商，对小区内的房屋及设施通过收购、划转、置换等形式厘清资产归属问题。对住宅区域和教学区域进行分隔，使住宅小区形成独立的居住体系。

2.对基础设施做必要的改造和维修，确保消防设施完善、停车场完备及水电气暖的正常供应，确保房屋达到入住的基本条件，公共设施和生活辅助设施符合生活要求。

3.对部分能源供应管线进行改造，加装计量表，确保对水电供应、供暖能够达到分户计量收费，为引进物业管理队伍对小区进行物业管理创造条件。

人理（R）主要分析政府、高校、小区居住者三方利益，这也是这项工作的核心，如何做到“最好怎么做”的问题。这首先需要高校领导认真分析现状，紧紧依靠当地政府部门对小区进行必要的整治。

1.高校应该积极向当地政府部门说明高校区域文化辐射的优势以及可带来的社会和经济效益。作为城市管理的政府部门，不应该简单地把高校小区作为当地一块“独立王国”对待，而应该站在城市管理的高度，结合高校附近的特殊性进行规划，将这些区域与当地其他一些住宅区一并考虑，统筹规划，对小区的改造、管理发挥主导作用。

2.在对小区的改造实施过程中，要认真听取小区内居住的业主的意见。同时高校应积极做好宣传引导作用，使居住者充分认识到：毕竟较好的设施及优质的服务不仅能够创造一个良好的居住环境，同时对房屋升值也有积极地推动作用。

3.对小区改造所需资金可由当地政府部门、高校、住户各负担一部分。另外借鉴地方政府积累的经验，比如合理利用小区的闲置土地或简陋房屋进行二次开发，以实现改造维修资金平衡。

4.高校要积极引导住户转变观念，接受社会物业公司的管理，实际上，从国内外的经验和实践来看，专业的物业公司进行管理是一种行之有效的管理方式。高校应同时考虑按照相关政策，改变目前对物业暗补的方式，适当提高内部职工的物业补助。

5.高校原来从事小区物业管理的的正式编制员工可在校内进行分流，其中一部分人可代表学校以业主的身份对物业公司的服务进行监督。对其他非高校正式员工可推荐到物业公司优先录用。

参考文献：

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