文| 徐明昌

近些年来国家持续加强对房地产市场调控，坚持“房住不炒”的总基调，房产属性正在回归本原、房地产市场正在转为理性。过去20多年的房地产开发建设以增长为主，市场拥有庞大的增量基数，目前总体来看房地产仍然是一个增量市场，但我国幅员辽阔区域经济发展不均衡，三、四线城市早已处于“房等人”状态，一、二线城市也开始逐渐步入房产存量时代。房地产是重资产、资金密集型行业，资金回笼周期长，宏观调控银根收紧后房产企业融资难融资贵，倒逼企业主动盘活存量资产，2012年资产证券化大闸重新开启后，日趋规范化和规模化的资产证券化盘活了房企大量的存量资产，使房地产企业重新焕发生机。本文以JZ公司房产租金收益权支持证券为例，阐述资产证券化对企业的影响。

资产证券化定义、主要分类及与传统债务融资的区别

资产证券化是金融发展的必然趋势，是指缺乏流动性但能够依据已有信用记录可预测能产生的稳定现金流的资产，通过对资产中风险与收益要素进行分离与重组并进行一定的结构安排，然后以该资产为担保在金融市场发行可流通证券的过程。根据发起人的不同，资产证券化可以分为信贷资产证券化和企业资产证券化，前者是将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程；后者就是把企业所拥有的金融资产以外的资产证券化，使这些流动性相对比较慢的资产能够产生现金流。……