宋飞

银行个人住房贷款以住房为抵押物，贷款用途真实性强、抵押率高、贷款期限长，一般 20 年左右，最长可达 30 年、风险较小且分期还款的金额小，相比于其他类型的贷款，不良率较小，安全性较高，但随着个人住房贷款业务的不断增多，贷款的违约风险也不断加大，对于商业银行来说，需要对贷款风险进行高度关注并防范。

商业银行个人住房贷款风险管理体制

目前，商业银行对于个人住房贷款风险管理主要是设立“三道防线”和“前、中、后台”，全面把控风险管理的每个环节、每项业务、每个风险项，把风险降到最低。“第一道防线”是住房金融业务部，负责制定风险管控计划，在充分调研市场的基础上，规划业务的开展工作，包括产品的分类、客户的筛选、产品的推广等，持续关注风险的发展。“第二道防线”是风险管理部、授信审批部、营运部、法律与合规部等风险管理部门，完善风险的评级标准和管理办法，把控授信业务的风险因素。“第三道防线”是内部审计部门，负责业务部和风险管理部统计来的风险报告的审查和判别。“前、中、后台”就是把工作流程设置三层管理机制，“前台岗”主要工作是销售和前期征信调查，“中台岗”的业务就是以“前台岗”提供的信息进行额度审批和风险把控，“后台岗”以贷款的还款查验、违约处理等为主要工作，明确分工，层层把控，形成和谐统一的管理机制。

商业银行个人住房贷款风险管理现状

银行个人信用评分系统的完善性欠缺，难以充分体现风险

我国银行个人信用评分系统的评估因素全面性欠缺，专业性不强，缺少一个统一的标准来判断一个客户是否诚信，是否贷款给客户。同时，银行内部评估操作方法简单，银行对借款人各项指标审查不严，如资产是否真实、是否有其他不诚信的记录。

业务流程信息化、自动化程度较低，办理效率不高

现阶段个人住房贷款业务在商业银行中的办理过程较为复杂，涉及多个部门，一方面增加了银行的办理成本，另一方面降低了办理效率，客户体验感不好。在我国，银行的资料信息的纸质化文档储存已经逐步过渡为电子信息文档形式，但受到信息系统功能的限制，业务流程中手工化的比例相比于自动化依旧较高，内部业务流程的再造被疏忽，造成信息化建设的需求难以满足。

贷前、贷后管理工作的完善性欠缺，部门之间缺乏协调

信贷风险因素的主要来源是贷前以及贷后管理缺乏规范性和严格性。银行在实施贷前调查的过程中，对个人诚信信息的评估仅依靠个人填报的信息以及出具的证明文件，并没有进行实地的考察和核实，对于信息的真实性以及贷款意图的合法性缺乏警惕，导致贷前管理缺乏严格性，加大了风险发生的概率，包括道德风险、假按揭等。另外，银行对于担保单位的审查不够严格，包括行政事业单位、开发商等，在借款人获得产权证后逾期未能办理抵押手续的情况下，责任追究制度不明确。银行在贷后的管理中，贷后检查的内容不够明确，也缺乏规范化以及定量化的检查指标，对于借款人贷后财产情况的监管缺乏持续性，在借款人的个人偿债能力降低以及偿还贷款逾期的情况下，没有及时应对的策略。目前，信贷审查部门独立虽增加了信贷审查的公正客观性，但也让前台调查部门与后台审查部门之间存在由于缺乏沟通而形成的信息不对称问题。

个人住房贷款监管立法不健全，相关责任不明确

目前，房贷监管机构在实际的监管中过多地关注特定的业务以及操作流程，进行详细的规定和法律制定，对风险的其他方面疏忽，难以满足监管的系统性和全面性要求。此外，房贷经纪人在业务量的驱使下，盲目鼓励客户进行贷款，增加了不良贷款的风险和借款人违约的风险，但目前没有对房贷中介提供的借款人违约或者信息有误有相关的责任追究。

商业银行个人住房贷款业务风险来源分析

借款人风险

银行的个人住房贷款风险分析中，最为主要的即道德风险与信用风险。

在道德风险中，常常有以下三种情况：1.假名、冒名贷款。如借款人盗用他人的真实身份证、冒名顶替骗取贷款。2.伪造工作收入证明。3.利用贷款政策漏洞修改婚姻状况。以上情况极大地增加了银行风险。

在信用风险中，往往有以下两种情况：1.借款人意外丧失部分或全部还款能力。2.借款人主观还款意愿变化，如婚姻关系破裂引发的财产分割不明确情况等。

银行存在的管理风险

1.自身风险防控建设不足。部分小银行对于风控体系的建立，往往有政策完善、规章齐全却难以落到实处等情况。2.审查不严。对于每一笔放款，贷前调查不够严格。3.从业人员风险意识不足，导致最后违约事件的发生。4.从实务的角度来说，经过数年的建设，银行个人贷款中心已建立标准化的个人住房贷款审查、审批、发放、贷后管理工作，但仍然存在一些問题。首先是独立性不够，贷前、放款、贷后管理目前只是在部门内划分了相应的管理人员或管理小组，并没有设立独立的分中心，也就难以达到全部集中风险防控的目标。其次是绩效考核机制不够完善，会出现一些违规操作，对银行来说是巨大的隐患。

开发商及中介机构风险

在一手房的个人住房按揭贷款业务中，开发商是否按期交房、交房与合同的差距、房屋质量、取得房产证的时间都是会影响借款人还款行为的重要因素。如小开发商挪用项目建设资金、“一房两卖”造成“假按揭”等情况。

二手房的交易由于主要依靠房屋中介、房地产中介、资产评估机构等中介机构推进，而为实现自身利益最大化，中介机构也容易出现违背职业道德和职业规范的情况，造成银行风险。部分中介和个人为了获取较低成本的资金，甚至会出现操作二手房交易，获得银行的贷款额度后进行使用并负责还款，借款人此时仍然是名义使用者。此外，担保机构为追逐利益，可能盲目办理保证业务，一旦出现客户违约，担保方无法真正履行担保职责，造成银行的损失。

商业银行个人住房贷款风险防范措施

建立健全与个人住房贷款相关的法律制度和个人信用评估体系

建议建立健全与个人住房贷款相关的担保、保险的法律和法规，明确具体的对个人住房贷款的相关要素进行规定，共同维护商业银行、借款人以及房地产商等参与者的合法权利，对合同的违约者严惩不贷。同时加强信用体系建设。一是完善个人信用数据库。目前，我国个人信用数据库仅包括信用卡透支、贷款信息两方面的信息，应该在此基础上增加收集个人的资产信息、收入纳税信息、社保信息、行政处罚以及涉诉信息等。二是加快信用评估系统、信用惩罚系统的建设，对个人信用作出准确客观的评估，帮助商业银行全面了解客户风险。信用惩罚系统应涵盖金融惩罚、社会信用惩罚、法律惩罚以及舆论惩罚，一系列的惩罚措施可以在全社会形成对个人信用的敬畏。

加强银行的内部管理

一是经办人员要树立风险意识，加强贷前调查，履责到位，避免贷款审查流于形式，对资料真实性、合法性及合理性严格审核，对明显存在疑点的资料进行深入细致的调查。二是优化借款人评分系统。目前商业银行的借款人评分系统多是根据借款人的基本信息和征信情况得出一个综合评分，建议将借款人在借款银行的综合贡献度纳入其中，包括借款人在借款银行的存款、贷款、购买的各项理财基金等产品。三是强化贷后管理。个人按揭贷款是一项长期贷款，风险潜伏期较长，要及时维护客户基本信息并在系统更新。高度重视风险信号，对个人疏忽造成的逾期，应加强教育，督促还款；对因家庭变故造成的逾期，应持续跟踪，在做好催收的同时，评估客户还款能力，及早发现潜在的风险信号。同时，对于不良贷款，安排专人催收，妥善处理好后续的诉讼、核销工作，维护借款银行权益的时效性。四是推进风险分散和转移。针对个人住房贷款客户，提倡借款人购买借款人意外险，在贷款存续期内第一受益人设置为贷款银行。

加强合作机构管理，防范外部风险

在开发商准入环节，重点关注开发商的资质、综合实力、股东构成等情况，选择资质好、实力强、历史开发良好、管理规范的开发商作为合作伙伴。二手房中介准入环节，应重点关注其在当地的规模、门店数量、管理的规范性以及声誉状况，查询主要负责人的征信状况，择优合作。定期关注合作机构的销售情况和财务状况，通过失信人被执行人查询、天眼查、网上搜索等渠道查询开发商相关信息，一旦发现风险即采取有效措施。对开发商、中介机构建立名录，进行动态管理，定期进行走访，关注合作状况，定期评估，建立退出机制。对帮助客户造假、推荐虚假按揭贷款以及有其他违规行为的开发商、中介机构应中止合作，以防范外部風险。