李琦

摘要：不动产统一登记制度是物权法中的重要制度，是保护不动产权利人合法财产权不受侵害、维护不动产交易市场的安全和稳定以及最大限度整合社会不动产资源、完善政府运行机制的重要法律保障。随着市场经济的不断推进，以往我国适用的不动产登记制度并不统一和集中，而是根据各地方的具体形式而采用分散式登记制度，但这样的制度所产生的弊端也愈加明显，已经不再适合当前的社会发展需求了，并且在不动产交易市场中也出现了很多混乱的现象，比如部门臃肿、流程繁琐、职责交叉、信息不能共享等等都是对资源的浪费，不仅政府的工作效率有所降低，交易市场的安全以及不动产产权人的利益也得不到有效地维护。因此改革是必然的。在此，文章就详细的分析了不动产统一登记制度建立的背景、发展历程、工作现状，并论述了该制度建立的必要性以及建立体系的基本信息。

关键词：不动产统一登记制度，发展历程，工作现状，建立的必要性

不动产登记制度是《物权法》中所确定的一项基本的物权制度。我们一般所说的不动产登记多指不动产物权登记，是由权利人或者与物权有关的利害关系人，就相关该物权的证据、资料等向国家专职部门进行申请，将该物权的基本事项记录在专门的不动产登记簿上，这种行为制度就被称之为不动产登记制度。从本质上分析，不动产登记制度是一种物权公示手段，是将该物权目前的状况、归属问题以及变动情况以法律的形式向社会予以公示、公证和公信，以便第三方能正确的分析和认识该物权，从而做出正确的判断或者交易行为，并非是相关登记机构对物权的管理行为。而这一点也是经常混淆的地方。但需要注意的是该制度生成的要件之一就是申请人无恶意、物权无瑕疵，这样才有助于维护各方当事人的合法权益不受侵害，交易行为和交易市场规范、安全而有序。但由于相关法律的不完善，登记機关臃肿、职权划分不清等问题，不动产统一登记制度的落实和执行还处于探索阶段，还需要不断的磨合与发展。

一、不动产统一登记制度建立的背景

在我国不动产一般包括土地及其附着物、房屋、森林、草地、海域等多个领域，每个领域也都有着不同的政府职能部门去负责，并对所属的物权进行登记、管理和保护。因此很多部门都存在着职能重复行使或者责任互相推诿的现象，登记机构不统一、登记的信息也会不一致，另外，我们很长时间在不动产权属的确定上是重证书轻登记，加上登记制度具有一定的分散性，从而在管理中产生了很多问题，比如产权的重叠、各类不动产之间界限的划分不清、权利归属不明等，以致于当事人之间的矛盾愈加激烈。面对日益复杂的社会环境以及变化莫测的市场规律，原有的不动产登记制度已经无法再适应当前的社会形势变化了。

鉴于此，国务院于2013年3月举行的第三次全体会议中，通过了第三项议程的相关内容。该内容是对当前政府机构改革与职能转型所提出的具体方案，并明确指出要建立不动产统一登记制度，落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。同年11月国土资源局受国务院指示指导监督全国不动产统一登记工作，并与农业部、海洋局、建设部等多个与物权相关的部门建立不动产登记工作联合会议制度，明确要各自的登记责任，这就意味着不动产统一登记制度已经全面实施。

自2014年3月起至11月间，由国土资源局成立专门的不动产登记部门、履行统一的登记职责开始，其他各地方政府也都纷纷效仿，根据中央的指示成立不动产登记主管部门，并开展相关工作。而国务院方面通过签署国务院令，公布了《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日实施，该条例中明确的规定了实施不动产统一登记制度，以此来消除“多头登记”的问题，让产权归属信息更加明确。至此，不动产统一登记制度正式成立。

二、不动产登记制度历史发展及工作现状

（一）历史发展。不动产登记自明朝时期就已经出现，民国时期西方国家的不动产等级制度被当时的政府所采用，建立了土地为核心的登记制度。而建国以来，经过土地改革之后，房屋、土地等作为不动产以证书的形式发给农民，从此开始了以“证书”为据的不动产登记时代。随后，改革开放为我国经济带来了光明，《宪法》以国家根本法的地位规定了我国实行土地的公有制，政府颁发的土地房屋所有证、土地执照随国家法律出台失去了效力。2007年颁布的《物权法》中重新提出了不动产登记制度，进行集体土地确权登记发证。2013年年3月，全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”。国务院办公厅随后下发任务分工通知，要求2014年6月底前出台《不动产登记条例》。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，于是从这一刻开始不动产统一登记体系已经基本形成。

（二）工作现状。上述中谈论到不动产囊括的范围以及不同领域所属的不同部门，比如土地由国土资源管理局来负责，房产则由房产部门负责，像房产证的审核和颁布、房屋信息的登记、网签等，耕地属于农业部门管理，林业部门负责林权证等等。同时这些部门都是各自独立的，也就导致了部门之间的信息、不动产的信息都无法实现共享。一旦有问题或者纠纷出现，责任也因为没有划分清楚而互相推诿。比如国土资源局登记土地信息，基本上都能实现全国范围的覆盖，这是由于土地本身的属性是国有属性，因此这方面的登记制度较为完善和齐全。房产、耕地与林地的不动产登记制度也随着社会的发展而不断的完善起来，但对于草地、海洋等区域来讲，对这类不动产登记的管理相对薄弱和滞后。因此整体上看，我国的不动产登记制度还有待进一步完善。

三、建立不动产统一登记制度的必要性

（一）有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。

（二）有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。

（三）有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。

四、结语

不动产统一登记制度在漫长的发展历程中逐渐给不动产上上了“户口”，让其的归属情况、交易情况、变更情况等都能一致的在统一的政府网站平台中或者相关部门中一目了然。尤其是在产权经济为核心本质的市场经济环境中，实施不动产统一登记制度是为了更好地保护所有人的物权及享有的合法权益，更好地维护不动产交易市场的安全与稳定，为夯实现代市场经济体系、促进社会进一步发展提供助力。

参考文献：

[1]牛天珂.我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].房地产业.2016.6（上）.

[2]陈永宣.我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].财经界：350.

[3]李宏超. 我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].安徽农业科学.2016.4（44）：295-296.