洪旭亚

摘 要：大学生的消费观念和消费习惯会随着经济社会的发展而发生改变，以大学生为主要消费对象的高校社区实体商业必将随之发生变化，这些变化有符合发展规律的正面变化，也有目光短浅存在隐患的负面变化。要维持高校社区实体商业的繁荣、健康、可持续发展，高校的配套管理也需要因时而变。在贯彻新发展理念，做好业态布局更好满足师生消费需求，科学管理确保校园安全稳定，加强引导让商户合法合规经营，多措并举提高经营用房收益为学校提供财力支撑等多方面，高校内部管理部门需要持续改进创新。

关键词：高校社区;实体商业;管理困境;对策

中图分类号：F27   文献标志码：A   文章编号：1002-2589（2020）12-0067-02

2012年11月15日，习近平总书记在十八届中央政治局常委同中外记者见面时的讲话中指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。高品质的美好生活离不开衣食住行等各方面需求的满足。大学生是一个特殊的消费群体，市场人数和消费潜力巨大。2019年《全国教育事业发展统计公报》的数据统计显示全国各类高等教育在学总规模已达到4 002万人[1]，高校事实上构成了一个特定地域内由特定人群所组成的相对稳定、具有巨大消费市场的高校社区，也形成了特殊的高校社区商业，该商业与高校、周边社区商业都形成了牢固的互动关系。但是高校社区商业在发展过程中，尤其是受到互联网的冲击以及师生消费习惯的改变，传统商业发展模式和管理模式受到严峻挑战，如何做好高校社区商业规划，科学配置业态，加强管理，更好满足师生消费需求等多方面还有待进一步研究。

一、高校社区实体商业存在的意义

高校社区实体商业主要由大学生创业者、社会个体或企业承租高校临街经营用房开设各类师生需要的商业业态，一般由高校资产经营公司或者后勤部门负责日常管理，政府相關部门进行市场准入审批和监督。

高校社区商业对于灵活就业有积极意义，是社会就业的重要方式之一，解决了一定量社会劳动力;同时因为对校园的熟悉，也是热衷创业的大学生喜爱的创业之地。同时高校通过充分发挥沿街用房的商业用途，为高校带来了一定的租金收入，补充了学校事业发展经费，为教育事业的发展做出了贡献。实体商业也为师生在高校学习生活提供了便利，通过销售各类商品和服务，满足师生在校学习和生活的需求。

二、高校社区实体商业管理面临的问题

（一）制度不够健全，人治问题突出

传统的社区实体商业管理重人情轻制度建设，相关的准入许可、食品卫生、消防安全、用电安全、流动人口管理等方面未形成较好的制度体系，一线直接管理人员的工作职责存在着界限不清、任务不具体的问题。遇到问题时，更多是通过自己的经验和人情尺度进行把控，管理不够规范，容易产生管理时无规可依、无章可循的问题，出现责任事故也很难追责，容易产生争议。比如商铺招租围标串标、恶意标高租金的问题依然存在，部分商户在经营过程中，为了利益最大化，承租人不向学校申请，不遵守合同约定，随意更换经营业态，违规经营、超范围经营，更换门头招牌，私自将商铺进行分割，改变原来房屋格局，随意转租转让等等。当制度不健全时，很多问题即使发现了或者无法处理，或者只能靠管理人员自身的责任心和能力素养去制止违规行为，治标不治本，同时还容易产生廉政风险。

（二）注重细节不足，管理方式粗放

高校社区实体商业管理，对待商户不仅要把他们当管理对象，也要当成服务对象;不仅要管理好商户在经营过程中出现的各种问题，还要当好师生和商户之间的桥梁，同时还要根据上级主管部门的各项规定，对商户进行检查监督，有时还要提供信息进行必要的指导。但目前，管理部门许多工作不够注重细节，各类通知、文件、合同、招租信息以及流程的把控，经常会出纰漏;管理部门对商户相关信息的掌握基本不是很全面，比如对商户经营人员的文化程度、过往从业经历、籍贯情况等有助于更好服务商户的信息掌握不全，很难制定出一些有针对性的帮扶举措。在管理上如果过于粗放，再加上部分商户本身安全意识不强，店铺空间装修过于狭窄，学生密集人流量大时，会造成安全隐患。

（三）管理手段随性，标准化有待完善

对实体商业的管理涉及装修规范、水电安全、食品卫生、经营许可、消防安全、环境卫生等多方面事项，从经营用房报批、评估、招商、管理等各个环节，需要填写各种表格，经历各种流程。如果没有标准化的程序，不同的人员经办同一件事情，也许会得出不一样的结果。在高校经营实体商业的商户，文化程度普遍不高，如果管理过程中没有统一的标准化的要求和流程，就很容易带来一些不必要的困扰，非常不利于痕迹管理，给商户也带来一些困扰。

（四）管理人员专业知识不足，解决复杂问题能力不强

目前管理人员自身专业知识储备有限，因此在开展商业业态规划，帮助商户了解国家相关政策，帮助商户获得一些资源，科学管理手段的使用等方面都停留在一个相对较低的水平。2020年新冠肺炎疫情发生后，部分商户退房退租，作为管理部门，除了按照上级通知给予商户一些帮助，在其他方面比如经营方向选择、营销手段使用、风险管理等方面给予商户专业的指导是非常有限的，在复杂问题面前显得束手无策。又如高校社区商业跟其他社区商业有一个明显的区别就是寒暑假的因素，一方面商户自身要想办法克服几个月的空窗期，另一方面管理部门在破解这个瓶颈问题方面也是办法不多。

三、高校社区实体商业管理的对策与建议

（一）加强制度建设，助推管理的制度化

要切实加强学校社区经营用房管理，规范商户的日常经营秩序，有效促进廉政风险的防控，建立健全内部管理责任制，建立健全实体商业管理常态化、系统化、规范化方面的规章制度，更好地服务师生。要加强内控管理，将职、权、责落实到人，实现分工合作、标准量化、定期考核的制度;加强对商户考核方面的制度研究，尝试将考核结果与招租挂钩，真正实现制度为管理服务;加强实体商业用房出租管理制度以及操作规范的建设，进一步规范招租程序，提高招租规范化水平，解决围标串标的问题，让租金回归到正常的市场行情，确保稳定经营，减少各项风险;加强对商业业态制定、变更、取消等方面的制度研究，不搞一刀切，也不能太随意。要努力降低守法者的合规成本，提高违规成本，才能健康可持续发展。

（二）创新管理方式，助推管理的精细化

要注重工作细节，利用信息化技术，利用大数据，及时收集备案商户经营者的相关信息，对商户进行分析，做到普遍帮助和精准帮助相结合，帮助商户适应经济大环境和师生日常需求的变化，帮助商户转型升级。着力打造社区实体商业管理信息系统，提高数据管理、数据分析的能力，用数据辅助决策。要进一步研究推进商业业态规划，助推商户更精准地经营定位，营造良好的营商环境，防止业态过于集中或者业态无法满足师生需求，导致商户出现恶意竞争或者无序竞争的情况。要尽可能全面布局，保障师生基本生活、学习需求的业态，比如理发店、文印店、书店、文具店、便利店等;要尽可能多地引进满足师生美好生活需求，提高生活品质、服务品质的业态，如咖啡店、鲜花礼品店等。

（三）强调科学规范，助推管理的标准化

要坚持理念先行，科学管理，将安全工作放在重中之重的位置，坚持“守住底线，不碰红线，安全第一，效益优先”。要强调痕迹管理，对于日常使用的巡查记录、消防安全检查、食品卫生安全检查、安全隐患整改通知书、商户考核等表格都应设计标准化表格和模板。要加强合同管理，分类制定合同模板，实行统一编号。房屋移交手续、合同终止等方面的流程和手续都要依法依規、合法合规。要遵守契约精神，在业态规定的经营范围内，鼓励高校社区小店拓展服务项目，争取“一店多能”，要引导商户学会搭载借力电商平台，利用平台技术、流量、场景和资源优势，创新云逛街、云购物、云直播、云体验，拓展数字化营销活动，创新广告营销、移动支付、数据分析、营销模式和交易方式[2]。争取标准化经营，提升管理水平和服务能力，为师生提供便利化、多样化服务。

（四）注重能力提升，助推管理的专业化

高校社区实体商业的管理，不仅对商业经营方面的政策要有充分的了解，同时对市场经济、对经营管理、对商业商圈等方面的专业知识也要有一定的储备。高校社区商业管理者，要加强学习，要系统梳理国家和地方政策法规和运作规范要求，向商户做好宣传，帮助商户及时收集更新已出台的政策，帮助商户利用优惠政策在特殊时期不仅能够正常生存，而且能够实现更大发展。要经常性开展员工交流学习，系统掌握科学思维和管理理论相关知识，主动适应经济大环境和师生日常需求的变化，帮助商户主动转型升级。鼓励商户差异化经营，发展自身的特色和优势;尝试通过各类平台，开发周边住宅小区的客流量，弥补寒暑假学生不在校园的市场空档期，提高经营收益。要努力提升管理境界和水平，争取做到能够创造需求、引领需求。

（五）打造特色文化，更好满足师生需求

社区商业要发展“四度合一”的模式，即跨度+低度+速度+温度[3]。高校社区商业实体，其消费对象、管理模式都存在特殊性，高校特有的文化氛围，对高校社区商业有正向推动作用。高校社区商业在诚信、服务、创新、责任方面与大学立德树人之根本相互促进，政府、高校、商户、师生相互配合，共同打造特有的高校社区商业文化。多打造特色小店、网红小店，多开展示范创优活动，条件允许的话，要打造各利益相关方共同交流的平台，利用平台将政策利好、师生需求、管理要求精准传导给商户;平台还能统计分析店铺的数量、就业人数、客流量、营业额等指标，商户的问题和困难也能在平台反馈，通过运用信息技术手段，帮助引导商户更好经营，更好满足师生对美好生活的向往。

参考文献：

[1]教育部.2019年全国教育事业发展统计公报[EB/OL].（2020-

05-20）[2020-07-20].http：//www.moe.gov.cn/jyb_sjzl/sjzl_

fztjgb/202005/t20200520_456751.html.

[2]商务部流通业发展司.关于开展小店经济推进行动的通知[EB/OL].[2020-07-16].http：//www.mofcom.gov.cn/article/h/redht/202007/20200702983516.shtml.

[3]周勇.社区商业的未来：四度合一[J].中国商界，2018（5）：54-55.